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은평구 갈현동 516-25 다세대(빌라) 경매 / 천지베스트빌 (최저입찰가: 2억 3400만원) 공략법

이번에 소개할 경매물건은 서울시 은평구에 위치한 천지베스트빌입니다. 최저입찰가는 2억 3400만원입니다.

"북한산 큰숲 · 은평 · 내일의 중심 변화의 은평 - 서울특별시 은평구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

감정가는 234,000,000원입니다. 최저입찰가는 234,000,000원(100%)입니다.
입찰일은 2026.03.31(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 23,400,000원 입니다.

  ▣ 소 재 지 : 서울특별시 은평구 갈현동 516-25 천지베스트빌
  ▣ 사건번호 : 2024 타경 64818
  ▣ 집행법원 : 서울서부지방법원

소 재 지	서울특별시 은평구 갈현로27길 8, 3층301호 (갈현동,천지베스트빌)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	15.08㎡(4.56평)
건물면적	24.58㎡(7.44평)
사건번호	2024타경64818
감정평가액	234,000,000원
최저입찰가	(100%) 234,000,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	갈현동 516-25	215.5분의 15.084	15.084㎡ (4.56평)
건물	갈현동 516-25	3 철근콘크리트구조	24.58㎡ (7.44평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 "선일여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
[건물구조] 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건 내 3층 301호로서, 외벽 : 타일 및 돌붙임 등 마감 창호 : 샤시 창호 등입니다.
[이용상태] 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
[설비내역] 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있습니다.
[토지형상/이용상태] 대체로 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
7)인접 도로상태등 본건 남측, 동측으로 도로가 소재합니다.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변)
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계 미상입니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/25)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	전부	2021.7.29	[보]225,000,000
주OO	전부	2021.07.29.	[보]225,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년8월2일	소유권
2023년8월11일	임차권설정	225,000,000원
2024년12월12일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	265,500,000원원	200,900,000원원	76%	1.5회회
6개월	265,500,000원원	200,900,000원원	76%	1.5회회
12개월	267,142,857원원	210,098,571원원	79%	1.4회회

은평구 갈현동 516-25 다세대(빌라) 경매 / 천지베스트빌 (최저입찰가: 2억 3400만원) 공략법

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기 있음(임차보증금 225,000,000원, 전입일자 2021. 7. 29, 확정일자 2021. 6. 15). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1321)입니다.
입찰일은 2026.03.31입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사:신청채권자, 임차인 이건상의 양수법인

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 442일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 442일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024. 12. 12. 개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 차량접근이 가능. 주차장. 철근콘크리트구조. 평스라브지붕. 스라브지붕.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2024타경64818 (서울서부지방법원)

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