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138억 1867만원짜리 공장 96억 7307만원에? 대구시 구지면 법원경매입니다. (건물 3,049.0평, 토지 4,965.6평)

대구지방법원 대구서부지원에서 진행되는 2024타경44525, 1회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

본 건은 대구광역시 달성군 구지면 내리 공장(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 13,818,672,030원이나 1회 유찰로 최저가는 9,673,070,000원으로 떨어져

2025.12.23(화) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	대구광역시 달성군 구지면 내리 837-6
물건용도	공장
토지면적	16,415.10㎡(4,965.57평)
건물면적	10,079.33㎡(3,049.00평)
사건번호	2024타경44525
감정평가액	13,818,672,030원
최저입찰가	(70%) 9,673,070,000원
입 찰 일	2025.12.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	내리 837-6	공장용지	16415.1㎡ (4,965.57평)
건물	내리 837-6	1층 일반공장 일반철골구조	1338.12㎡ (404.78평)
	내리 837-6	1층 일반공장 일반철골구조	1292.46㎡ (390.97평)
	내리 837-6	1층 창고 일반철골구조	561.6㎡ (169.88평)
	내리 837-6	1층 경비실 일반철골구조	36.59㎡ (11.07평)
	내리 837-6	1층 기계실,전기실 일반철골구조	165㎡ (49.91평)
	내리 837-6	1층 사무실 일반철골구조	996.01㎡ (301.29평)
	내리 837-6	1층 식당 일반철골구조	496.8㎡ (150.28평)
	내리 837-6	2층 기숙사 일반철골구조	540.65㎡ (163.55평)
	내리 837-6	단층 공장 일반철골구조	1178㎡ (356.35평)
제시외건물	내리 837-6	창고	2533 ㎡(766.23평) 포함
	내리 837-6	창고	109 ㎡(32.97평) 포함
	내리 837-6	창고	571 ㎡(172.73평) 포함
	내리 837-6	창고	161 ㎡(48.70평) 포함
	내리 837-6	보일러실	72.1 ㎡(21.81평) 포함
	내리 837-6	옥탑	28 ㎡(8.47평) 포함

1)위치 및 부근의 상황 본건은 대구광역시 달성군 구지면 내리 소재 "달성2차산업단지" 내에 위치하며, 부근 일대는 산업단지내의 각종 규모의 공장 및 공업나지로 형성된 공장지대이며, 공업용 부동산으로서의 제반 입지조건은 대체로 보통임.
2)토지의 상황 1) 형태 및 이용상황 가로 장방형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 공업용 건물 부지로 이용중임.
2) 인접도로상태 남측으로 폭 약 15미터의 정도의 포장도로와 접함. 3) 토지이용계획 및 공법상 제한사항 일반공업지역, 중로2류(폭15m-20M)(접함), 중로3류(폭12m-15M)(접함), 가축사육제한구역, 일반산업단지(달성2차지방산업단지), 중점경관관리구역임.
[건물구조] 및 현상 기호 (2-가) 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층건으로 벽체: 샌드위치판넬마감.
내벽: 석고보드위 페인팅, 판넬 노출, 내장타일 등 바닥: 디럭스타일, 데코타일, 에폭시 등 마감.
천정: 아스칼 텍스 마감.
창호: 하이샷시 창호마감으로 1,2층 공장 및 사무실로 이용중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비 되어있음.
기호 (2-나) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 벽체: 하부 콘크리트, 상부 판넬 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 하이샷시 창호로 공장으로 이용중임.
기호 (2-다) 일반철골구조 콘크리트지붕 단층건으로 외벽: 판넬 마감 내벽: 석고보드위 페인팅, 일부 타일 마감 바닥: 장판지 및 타일 마감 창호: 하이샷시 창호로 경비실 및 화장실로 이용중임.
기호 (2-라) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 벽체: 판넬 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 하이샷시 창호로 기계실 및 전기실로 이용중임.
기호 (3-마) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 벽체: 판넬 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 하이샷시 창호로 공장으로 이용중임.
기호 (4-바) 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층건으로 벽체: 샌드위치판넬마감.
내벽: 석고보드위 페인팅, 내장타일, 벽지 등 바닥: 디럭스타일, 장판지, 자기질타일 등 마감.
천정: 아스칼 텍스 마감.
창호: 하이샷시 창호마감으로 1층 식당구조(공실), 2층 기숙사로 이용중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비 되어있음.
기호 (5-아) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로 벽체: 판넬 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 하이샷시 창호로 창고로 이용중임.
4)기계/기구의 현상 본건 기계기구는 각종 용기 생산설비(Blow Molding M/C) 및 부대설비로서 현상 및 관리상태 보통이며, 조사시점 현재 부분 가동중임.
5)공작물의 현상 -
6)기타참고사항 1)임대관계 : 미상임.
2)공부와의 차이 : 없음.
3)제시외건물 : 별첨 지적 및 건물개황도 참조.
4)기타 : 본건 (2-가, 2-나, 3-마, 4-바, 5-사)건물 옥상에는 태양광 발전설비가 설치되어 있고, 소유관계가 불분명하여 본 평가에는 제외 하였으며, 추후 건물의 소유자 변 경시, 임대료 및 철거문제 등이 있을 수 있으니, 경매입찰시 유의하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/10)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	3동1층공장	2018.09.05.	[보]2,000,000 [월]600,000
오OO		2022.10.27.
주OO	비동전부		[보]15,000,000 [월]3,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년5월7일	소유권
2008년9월29일	환매특약
2013년3월5일	근저당권	4,860,000,000원
2014년9월30일	근저당권	1,803,600,000원
2015년6월30일	근저당권	480,000,000원
2020년12월22일	근저당권	2,196,240,000원
2023년8월29일	근저당권	840,000,000원
2023년11월22일	근저당권	432,000,000원
2024년11월15일	가압류	263,500,000원
2024년12월6일	임의경매
2024년12월6일	임의경매
2024년12월9일	가압류	10,540,923원
2024년12월17일	압류
2024년12월31일	가압류	27,780,000원
2025년1월22일	임의경매
2025년2월13일	가압류	51,007,532원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2013년5월7일	소유권
2013년3월5일	근저당권	4,860,000,000원
2014년9월30일	근저당권	1,803,600,000원
2015년6월30일	근저당권	480,000,000원
2020년12월22일	근저당권	2,196,240,000원
2023년8월29일	근저당권	840,000,000원
2023년11월22일	근저당권	432,000,000원
2024년11월15일	가압류	263,500,000원
2024년12월6일	임의경매
2024년12월6일	임의경매
2024년12월9일	가압류	10,540,923원
2024년12월31일	가압류	27,780,000원
2025년1월22일	임의경매
2025년2월13일	가압류	51,007,532원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	4,000,115,346원원	2,429,960,625원원	63%	1.9회회
6개월	2,452,066,677원원	1,485,532,390원원	63%	1.9회회
12개월	2,481,025,987원원	1,563,199,765원원	64%	1.8회회

