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답 경매 해설해 볼께요. 강원 서면 경매 해설해 볼께요.

감정 28억 8224만원 → 최저 14억 1230만원! 강원 홍천군 서면 답 경매를 소개합니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

홍천군 서면 모곡리 답 경매

2024타경2971

소 재 지 : 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리

감 정 가 : 2,882,242,000

최 저 가 : 1,412,298,000

매각기일 : 2025.12.01(월) 10:00

소 재 지	강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 518-49
물건용도	답
토지면적	17,518.00㎡(5,299.20평)
건물면적
사건번호	2024타경2971
감정평가액	2,882,242,000원
최저입찰가	(49%) 1,412,298,000원
입 찰 일	2025.12.01(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	모곡리 518-49	구거	188㎡ (56.87평)
	모곡리 518-55	답	492㎡ (148.83평)
	모곡리 518-87	답	4137㎡ (1,251.44평)
	모곡리 518-88	답	1776㎡ (537.24평)
	모곡리 518-89	답	267㎡ (80.77평)
	모곡리 518-91	도로	210㎡ (63.53평)
	모곡리 518-93	도로	34㎡ (10.29평)
	모곡리 518-94	구거	848㎡ (256.52평)
	모곡리 518-96	도로	358㎡ (108.30평)
	모곡리 518-97	도로	206㎡ (62.32평)
	모곡리 518-99	도로	16㎡ (4.84평)
	모곡리 518-104	답	400㎡ (121.00평)
	모곡리 518-105	답	390㎡ (117.98평)
	모곡리 518-106	도로	850㎡ (257.13평)
	모곡리 518-90	답	2648㎡ (801.02평)
	모곡리 518-95	답	112㎡ (33.88평)
	모곡리 518-98	답	348㎡ (105.27평)
	모곡리 518-111	답	460㎡ (139.15평)
	모곡리 518-113	답	661㎡ (199.95평)
	모곡리 518-92	답	44㎡ (13.31평)
	모곡리 518-112	답	420㎡ (127.05평)
	모곡리 518-101	답	400㎡ (121.00평)
	모곡리 518-102	답	400㎡ (121.00평)
	모곡리 518-103	답	1192㎡ (360.58평)
	모곡리 518-109	답	661㎡ (199.95평)

[위치/주위환경] 본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 모곡리 소재 "한서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 저수지, 단독주택 등이 혼재하는 농촌지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.
3)형태 및 이용상태 서측 하향 완경사지대에 자체 평탄하게 조성된 부정형 및 장방형, 사다리형 토지로서 기호 6, 7, 9, 10,11,14 토지는 비포장의 도로 등으로 이용 중이며, 그 외 토지는 나지의 휴경지 상태임.
4)인접 도로상태 본건 토지 중 기호 6, 7, 9, 10, 11, 14 토지는 로폭 약 6미터 내외의 비포장의 도로(내부도로)이며, 이 도로는 본건의 남서측으로 로폭 약3미터 내외의 비포장 현황도로(사유지)에 연계되어 있음.
[토지이용계획] 기호 1 토지 : 농림지역, 가축사육제한구역(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소), 가축사육제한구역(단독주택경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만)). 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상)), 가축사육제한구역(단독주택 경계(70m이내) - 젖소), 농업보호구역, 역사문화환경보존지역(홍천한서남궁억묘역(500m이내)) 이하 가축사육제한구역의 상세내역을 생략함.
기호 2 - 7 토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(서면021), 가축사육제한구역(상세내역-생략), 멱사문화환경보존지역(홍천한서남궁억묘역(500M이내))
기호 8 토지 : 농림지역, 가축사육제한구역(상세내역-생략), 농업보호구역, 역사문화환경보존지역(홍천한서남궁억묘역(500M이내))
기호 9 - 25 토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(서면021), 가축사육제한구역(상세내역-생략), 멱사문화환경보존지역(홍천한서남궁억묘역(500M이내))임.
6)제시목록 외의 물건 본건 토지 중 기호 19 토지 중 일부에 후첨하는 "사진"과 같이 창고용 컨테이너 박스 등이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 토지 중 기호 1 및 기호 8 토지의 공부상 지목은 "구거"이나, 현황 나지의 휴경지상태임.
[참고사항] 1) 임대관계는 "미상"임. 2) 본건 토지 중 일부(기호 1 및 5, 기호 12, 기호 13, 기호 22, 기호 23 토지)는 단독주택 등을 목적으로 건축신고를 필하였음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/02/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년3월31일	소유권
2022년2월4일	(1)근저당권설정	1,310,000,000원
2022년2월4일	(2)근저당권설정	1,026,000,000원
2022년2월4일	지상권
2022년4월27일	근저당권	105,000,000원
2024년11월27일	임의경매
2024년11월29일	압류
2025년2월18일	가압류	80,233,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	202,516,800원원	117,062,413원원	51%	3.3회회
6개월	186,249,738원원	88,015,558원원	43%	3.3회회
12개월	204,076,383원원	82,242,397원원	46%	3회회

