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서대문구 홍은동 근린주택경매 - 근린주택 (건물 115.3평, 토지 47.1평)

서울서부지방법원에서 진행 중인 사건번호 2024타경59311의 경매물건입니다. 현재 최저가는 8억 3637만원로 낙찰을 노려볼 만합니다.

"아름다운 변화! 열린 구정! 행복도시 서대문"

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

2024타경59311

서울서부지방법원의 경매 목적물로

감정가 1,633,526,400원에서 현재 3회 유찰,

감정가 대비 51% 저감되어 836,366,000원으로

2025.12.09(화) 10:00 서울서부지방법원 경매3계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	서울특별시 서대문구 홍은동 401-27
물건용도	근린주택
토지면적	155.70㎡(47.10평)
건물면적	381.04㎡(115.26평)
사건번호	2024타경59311
감정평가액	1,633,526,400원
최저입찰가	(51%) 836,366,000원
입 찰 일	2025.12.09(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	홍은동 401-27	대	155.7㎡ (47.10평)
건물	홍은동 401-27	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	76.97㎡ (23.28평)
	홍은동 401-27	2층 주택 철근콘크리트구조	92.74㎡ (28.05평)
	홍은동 401-27	3층 주택 철근콘크리트구조	92.74㎡ (28.05평)
	홍은동 401-27	4층 주택 철근콘크리트구조	45.21㎡ (13.68평)
	홍은동 401-27	옥탑1층 철근콘크리트구조	11.48㎡ (3.47평)
제시외건물	홍은동 401-27	사무실	7.2 ㎡(2.18평) 포함
	홍은동 401-27	창고	2.0 ㎡(0.61평) 포함
	홍은동 401-27	방,거실, 다용도실	52.7 ㎡(15.94평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "명지대학교 인문캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.
[교통상황] 본건까지 차량 출입 가능하며 인근 가좌로 및 거북골로변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난시 됨 3)형태 및 이용상태 본건 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 토지 북동측으로 약4미터의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역(2012-08-09) , 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하)
가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(최종확인관할교육청)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(최종확인관할교육청)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 없음 [공부와의 차이] 없음 [참고사항] 미상 [건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(사용승인: 2017.09.28)로 외벽: 외장 석재 마감 등 내벽: 내부 인테리어 마감 등 창호: 이중 샷시 창호 등 [이용상태] 다중주택 및 근린생활시설로 이용 중임(후첨 건물 개황 및 내부구조도 참조)
[설비내역] 위생, 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추었음 4)부합물 및 종물 본건 건물에는 후첨 "건물개황 및 내부구조도"와 같이 제시외 건물 [㉠ 판넬조 판넬지붕(사무실) 7.2㎡, ㉡ 판넬조 판넬지붕(창고_보일러실) 2㎡, ㉢ 판넬조 판넬지붕(방, 주방, 다용도실) 52.7㎡]이 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 없음 [참고사항] (1) 임대관계 미상 (2) 일반건축물대장상 위반 건축물로 위반건축물 표기(1층 2㎡ 판넬/판넬 무단증축, 1층 7.2㎡ 판넬/판넬 근생 무단증축, 4층 36㎡ 판넬/판넬 근생 무단 증축 / 주택과-28212호(2018.07.25.)의거 정리)가 되어 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO		2023.02.28.
강OO		2018.02.20.
나OO	3층3호15㎡	2022.02.21.	[보]95,000,000
도OO		2020.05.19.
배OO		2019.02.25.
안OO		2022.03.25.
임OO		2020.08.26.
장OO	4층	2023.09.07.	[보]5,000,000 [월]400,000
주OO	2층3호18㎡	2020.02.25.	[보]75,000,000
주OO	1층	2015.03.24.	[보]10,000,000 [월]500,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년2월24일	소유권
2009년2월24일	근저당권	377,000,000원
2015년11월4일	근저당권	227,500,000원
2017년6월27일	근저당권	88,400,000원
2023년5월4일	압류
2024년8월6일	임의경매
2024년10월14일	가압류	50,000,000원
2024년10월17일	가압류	8,000,000원
2025년3월21일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년10월12일	소유권
2017년10월20일	근저당권	377,000,000원
2017년10월20일	근저당권	227,500,000원
2017년10월20일	근저당권	88,400,000원
2023년5월22일	압류
2024년2월2일	임차권설정	75,000,000원
2024년2월19일	압류
2024년3월4일	임차권설정	95,000,000원
2024년8월6일	임의경매
2024년10월14일	가압류	50,000,000원
2024년10월17일	가압류	8,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	905,000,000원원	762,191,000원원	84%	1회회
6개월	765,750,000원원	541,845,500원원	68%	2회회
12개월	665,000,000원원	405,247,750원원	61%	3회회

