2024타경52817 경매사건 분석 ◆ 보개면 임야 (2,672.6평)

경기 안성시 보개면에 위치한 임야 경매물건을 소개합니다. 감정가는 6억 2665만원, 현재 최저입찰가는 3억 706만원입니다.

"더불어 사는 풍요로운 도시 - 경기도 안성시"

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

안성시 보개면 북가현리의 임야 물건을 보시고 계십니다.

토지면적은 8,835.00㎡(2,672.59평)입니다.

사건번호는 2024타경52817이며 수원지방법원 평택지원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 626,650,000원입니다만 2회 유찰되어

최저입찰가는 307,058,500원입니다.

입찰보증금은 30,705,850원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	경기도 안성시 보개면 북가현리 산181
물건용도	임야
토지면적	8,835.00㎡(2,672.59평)
건물면적
사건번호	2024타경52817
감정평가액	626,650,000원
최저입찰가	(49%) 307,058,500원
입 찰 일	2026.06.23(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	북가현리 산181	임야	8563㎡ (2,590.31평) 84564분의 17126 지분 전부
토지	북가현리 산182	임야	272㎡ (82.28평) 지분 2194분의 544 전부

[위치/주위환경] 본건은(21필지) 경기도 안성시 보개면 신안리 소재 "산곡마을" 서측 인근에 위치하며, 부근은 자연림, 농경지, 농가주택, 축사(양계장 등), 창고 등이 혼재하는 지역으로 인근에 "신곡저수지"가 위치함.
[위치/주위환경] 본건 기호(1), (2)은 경기도 안성시 보개면 북가현리 소재 "하가마을" 서측 인근에 위치하며, 부근은 자연림, 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 인근에 "도현레미콘공장, 골프장(이글몬트CC), 70번 지방도로 등이 위치함.
[교통상황] 제반 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하나, 대중교통이용은 불편시됨.
[교통상황] 본건(21필지)는 남측으로 인근 마을내 공도 및 본건 사도 등을 통하여 차량출입이 용이하나, 대중교통 이용은 거리상 불편시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 남서향 완경사 및 일부 급경사의 부정형 토지로서, 자연림 및 개간된 "전", "제시외건물부지", "도로"(비포장농로), "소하천" 등으로 이용되고 있음.
(임야도 및 위성지도 참조) ① 개간된 "전" 부분(콩 등 농작물재배) ≒ 13,128㎡ ② 제시외건물 부지부분(주택1동소재) ≒ 479㎡(제시외건물, 단층 약74㎡)
③ "도로"(노폭 약3m정도의 비포장 및 일부 포장부분) : ≒ 1,170㎡ ④ "소하천(폭 약3-4m, 깊이 2-3m 부분 ≒ 855㎡ ⑤ 위 ①-④제외 자연림 상태부분 ≒ 26,650㎡ 기호(2) : 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, "전"및 "나지"상태임.
3)형태 및 이용상태 기호4 : 부정형의 남동향 하향완경사이며, 자연림상태(소나무, 참나무, 기타 잡목 등)의 임야임. 기호5-26 : 일단의 부정형의 평지로서, "전, 답, 진입 농로" 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 남측으로 왕복2차선 소로(지방도70번)와 접하며, 동측은 노폭 약3m 정도의 세로(비포장)도로와 접함.
기호(2) : 남측으로 왕복2차선 소로(지방도70번)와 접하며, 동측은 노폭 약3m 정도의 세로(비포장)도로와 접함.
4)인접 도로상태 기호4 : 지적도상 맹지이나, "비포장 농로"(노폭 약3m)와 접함.
기호5-26 : 일단의 토지로, 남측, 북측, 서측으로 "농로"(시멘트포장, 노폭 약3m)와 접함.
[토지이용계획] 기호(4) : 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 기호(5),(7),(8),(10),(14),(16)-(21),(25)-(29) 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 기호(9),(22)-(24) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률＞, 농업보호구역＜농지법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ [토지이용계획] 기호(1) : 보전관리지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역(국지도70호선)＜도로법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 토석채취제한지역＜산지관리법＞, 소하천구역 ＜소하천정비법＞, 소하천예정지＜소하천정비법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 기호(2) : 보전관리지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역(국지도70호선)＜도로법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 기호5(산46-1) 지상으로 (ㄱ) 컨테이너박스(4 x 8m) : 창고 (ㄴ) 시멘트벽돌조 슬래브지붕(4 x 6m) : 창고 6)제시목록 외의 물건 기호1(산181) 동측으로 미등기, 미등록 상태의 소유자 미상 "(ㄱ) 제시외건물 1동(단층주택, 면적 약74㎡)이 소재함.(별첨, 임야도 및 사진 참조)
[공부와의 차이] 기호(1) : 공부 지목은 "임야"이나, 현황은 개간된 "전", 제시외건물 1동부지, 도로 및 소하천 등으로 이용중임(임야도 및 사진 등 참조)
기호(2) : 공부지목 "임야"이나, 현황은 "전 및 나지" 상태의 토지임.
[공부와의 차이] 기호(5) 공부지목은 "목장용지"이나, 현황은 "전"임.
기호(9,10,27) 공부지목은 "답"이나, 현황은 "전"임.
[참고사항] 국유지 4필지는 점유하여 "농로 및 전"으로 이용중임.
(별첨, 국유지 점유상황 지적도 참조) [참고사항] 미 상.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
송OO	미상	2012.12.20	[보]미상 [월]미상
윤OO	미상	2019.07.12	[보]미상 [월]미상

