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근린시설 낙찰 전략 요약 | 진주시 근린시설 낙찰가 분석합니다. | 1,742.8평,

진주시 남강로 681에 위치한 본 근린시설 경매물건은 108억 8323만원짜리가 55억 7221만원까지 떨어진 상태입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1425884

경상남도 진주시 남강로 681 근린시설

창원지방법원 진주지원 2023타경37706입니다.

감정가격은 10,883,227,870원입니다만 4회 유찰되어 최저입찰가는 5,572,213,000원입니다.

2026.01.12(월) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	경상남도 진주시 남강로 681
물건용도	근린시설
토지면적	1,652.90㎡(500.00평)
건물면적	5,761.46㎡(1,742.84평)
사건번호	2023타경37706
감정평가액	10,883,227,870원
최저입찰가	(51%) 5,572,213,000원
입 찰 일	2026.01.12(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	동성동 212-1	대	1652.9㎡ (500.00평)
건물	동성동 212-1	지하1층 기계실 및 근린생활시설 철근콘크리트조	548.14㎡ (165.81평)
	동성동 212-1	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	476.10㎡ (144.02평)
	동성동 212-1	2층 사무실 철근콘크리트조	525.04㎡ (158.82평)
	동성동 212-1	3층 업무시설 철근콘크리트조	695.62㎡ (210.43평)
	동성동 212-1	4층 노유자시설 철근콘크리트조	695.62㎡ (210.43평)
	동성동 212-1	5층 노유자시설 철근콘크리트조	695.62㎡ (210.43평)
	동성동 212-1	6층 노유자시설 철근콘크리트조	695.62㎡ (210.43평)
	동성동 212-1	옥탑 7층 물탱크실 등 철근콘크리트조	63.90㎡ (19.33평)
제시외건물	동성동 212-1	옥외 주차장	1360.8 ㎡(411.64평) 포함
	동성동 212-1	차양	5 ㎡(1.51평) 포함
	동성동 212-1	정원수 등	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 진주시 동성동, 진주교사거리에서 동측으로 직선거리 약100 미터 지점, 남강로북측변에 위치하는 부동산으로, 부근은 근린생활시설, 병원, 금융회사, 숙박시설, 후면은 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 용도에 따른 환경은 무난한 편임.
[교통상황] 본건까지 자동차 진출입 가능하고 인근에 버스정류장, 시외버스정류장이 소재하는 점 등 대중교통사정도 대체로 편리한 편임.
3)형태 및 이용상태 인접지, 접면도로와 대체로 평탄한 가장형의 토지로 상업용건부지로 이용되고 있음.
4)인접 도로상태 남측으로 폭 약25 미터 북측으로 약6 미터의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(대로3-4)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞에 속함.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] `건물감정요항표‘ 참조 [건물구조] 기호철근콘크리트조 및 일반철골구조 슬래브지붕 지하1층, 지상7층 건으로, 외벽은 강화유리 및 외장용석판 붙임 등 내벽은 몰탈위 페인팅 등 바닥은 타일깔기 등 창호는 플라스틱프레임 창호 등에 유리끼우기 등 마감으로 현상은 대체로 보통인 편임.
[이용상태] 지하1층은 기계실 및 근린생활시설 용도이며, 근린생활시설부분은 현재 공실, 지상1층은 근린생활시설 용도로 현재 공실, 2층은 사무실 용도로 현재 공실, 3층은 업무시설 용도로 현재 공실이고, 4-6층은 노유자시설(노인복지시설)로 현재 `청담요양원’ 상호로 운영 중이며, 7층은 승강기실, 비상계단실, 물탱크실 등으로 이용되고 있음.
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 흡수식냉온수기설비(냉동120RT, 난방 362,880kcal/h) 가스온수보일설비, 천정형 시스템냉난방설비, 옥내소화설비, 화재탐지`경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 수변전설비 등 4)부합물 및 종물 옥외 주차장 등(기호ㄱ, ㄴ 등)이 소재하고 있음.
현황사진, 지적 및 건물개황도 참조 요망 [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 현재 본건 지하1-지상1, 2, 3층은 공실이며, 4층-6층은 소유자가 운영 중인 것으로 탐문되나 임대관계 확인은 난한 상태이므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 본건 건물 3-5층은 각층별로 일부 (170.58㎡)가 2014년도에 증축(2014.04.29.)되면서 용도변경이 있었었고, 2층 중 일부(51.67㎡)가 2017년도(2018.10.11.)에 증축되면서 용도변경과 상당한 부분의 대수선 및 내부 인테리어 등의 보강이 진행된 것으로 조사되어 이런 상황을 고려하고, 현상 등을 참작하여 감가수정은 관찰감가하여 평가하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/01/15)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO		2023.06.29.
김OO		2022.11.08.
김OO		2020.08.10.
박OO		2022.05.24.
서OO		2021.09.03.
신OO		2023.10.05.
양OO		2022.08.09.
오OO		2021.05.07.
이OO		2020.11.25.
이OO		2021.04.29.
이OO		2023.06.09.
정OO		2022.07.05.
최OO		2022.04.01.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2008년10월14일	소유권
2020년7월3일	(1)근저당권설정	4,200,000,000원
2020년7월3일	(2)근저당권설정	4,200,000,000원
2023년10월19일	가압류	46,328,842원
2023년10월26일	임의경매
2023년11월2일	가압류	24,313,088원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2008년10월14일	소유권
2020년7월3일	(1)근저당권설정	4,200,000,000원
2020년7월3일	(2)근저당권설정	4,200,000,000원
2023년10월19일	가압류	46,328,842원
2023년10월26일	임의경매
2023년11월2일	가압류	24,313,088원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,092,147,554원원	500,882,007원원	43%	4.8회회
6개월	1,148,079,669원원	556,370,504원원	46%	4.5회회
12개월	1,378,969,632원원	688,051,100원원	47%	4.2회회