서대문구 홍은동 근린주택경매 - 근린주택 (건물 115.3평, 토지 47.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 현황조사서에 의하면, 이건 부동산의 건축물대장에는 전부 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 2,3,4층은 주거용으로 사용되고 있다고 함. 3. 감정평가서에 의하면, 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 표기(1층 2㎡ 판넬/판넬 근생 무단증축, 1층 7.2㎡ 판넬/ 판넬 근생 무단증축, 4층 36㎡ 판넬/판넬 근생 무단 증축/ 주택과-28212호(2018. 7. 25.)의거 정리)되어 있음. 4. 감정평가서에 의하면 본건 건물 1층에 제시외 건물(㉠창고_보일러실 2㎡, ㉡사무실 7.2㎡)이 있고, 4층에 제시외 건물(㉢방, 주방, 다용도실 등 52.7㎡)이 있어 개략적인 실측에 의거 평가하였다고 함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1) 이 건 부동산의 1층은 전부 사진관으로 채무자가 영업중이며 2층(201호, 202호, 203호), 3층

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1323)입니다.
입찰일은 2025.12.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
나이서(개명전나민숙): 1. 주택임차권등기권자로 주택임차권등기일은 2024. 3. 4.임. 2. 계약상 보증금 금95,000,000원이나 변제받은 금20,000,000원 제외한 임차보증금 잔액 금75,000,000원에 대하여 배당요구함. 주미현: 1. 주택임차권등기권자로 주택임차권등기일은 2024. 2. 2.임. 2. 임차보증금 금75,000,000원 중 변제받은 금10,000,000원 제외한 임차보증금 잔액 금65,000,000원에 대하여 배당요구함. 3. 2023. 8. 11. 전차인 주봉식과 임대인 동의하에 전대차계약 후 2023. 8. 11. 타주소로 전입신고함. 주식회사포토앤기획: 주식회사 포토앤기획의 대표자 사내이사는 소유자 김광휘임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 10명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,633,526,400원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 538,927,775원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 485일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 485일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 1.토지: 2009.2.24. 근저당 설정 2.건물: 2017.10.20. 근저당

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 판넬지붕. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경59311 (서울서부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-06	2024타경2520	[근린주택] 서대문구 북가좌동 293-11 건물: 102.97평 토지(대지권): 41.41평	1,611,526,850원 1,289,221,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2024타경62508	[근린주택] 서대문구 창천동 13-13 [임차권등기] 건물: 181.67평 토지(대지권): 66.10평	7,940,137,500원 6,352,110,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2024타경59311	[근린주택] 서대문구 홍은동 401-27 건물: 115.26평 토지(대지권): 47.10평	1,633,526,400원 836,366,000원	유찰 (3회)
	2026-01-06	2023타경3946	[근린주택] 서대문구 연희동 151-27 건물: 173.72평 토지(대지권): 55.06평	2,047,870,100원 1,310,637,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2023타경58144	[근린주택] 서대문구 연희동 170-59 건물: 97.85평 토지(대지권): 46.89평	1,484,149,940원 949,856,000원	유찰 (2회)