138억 1867만원짜리 공장 96억 7307만원에? 대구시 구지면 법원경매입니다. (건물 3,049.0평, 토지 4,965.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 및 공장저당법 제6조 기계기구 목록 및 제시외 기계기구포함 2.기계기구목록 중 일부는 중복이며, 일부 소재불명(철거)으로 제외 3.본건 건물 옥상에 소유자 미상의 태양광 발전설비 소재하며(최저매각가격은 이를 감안하지 않은 금액임), 매각제외4.본건 토지상에 조경수목 약 60여주가 소재하며 포함 매각(해당 수목은 토지에 포함하여 감정평가함) 5.기계기구 일련번호 8-8에 제시외 건물로 볼 수 있는 클린룸등 포함하여 평가됨

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본집행목적물은 가동중인 공장으로 상가건물임대차 현황서상 임차인 김지연이 있음(주민등록상 전입자 오능연은 직원으로 임대차관계와는 무관하

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 대구서부지원(☎ 053) 570 - 2301)입니다.
입찰일은 2025.12.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 iM뱅크(대구은행)이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김지연:임차인 김지연의 사업자등록신청일은 현황조사서 첨부 상가건물임대차현황서에 따름 오능연:오능연은 본건 건물에 주민등록 전입신고한 자로서, 직원이라고 함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 352일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 352일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1~4:2013.3.5.근저당권 설정 목록5:2015.6.19.근저당권

※ 물건 키워드 : . 일반공업지역. 판넬지붕.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경44525 (대구지방법원 대구서부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-23	2025타경31016	[공장] 달성군 논공읍 금포리 1540-1 건물: 40.57평 토지(대지권): 71.09평	432,972,000원 303,080,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경43119	[공장] 달성군 논공읍 본리리 29-39 건물: 492.40평 토지(대지권): 500.03평	1,356,097,750원 949,268,000원	유찰 (1회)
	2025-12-04	2024타경4367	[공장] 달성군 논공읍 상리 725 건물: 768.60평 토지(대지권): 948.94평	3,208,486,000원 2,245,940,000원	유찰 (1회)
	2025-10-16	2025타경31068	[공장] 달성군 유가읍 한정리 220-1 건물: 60.41평 토지(대지권): 464.64평	845,017,300원 845,017,300원	유찰 (1회)
	2025-12-16	2025타경31324	[공장] 달성군 논공읍 상리 799-21 건물: 211.28평 토지(대지권): 302.50평	1,732,026,140원 848,693,000원	유찰 (2회)
	2025-12-16	2025타경1310	[공장] 달성군 다사읍 세천리 207-5 건물: 128.99평 토지(대지권): 184.53평	1,608,901,500원 788,362,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2025타경30172	[공장] 달성군 논공읍 삼리리 491 건물: 69.97평 토지(대지권): 341.22평	1,020,472,000원 500,031,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경44525	[공장] 달성군 구지면 내리 837-6 건물: 3,049.00평 토지(대지권): 4,965.57평	13,818,672,030원 9,673,070,000원	유찰 (1회)
	2025-12-11	2024타경32782	[공장] 달성군 현풍읍 원교리 729-1 건물: 301.53평 토지(대지권): 457.99평	1,228,553,000원 600,676,000원	유찰 (4회)
	2025-12-04	2024타경30304	[공장] 달성군 논공읍 북리 1-29 건물: 3,856.50평 토지(대지권): 3,179.28평	8,156,310,460원 3,996,591,000원	유찰 (2회)
	2025-12-11	2024타경30458	[공장] 달성군 구지면 응암리 1271-7 건물: 4,003.88평 토지(대지권): 3,139.80평	14,392,283,840원 7,052,218,000원	유찰 (2회)