근린시설 낙찰 전략 요약 | 진주시 근린시설 낙찰가 분석합니다. | 1,742.8평,

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각포함. -제시외 수목(감정서상 제시외 물건 ⓐ) 매각포함. -목록[1] 4-6층은 노유자시설(노인복지시설)로 ‘청담요양원’ 상호로 운영 중임(기준일자 : 감정서 접수일 2023. 11. 10.). -목록[1] 건물 3-5층은 각층별로 일부(170.58㎡)가 2014년도에 증축(2014.04.29.)되면서 용도변경이 있었고, 2층 일부(51.67㎡) 가 2017년도(2018.10.11.)에 증축되면서 용도변경과 상당한 부분의 대수선 및 내부 인테리어 등의 보강이 진행된 것으로 조사 됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원()입니다.
입찰일은 2026.01.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김병선:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 김성권:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 김필순:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 박남진:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 서정리:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 신수덕:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 양성자:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 오점순:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 이경연:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 이운:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 이재순:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 정말홍:권리신고가 없어 임대차관계 불분명. 최소금:권리신고가 없어 임대차관계 불분명.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 13명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 816일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 816일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.07.03.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 버스정류장. 주차장. 철근콘크리트조. 슬래브지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1425884

사건번호 : 2023타경37706 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-23	2024타경36625	[근린시설] 진주시 정촌면 예하리 1274-5 건물: 424.51평 토지(대지권): 279.15평	2,689,603,500원 1,377,077,000원	유찰 (3회)
	2026-01-12	2023타경37706	[근린시설] 진주시 남강로 681 건물: 1,742.84평 토지(대지권): 500.00평	10,883,227,870원 5,572,213,000원	유찰 (4회)
	2026-02-23	2024타경5393	[근린시설] 진주시 대안동 16-13 건물: 306.12평 토지(대지권): 85.70평	2,554,554,900원 915,552,000원	유찰 (4회)
	2026-02-23	2024타경4215	[근린시설] 진주시 정촌면 예하리 1272-1 건물: 329.19평 토지(대지권): 252.77평	2,158,015,630원 1,104,904,000원	재진행 (3회)
	2026-02-23	2023타경6597	[근린시설] 진주시 상대동 296-84 건물: 310.68평 토지(대지권): 96.56평	1,103,898,600원 565,196,000원	유찰 (3회)
	2026-01-26	2024타경30849	[근린시설]경상남도 진주시 대안동 14-7 건물: 368.25평 토지(대지권): 68.09평	2,770,348,100원 726,230,000원	유찰 (6회)