답 경매 해설해 볼께요. 강원 서면 경매 해설해 볼께요.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 목록1,8. 공부상 '구거'이나 현황'나지의 휴경지'임 - 목록2~5,12,13,15~25. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하 여 질 수 있다는 서면장의 회신서 제출됨) - 목록 5,12,13. 농지전용허가됨[각 허가신청자(임원재),각 허가년원일(2023.7.3.),각 전용목적(단독주택), 전용면적(목록5:267㎡, 목록12:400㎡,목록13:390㎡)] - 목록 22,23. 농지전용허가됨[각 허가신청자(김성민),각 허가년원일(2024.3.4.),각 전용목적(단독주택), 각 전용면적(400㎡)] - 목록1,5,12,13,22,23. 단독주택 목적으로 건축신고 필한 것으로 조사된 바 별도 확인 요함 - 목록19. 지상 창고용 컨테이너박스 등은 매각 제외 - 2024. 12. 30.자 임만재로부터 유치권(공사대금 2,510,465,566원)신고 있으나 성립여부는 불분명함 - 목록2내지5,8,12,13,15내지25는 토목공사가 중단된 상태이며, 일부 부동산에 건축폐기물 소재하므로 별도 확인 요함 - 신청채권자로부터 소유자와 공사도급자 간 실제 매매계약이 이루어지지 않은 점, 공사대금 증빙자료가 불확실한 점 등의 사 유로 유치권배제신청서(2025.8.14.자) 제출됨

[부동산 현황조사서 비고란]
{1번 부동산} - 공부상 구거이나 현재 매립이 되어 있는 상태이며, 위 지상 일부분에 건축 폐기물이 일부 적재 되어 있는 것으로 목측됨.[사진 4] {2번 부동산} - 공부상 답이나 현재 토목공사중 중단된 휴경지 상태임.[사진 5] {3번 부동산} - 공부상 답이나 현재 토목공사중 중단된 휴경지 상태임.[사진 6, 7] {4번 부동산} - 공부상 답이나 현재 토목공사중 중단된 휴경지 상태임.[사진 8, 9] {5번 부동산} - 공부상 답이나 현재 토목공사중 중단된 휴경지 상태임.[사진 10] {6번 부동산} - 도로.[사진 11] {7번 부동산} - 도로[사진 12] {8번 부동산} - 공부상 구거이나 현재 토목공사하여 매립된 상태로 공사 중단된 상태임.[사진 13] {9번 부동산} - 도로.[사진 14] {10번 부동산} - 도로.[사진 15] {11번 부동산} - 공부상 도로이나 현재 도로옆 가장자리로 목측되나 명확한 경계는 별도 확인이 요망됨.[사진 16] {12번 부동산} - 공부상 답이나 현재 토목공사중 중단된 휴경지 상태임.[사진 17] {13 부동산}

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 춘천지방법원(☎ 033-259-9706)입니다.
입찰일은 2025.12.01입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 27일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 411일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 411일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.2.4. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 농업보호구역. 버스정류장.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경2971 (춘천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-09	2025타경50717	[답] 홍천군 영귀미면 후동리 178 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 393.86평	42,966,000원 21,053,000원	유찰 (2회)
	2026-02-02	2025타경50656	[답] 홍천군 서석면 하군두리 277-11 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 542.38평	64,548,000원 31,629,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경50703	[답] 홍천군 남면 월천리 355 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,000.67평	312,090,000원 152,924,000원	유찰 (2회)
	2026-01-19	2025타경50699	[답] 홍천군 홍천읍 장전평리 683-3 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 546.32평	236,235,000원 81,027,000원	유찰 (3회)
	2026-01-05	2025타경50534	[답] 홍천군 서석면 검산리 847 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 821.89평	100,529,000원 34,481,000원	유찰 (4회)
	2026-01-19	2025타경50552	[답] 홍천군 화촌면 구성포리 69 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 437.11평	115,600,000원 19,428,000원	유찰 (5회)
	2025-06-23	2024타경2391	[답] 홍천군 서면 대곡리 814 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 873.02평	170,274,000원 58,404,000원	유찰 (3회)
	2024-02-19	2023타경52368	[답] 홍천군 북방면 소매곡리 119 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 378.13평	115,000,000원 56,350,000원	유찰 (3회)