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홍천군 홍천읍 근린주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 248.8평, 토지 962.3평)

홍천군 홍천읍 삼마치리에 위치한 본 근린주택 경매물건은 15억 40만원짜리가 7억 3520만원까지 떨어진 상태입니다.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

춘천지방법원 경매4계 2024 타경 2209

소 재 지	강원특별자치도 홍천군 홍천읍 삼마치리 879-2
물건용도	근린주택
토지면적	3,181.00㎡(962.25평)
건물면적	822.54㎡(248.82평)
사건번호	2024타경2209
감정평가액	1,500,397,670원
최저입찰가	(49%) 735,195,000원
입 찰 일	2025.11.24(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼마치리 879-2	답	267㎡ (80.77평)
	삼마치리 879-3	답	93㎡ (28.13평)
	삼마치리 879	대	2821㎡ (853.35평)
건물	삼마치리 879	지1층 창고시설 철근콘크리트조	232.4㎡ (70.30평)
	삼마치리 879	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	351.91㎡ (106.45평)
	삼마치리 879	2층 주택 철근콘크리트조	171.13㎡ (51.77평)
제시외건물	삼마치리 879	데크	28.2 ㎡(8.53평) 포함
	삼마치리 879	부속사	15.1 ㎡(4.57평) 포함
	삼마치리 879	데크	23.8 ㎡(7.20평) 포함
	삼마치리 879	관정	포함

[위치/주위환경] 본건은 강원특별자치도 홍천군 홍천읍 삼마치리 소재 "삼마치2리노인회관" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택, 골프장 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1): 기준시점 현재 부정형 평지의 도로임.
기호(2): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 구거임.
기호(3): 기준시점 현재 부정형 평지의 건부지임.
4)인접 도로상태 기호(1): 본건이 노폭 약 3-4M 내외의 아스콘포장 도로임.
기호(2): 지적도상 맹지임.
기호(3): 본건 북서측에 소재하는 노폭 약 3-4M 내외의 아스콘포장 도로인 본건 기호(1)과 접함.
[토지이용계획] 기호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(홍천062), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 소하천구역(독골천)＜소하천정비법＞임. 기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(홍천062), 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 1)목측상 본건 일부 토지 기호(3) 지상에 조경수(소나무, 개솔송나무, 배나무, 자두나무, 사과나무, 앵두나무, 보리수나무, 복숭아나무, 단풍나무, 수국나무, 측백나무, 안개나무, 덩굴장비, 주목, 철쭉, 대추나무, 산수유나무, 벚나무, 모과나무, 물푸레나무 등) 및 조경석, 메쉬휀스가 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 토지 지상에 소재하는 조경수 등은 거래관행 및 그 경제적 가치 등을 종합하여 토지에 포함하여 일괄평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.
2)본건 토지 기호(3) 지상 위 별첨 "사진"과 같이 관정설비(굴착심도 100m, 굴착직경 150mm)가 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 평가에서는 정상적인 작동이 되는것을 기준하여, 이를 제시외물건으로 평가하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 정확한 소유권관계, 깊이, 규격 정상작동여부 등은 별도의 재확인을 요함. 3)본건 토지 기호(3) 지상에 별첨 "사진"과 같이 "이동식저온저장고"가 소재하나, 구조, 면적 및 이동의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 기호(1): 제시목록 및 공부상 지목 "답"이나 현황 "도로"임. 기호(2): 제시목록 및 공부상 지목 "답"이나 현황 "구거"임.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호(4): 철근콘크리트조 샌드위치판넬지붕 2층 건으로서, 외벽: 벽돌 및 징크마감 등, 내벽: 페인팅 마감, 타일붙임 마감, 벽지도배 마감 등임, 창호: 알루미늄 샤시 창호 및 플라스틱 샤시 창호임.
[이용상태] 근린생활시설 및 주택으로서, 지1층: 창고시설임.
1층: 근린생활시설임.
2층: 단독주택(주방 및 거실, 방3, 욕실3 등)임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이되어있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/11/12)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO		2018.11.30.	[보]50,000,000 [월]1,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년10월10일	소유권
2022년5월26일	근저당권	65,000,000원
2022년10월28일	근저당권	960,000,000원
2022년11월3일	근저당권	240,000,000원
2023년11월14일	근저당권	270,000,000원
2024년4월26일	압류
2024년8월8일	임의경매
2024년8월29일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년5월9일	소유권
2022년5월26일	근저당권	65,000,000원
2022년10월28일	근저당권	960,000,000원
2022년11월3일	근저당권	240,000,000원
2023년11월14일	근저당권	270,000,000원
2024년4월26일	압류
2024년8월8일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	243,912,640원원	177,700,000원원	73%	1회회