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년5월2일	소유권
2022년3월31일	소유권
2021년7월22일	소유권
2022년3월31일	소유권
2021년3월25일	소유권
2022년3월31일	근저당권	1,144,000,000원
2022년5월23일	가등기
2022년7월1일	근저당권	3,300,000,000원
2024년10월14일	임의경매
2025년4월3일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	395,405,160원원	194,305,852원원	57%	2회회
6개월	439,825,255원원	240,093,187원원	54%	2.4회회
12개월	814,042,550원원	454,019,605원원	51%	2.4회회

2024타경52817 경매사건 분석 ◆ 보개면 임야 (2,672.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

제시외 건물 및 분묘에 대한 법정지상권 및 분묘기지권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 1.목록1 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 개간된 "전", 제시외건물 1동부지, 도로 및 하천 등으로 이용중임. 소유자 미상 의 제시외 건물 1동은 매각에서 제외함. 지상에 분묘 소재 가능성 있음 2.목록2 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 "전 및 나지" 상태임 3.공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

[부동산 현황조사서 비고란]
* 목록1. 임야는 대부분을 벌목 후 개간하여 콩을 경작하는 밭으로 이용하고 있으며, 일부는 비포장도로인 보삼로를 포함하여 수목과 잡풀이 무성한 경사지가 있고, 일부 지상에 제시외 건물1동(도로명주소 : 안성시 보개면 보삼로 71-5)이 소재하며, 자연림 상태 임야 부분에 분묘는 발견할 수 없었으나 이장한 부분이 있고, 임야의 특성상 초목이 우거진 관계로 미처 발견하지 못한 분묘가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 별도의 확인이 필요해 보임. * 목록2. 임야는 콩을 경작하고 있으며, 잡풀이 무성한 상태임. * 목록4.는 소나무와 잡목 등으로 우거진 자연림 상

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 평택지원(☎ 031-650-3093)입니다.
입찰일은 2026.06.23입니다. 입찰시작 시각은 10:10이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 618일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 618일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.05.23.담보가등기 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 생산관리지역. 농업보호구역. 보전산지. 버스정류장. 제반 차량 출입. 슬래브지붕.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경52817 (수원지방법원 평택지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.