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오피스텔 경매초보도 쉽게! 서울시 상봉동 ※ 경매 완벽분석

서울북부지방법원의 2025타경10881 사건, 3억 3000만원짜리 블리스다임빌 경매물건입니다.

"나의 자랑 우리 중랑 - 서울특별시 중랑구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

오피스텔 경매 / 서울특별시 중랑구 상봉동 104-33 블리스다임빌 오피스텔 경매 / 2025타경10881

소 재 지	서울특별시 중랑구 면목로92가길 15-11, 4층402호 (상봉동,블리스다임빌)
물건용도	오피스텔
토지면적	9.18㎡(2.78평)
건물면적	29.95㎡(9.06평)
사건번호	2025타경10881
감정평가액	330,000,000원
최저입찰가	(80%) 264,000,000원
입 찰 일	2026.04.07(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	상봉동 104-33	303.5분의 9.18	9.18㎡ (2.78평)
건물	상봉동 104-33	4 철근콘크리트구조	29.952㎡ (9.06평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철7호선 상봉역 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통임.
[교통상황] 본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북서측 인근에 지하철7호선 상봉역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.
[건물구조] 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건중 4층 402호로서 외 벽: 화강석 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.
[이용상태] 오피스텔(방2,주방1,거실1,욕실1,다용도실1)로 이용중임 [설비내역] 위생설비,승강기,화재탐지 및 경보기,스프링클러,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.
[토지형상/이용상태] 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형으로 도시형생활주택,업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 남동측으로 약4m의 도로에 접함.
[토지이용계획] 준주거지역,지구단위계획구역,가축사육제한구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발132m (지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02 524 3146)관할),재정비촉진지구(상봉6존치 관리구역),과밀억제권역.
[공부와의 차이] 없음 [참고사항] ①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
장OO	402호전부	2022.02.24.	[보]309,000,000
주OO	402호전부	2022.02.24.	[보]309,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년2월25일	소유권
2022년2월25일	약정/금지사항/환매특약
2024년3월22일	임차권설정	309,000,000원
2025년1월14일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	317,166,667원원	244,283,500원원	77%	8.5회회
6개월	306,500,000원원	219,901,702원원	71%	7.9회회
12개월	283,150,000원원	185,854,196원원	64%	7.6회회

오피스텔 경매초보도 쉽게! 서울시 상봉동 ※ 경매 완벽분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기 있음(임차권등기일 2024. 3. 22.)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(임대차보증금 309,000,000원, 전입일자 2022. 2. 24., 확정일자 2021. 12. 27.). 배당에 서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하나, 2026. 1. 13.자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장 하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하 고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서(법인인감 날인 및 인감증명서 첨부) 및 임차인 장지웅의 대위권 행사 승낙서(주택도시공사가 보증금을 회수하기 위하여 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의하고 일체 이의를 제기하지 않는다 는 내용의 승낙서)가 제출되었음.

[부동산 현황조사서 비고란]
* 공동출입문이 잠겨 있고, 호출하였으나

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3675)입니다.
입찰일은 2026.04.07입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
장지웅:주택임차권 등기권자로서 임차권등기일은 2024. 3. 22.임. 주택도시보증공사(장지웅):경매신청채권자로 배당요구일은 경매신청일이며, 임대인의 임차인 장지웅에 대한 임대차보증금반환 채무를 대위 변제한 대위변제자임(임차인의 우선변제권 대위행사).

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 447일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 447일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2025. 1. 14. 경매개시결 설정 정

※ 물건 키워드 : . 준주거지역. 지구단위계획구역. 재정비촉진지구. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스. 방1. 방2. 욕실1. 주방1.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2025타경10881 (서울북부지방법원)

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