홍천군 홍천읍 근린주택경매 - 낙찰 전략은? (건물 248.8평, 토지 962.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물 및 물건(관정설비) 포함 -지상 휀스 시설, 조경수, 잔디, 분수대 시설 매각 제외(현황조사보고서상 임차인 김응규의 본인 소유 진술) -현황조사보고서상 목록4 1층 근린생활시설 인테리어 및 2층 내부 인테리어를 임차인 김응규 본인이 하였다고 진술함 -목록3 철거 및 이동이 용이한 이동식저온저장고 매각 제외 -목록1,2 공부상 '답'이나 목록1 현황 '도로', 목록2 현황 '구거'임 -목록1,2 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:홍천읍사무소 -대항력 있는 임차인 있음[임차인 김응규 임차보증금(권리신고액 50,000,000원) 매수인이 인수함]

[부동산 현황조사서 비고란]
{1번 부동산} - 공부상 답이나 현재 머쉬휀스 담장 설치, 조경수 식재 및 일부 도로로 사용 중인 것으로 목측됨.[사진 1, 2] {2번 부동산} - 공부상 답이나 현재 머쉬휀스 담장 설치 및 조경수 등이 식재 되어 있는 것으로 목측됨.[사진 3] {3번 부동산} - 대지로 사용중이며, 위지상에 4번 부동산이 소재하고 있음.[사진 4] - 위지상에 [사진 5]와 같이 이동이 가능한 컨테이너형 냉동시설이 소재하고 있음. - 신청부동산중 일부분은 [사진 6]가 같이 주차장등으로 사용중임. - 신청부동산중 일부분은 정원등[사진 7]으로 사용중이며, [사진 8]가 같이 분수대 시설이 소재하고 있으며, 임차인 김응규에게 문의한바, 위지상에 조경수(소나무 약 7그루, 장미 약 150구, 홍매화 약 2구, 과실수 약 15구, 전나무 약 30구, 철죽 등 수그루의 조경수)를 식재하고 잔디 조경으로 마무리 하였다고 진술함.[사진 9-17] {4번 부동산} - 신청부동산은 근린생활시설(음식점) 및 주택으로 사용중임.[사진 18] 위건물내 제시외 가-철파이프조 판넬지붕 가추 약 15.75㎡[사진 19] * 현장조사당시 임차인 김응규를 만나 문의한바, 신청부동산 1번-3번 부동산 지상에 휀스 시설 및 조경수 수종 수그루를 식재하여 정원으로 만들었으며, 4번 부동산중 1층 근린생활시설 인테리어 및 2층 내부 인테리어를 본인이 모두 하였다고 진술하였으며, 추후 위 시설물들 설치 및 인테리어 시설에 대한 유치권 신고를 하겠다고 진술한바, 별도 확인이 요망됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원(☎ 033-259-9713)입니다.
입찰일은 2025.11.24입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김응규:2018.11.30.은 사업자등록일임, 상가건물임대차현황서 미제출

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 465일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 465일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.05.26.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 버스정류장. 판넬지붕. 철근콘크리트조. 방3. 욕실3.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경2209 (춘천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-24	2024타경2209	[근린주택] 홍천군 홍천읍 삼마치리 879-2 [농지취득자격증명] 건물: 248.82평 토지(대지권): 962.25평	1,500,397,670원 735,195,000원	유찰 (2회)