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감정 1억 6738만원 → 최저 1억 3391만원!! 살미면 단독주택 경매 해설해 볼께요. (건물 104.6평, 토지 167.6평)

충북 충주시 살미면 향산리 단독주택, 감정가 1억 6738만원 → 최저 1억 3391만원! 단독주택 찾는 분께 적합합니다.

"Good 충주 - 충청북도 충주시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

  ▶ 위치 : 충청북도 충주시 살미면 향산리
  ▶ 유형 : 단독주택
  ▶ 사건번호 : 2024 타경 32590
  ▶ 집행법원 : 청주지방법원 충주지원

감정가는 167,381,070원입니다. 최저입찰가는 133,905,000원 (80%)입니다.
입찰일은 2026.02.23(월) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 13,390,500원 입니다.

소 재 지	충청북도 충주시 살미면 향산리 441-4
물건용도	단독주택
토지면적	554.00㎡(167.59평)
건물면적	345.72㎡(104.58평)
사건번호	2024타경32590
감정평가액	167,381,070원
최저입찰가	(80%) 133,905,000원
입 찰 일	2026.02.23(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	향산리 441-4	대	554㎡ (167.59평)
건물	향산리 441-4	1층 주택 경량철골구조	71.63㎡ (21.67평)
건물	향산리 441-4	2층 주택 경량철골구조	36.36㎡ (11.00평)
제시외건물	향산리 441-4	지층 창고 등	129.6 ㎡(39.20평) 포함
	향산리 441-4	1층 다용도실	52.92 ㎡(16.01평) 포함
	향산리 441-4	1층 다용도실	11.4 ㎡(3.45평) 포함
	향산리 441-4	1층 보일러실	4.85 ㎡(1.47평) 포함
	향산리 441-4	1층 간이창고	4 ㎡(1.21평) 포함
	향산리 441-4	2층 베란다	6.84 ㎡(2.07평) 포함
	향산리 441-4	2층 상부누다락방	28.12 ㎡(8.51평) 포함

[위치/주위환경] 기호 1,2,4,5는 충청북도 충주시 살미면 향산리 소재 "창동마을" 내에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
기호6은 충청북도 충주시 호암동 소재 "충주종합운동장" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 기호 1,5 : 본건 인근까지만 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.
기호 2,4,6 : 본건 까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호1,4,5 : 부정형의 경사지로 전으로 이용중임.
기호2 : 경사지를 등고평탄하게 조성하여 건부지(단독주택)로 이용중임.
기호6 : 부정형의 평지로 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호1,5 : 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통하여 접근 가능함.
기호2 : 본건 남측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호4 : 본건 남측으로 포폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
기호6 : 본건 서측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.
[토지이용계획] 기호1,2: 생산관리지역, 일반철도(2022-04-25)(이천-충주 철도건설사업)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(2010-09-10)(문화예술과)＜문화재보호법＞, 공장설립제한지역(2019-06-28)(공장설립제한지역)＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞임.
기호4,5: 생산관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(2010-09-10)(문화예술과)＜문화재보호법＞, 공장설립제한지역(2019-06-28)(공장설립제한지역)＜수도법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞임.
기호6: 자연녹지지역(자연녹지지역), 자연취락지구(2014-03-07)(사양재지구), 소로2류(폭 8m-10m)(소로2-422)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞임.
6)제시목록 외의 물건 가. 본건 기호1 및 기호2 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 목재 데크, 파이프조 구조물, 목조 정자 등이 소재하고 있으나, 이동 및 철거가 용이할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음. 나. 본건 기호1, 2, 4, 5 토지 지상에 소재하고 있는 수목 및 석축 등은 토지의 부합물로 보 아 토지에 포함하여 평가하였음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호3은 경량철골구조 기와지붕 2층 건물로서, 외벽 : 벽돌붙임 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.
[이용상태] 단독주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생및급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조 [공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년5월10일	소유권
2019년7월5일	지상권
2022년3월31일	근저당권	300,000,000원
2022년6월27일	근저당권	3,900,000,000원
2024년5월14일	임의경매
2024년10월21일	가압류	18,109,989원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년5월10일	소유권
2022년3월31일	근저당권	300,000,000원
2022년6월27일	근저당권	3,900,000,000원
2024년5월14일	임의경매
2024년10월11일	가압류	20,662,019원
2024년10월21일	가압류	18,109,989원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	213,510,495원원	86,203,250원원	37%	5.5회회
6개월	354,726,443원원	152,873,125원원	43%	4.6회회
12개월	282,521,972원원	128,715,492원원	44%	4.4회회

감정 1억 6738만원 → 최저 1억 3391만원!! 살미면 단독주택 경매 해설해 볼께요. (건물 104.6평, 토지 167.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록2 토지 을구 7번 구분지상권등기(2019. 7. 5.등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄 매각. 목록2 일반철도 저촉으로 구분지상권(2019. 7. 5. 등기) 설정되어 있으며 말소되지 않고 매수인이 인수함(최저매각가격은 이를 고려한 가격임, 감정평가서 참조). 제시외 건물(감정평가서상 3-1~3-7) 모두 매각 포함됨. 목록2 지상의 이동 및 철거가 용이한 목조정자, 파이프및판넬조 창고 및 목조휴게소 모두 매각 제외됨(감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 목적물 2 내 제시외 목조 원두막 2동, 판넬조 창고 1동 소재함. 나. 목적물 3 내 제시외 가추 소재하며, 판넬조 창고부분 소재함. 다. 목적물 6 내 인접지번 호암동 623-1(사양재길 2-1) 건물 일부 및 태양광 설 비가 포함되는 것으로 목측되나 정밀 측량을 요함. 라. 목적물 6 공부상 답이나, 현황상 전으로 목측됨.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043-841-9124)입니다.
입찰일은 2026.02.23입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 669일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 669일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.03.31. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 생산관리지역. 자연녹지지역. 차량의 접근이 가능. 기와지붕.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2024타경32590 (청주지방법원 충주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.