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제주시 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매 알아봤습니다 ◆ [2024타경10794]

제주시 이도이동의 단독주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 2회 유찰되어 3억 6865만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정가 752,355,500원인 제주특별자치도 제주시 이도이동 424-3 단독주택 물건입니다.

2회 유찰되어, 최저입찰가는 368,654,000원이군요.

감정가의 49% 가격으로 낮아진 것입니다.

사건번호는 2024타경10794이며, 입찰일은 2025.11.25(화) 10:00입니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 이도이동 424-3
물건용도	단독주택
토지면적	197.90㎡(59.86평)
건물면적	195.83㎡(59.24평)
사건번호	2024타경10794
감정평가액	752,355,500원
최저입찰가	(49%) 368,654,000원
입 찰 일	2025.11.25(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	이도이동 424-3	대	197.9㎡ (59.86평)
건물	이도이동 424-3	1층 주택 철근콘크리트구조	32.19㎡ (9.74평)
	이도이동 424-3	2층 주택 철근콘크리트구조	81.82㎡ (24.75평)
	이도이동 424-3	3층 주택 철근콘크리트구조	81.82㎡ (24.75평)

[위치/주위환경] 대상물건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 "제주특별자치도 선거관리위원회" 남서측 인근에 위치하고 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 제반 주위환경은 양호함.
[교통상황] 대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.
3)형태 및 이용상태 대상물건은 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 정방형의 토지로서, 현재 "단독주택" 부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 대상물건은 지적도상 북서측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 지하수자원특별관리구역＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "건물감정평가요항표" 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 후첨 "건물감정평가요항표" 참조.
[건물구조] 일련번호 2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사 슬래브 위 기와지붕 3층 건으로서,(건축법상 미사용승인 건물임)
외 벽 : 벽돌타일 마감 등.
창 호 : 샷시창호 등임.
[이용상태] "건물신축중(단독주택)" 상태임.
[설비내역] 기본적인 배관공사는 완료된 상태임.
4)부합물 및 종물 없 음.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계는 미상이며, 기준시점 현재 외부 마감 및 내부 배관공사 등은 완료된 상태이며, 내부 마감공사 중 중단된 상태임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/13)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
1997년8월19일	소유권
2019년12월3일	근저당권	240,000,000원
2023년7월17일	근저당권	965,000,000원
2024년3월18일	압류
2024년5월16일	근저당권	97,000,000원
2024년10월15일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2024년7월11일	근저당권	240,000,000원
2024년10월15일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	615,970,462원원	448,612,962원원	62%	2.1회회
6개월	563,453,139원원	404,035,791원원	64%	2회회
12개월	563,453,139원원	404,035,791원원	64%	2회회

제주시 단독주택 경매 권리분석 ☆ 경매 알아봤습니다 ◆ [2024타경10794]

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임 - 건물공사가 진행 중 중단되어 내부마감이 안된 상태임.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지 1(이도이동 424-3) 대지, 소재지 2 제시 건물 부지임. - 소재지 2(이도이동 424-3) 제시 건물 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사 슬래브 위 기와지붕 3층 단독주택 1층 32.19㎡ 2층 81.82㎡ 3층 81.82㎡ 등이 소재하며, 건물상부에 다락이 소재함. - 본 건 제시건물은 제시목록상 건물의 용도는 단독주택이나, 건물공사가 진행중 중단되어 내부마감이 안된 상태에서 장시간 방치되어 있어 건물의 용도를 구체적으로 특정할 수 없음. * 위 제시 건물에 대한 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2153)입니다.
입찰일은 2025.11.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 752,355,500원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 209,205,536원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 396일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 396일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1:2019.12.03.근저당권 설정 목록2:2024.07.11.근저당권

※ 물건 키워드 : . 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 차량출입 가능. 버스정류장. 노선버스정류장. 간선도로. 철근콘크리트구조. 기와지붕.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경10794 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-25	2025타경6310	[주택] 제주시 조천읍 조천리 992-7 건물: 38.93평 토지(대지권): 172.12평	656,217,700원 656,217,700원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경6429	[주택] 제주시 아라일동 2657-3 제102동 [법정지상권] 건물: 66.98평	391,631,660원 391,631,660원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경60	[주택] 제주시 조천읍 신촌리 283 [유치권] 건물: 78.80평 토지(대지권): 141.50평	658,982,090원 658,982,090원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36383	[주택] 제주시 연동 1285-7 건물: 264.19평 토지(대지권): 454.36평	2,724,798,240원 2,724,798,240원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36383	[주택] 제주시 연동 1285-6 건물: 158.67평 토지(대지권): 271.04평	1,663,465,680원 1,663,465,680원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36024	[주택] 제주시 한림읍 협재리 2290 건물: 333.45평 토지(대지권): 1,569.07평	5,184,053,480원 5,184,053,480원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경10763	[주택] 제주시 애월읍 고내리 929-1 건물: 59.43평 토지(대지권): 215.08평	826,630,560원 826,630,560원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36499	[주택] 제주시 화북이동 3453-3 건물: 24.58평 토지(대지권): 39.33평	177,429,500원 177,429,500원	신건 (0회)
	2025-12-16	2025타경7671	[주택] 제주시 구좌읍 동복리 530-3 건물: 30.84평 토지(대지권): 165.17평	338,253,500원 236,777,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경915	[주택] 제주시 봉개동 275-31 건물: 54.06평 토지(대지권): 2,021.91평	3,277,084,600원 2,293,959,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경35250	[주택] 제주시 구좌읍 평대리 134 [법정지상권] 건물: 40.96평 토지(대지권): 101.04평	254,247,000원 177,973,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경34646	[주택] 제주시 한경면 두모리 2394-2 건물: 14.27평 토지(대지권): 69.58평	173,231,420원 121,262,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경8033	[주택] 제주시 구좌읍 송당리 1571-40 건물: 29.93평 토지(대지권): 200.26평	460,301,800원 322,211,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경7892	[주택] 제주시 이호이동 934 건물: 101.32평 토지(대지권): 58.99평	598,454,080원 418,918,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경7629	[주택] 제주시 도두일동 1793 건물: 38.97평 토지(대지권): 52.94평	172,571,240원 120,800,000원	유찰 (1회)