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주택 낙찰 전략 요약 ♣ 제주시 주택 공략법 (건물 44.7평, 토지 93.8평)

제주지방법원의 2024타경1134 사건, 4억 9824만원짜리 제1동 경매물건입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 제1동 주택 경매 물건입니다.

언제든지 입찰(법원동행)에서 명도(집비우기)까지 쉽고 빠르게 도와드립니다!!!

감정가격은 498,239,800원입니다.

4회 유찰되어 최저입찰가는 170,897,000원입니다.

사건번호는 2024타경1134이며 제주지방법원에서 경매가 진행됩니다.

입찰보증금은 17,089,700원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 1595-1 (제1동)
물건용도	주택
토지면적	310.00㎡(93.78평)
건물면적	147.86㎡(44.73평)
사건번호	2024타경1134
감정평가액	498,239,800원
최저입찰가	(34%) 170,897,000원
입 찰 일	2025.09.02(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신엄리 1595-1	대	310㎡ (93.78평)
건물	용흥4길 13	1층 주택	79.95㎡ (24.18평)
건물	용흥4길 13	2층 주택	67.91㎡ (20.54평)

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 ‘신엄중학교’ 남서측 원거리에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전 및 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 기호5) 본건까지 접근이 가능하며, 제반교통사정은 무난시됨 3)형태 및 이용상태 기호5) 인접 도로 대비 평지인 부정형 토지로서, 단독주택(타운하우스) 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호5) 단지내 공용도로(폭 약5m 내외)가 소재하며, 북측 및 동측으로 노폭 약5미터 내외의 아스콘포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 기호5) 계획관리지역 , 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ 6)제시목록 외의 물건 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계: 미상임. 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.
[건물구조] 기호1-4) 공히 철근콘크리트구조 경사슬래브위 징크지붕 2층으로서 (사용승인일 : 2019.04.12.)
외벽 : 제주석 및 석재타일 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 강마루 및 타일 마감 등, 창호 : 시스템창호 등 임.
[이용상태] 기호1-4) 공히 단독주택(타운하우스)로 이용중임.
[설비내역] 기호1-4) 공히 기본위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계: 미상임. 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/04/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액

2024년6월20일	임의경매
2019년4월25일	소유권
2019년9월30일	소유권
2023년5월15일	소유권
2020년3월13일	소유권
2023년5월15일	소유권
2021년4월22일	근저당권	350,000,000원
2022년3월21일	근저당권	120,000,000원
2022년12월26일	압류
2023년8월24일	가압류	58,371,775원
2023년8월24일	가압류	84,660,000원
2023년10월30일	강제경매
2023년11월23일	가압류	450,000,000원
2024년1월18일	근저당권	350,000,000원
2024년1월22일	강제경매
2024년1월26일	가압류	94,500,000원
2024년5월8일	가압류	126,989,252원
2024년5월17일	압류
2024년7월31일	근저당권	341,000,000원
2024년9월19일	압류
2024년10월22일	강제경매
2025년1월20일	가압류	20,356,574원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년10월6일	전세권	350,000,000원
2024년1월22일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

주택 낙찰 전략 요약 ♣ 제주시 주택 공략법 (건물 44.7평, 토지 93.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
-소재지1.(용흥4길 13, 제1동) 제시건물 철근콘크리트구조 경사슬래브위 징크 지붕 2층 단독주택 -소재지2.(용흥4길 13-2, 제3동) 제시건물 철근콘크리트구조 경사슬래브위 징크 지붕 2층 단독주택 -소재지3.(용흥4길 13-3, 제4동) 제시건물 철근콘크리트구조 경사슬래브위 징크 지붕 2층 단독주택 -소재지4.(용흥4길 13-4, 제6동) 제시건물 철근콘크리트구조 경사슬래브위 징크 지붕 2층 단독주택 등이 건립되어 있고 건물의 구조, 면적 등 상세한 사항은 감정평가서 참조 -소재지5.(신엄리 1595-1) 대지(타운하우스 부지로 이용 중이며, 건축물대장 상 등재되어 있는 건물 9개동이 소재함)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2152)입니다.
입찰일은 2025.09.02입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 665일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 665일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 철근콘크리트구조.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경1134 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-25	2025타경6310	[주택] 제주시 조천읍 조천리 992-7 건물: 38.93평 토지(대지권): 172.12평	656,217,700원 656,217,700원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경6429	[주택] 제주시 아라일동 2657-3 제102동 [법정지상권] 건물: 66.98평	391,631,660원 391,631,660원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경60	[주택] 제주시 조천읍 신촌리 283 [유치권] 건물: 78.80평 토지(대지권): 141.50평	658,982,090원 658,982,090원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36383	[주택] 제주시 연동 1285-7 건물: 264.19평 토지(대지권): 454.36평	2,724,798,240원 2,724,798,240원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36383	[주택] 제주시 연동 1285-6 건물: 158.67평 토지(대지권): 271.04평	1,663,465,680원 1,663,465,680원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36024	[주택] 제주시 한림읍 협재리 2290 건물: 333.45평 토지(대지권): 1,569.07평	5,184,053,480원 5,184,053,480원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경10763	[주택] 제주시 애월읍 고내리 929-1 건물: 59.43평 토지(대지권): 215.08평	826,630,560원 826,630,560원	신건 (0회)
	2025-11-18	2024타경36499	[주택] 제주시 화북이동 3453-3 건물: 24.58평 토지(대지권): 39.33평	177,429,500원 177,429,500원	신건 (0회)
	2025-12-16	2025타경7671	[주택] 제주시 구좌읍 동복리 530-3 건물: 30.84평 토지(대지권): 165.17평	338,253,500원 236,777,000원	유찰 (1회)
	2025-12-09	2025타경915	[주택] 제주시 봉개동 275-31 건물: 54.06평 토지(대지권): 2,021.91평	3,277,084,600원 2,293,959,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경35250	[주택] 제주시 구좌읍 평대리 134 [법정지상권] 건물: 40.96평 토지(대지권): 101.04평	254,247,000원 177,973,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2024타경34646	[주택] 제주시 한경면 두모리 2394-2 건물: 14.27평 토지(대지권): 69.58평	173,231,420원 121,262,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경8033	[주택] 제주시 구좌읍 송당리 1571-40 건물: 29.93평 토지(대지권): 200.26평	460,301,800원 322,211,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경7892	[주택] 제주시 이호이동 934 건물: 101.32평 토지(대지권): 58.99평	598,454,080원 418,918,000원	유찰 (1회)
	2025-12-02	2025타경7629	[주택] 제주시 도두일동 1793 건물: 38.97평 토지(대지권): 52.94평	172,571,240원 120,800,000원	유찰 (1회)