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관악구 신림동 다세대(빌라) 경매로 저렴하게

서울시 관악구 신림동 105-35에 있는 다세대(빌라) 경매 - 건물 41.3㎡(12.5평), 토지 21.6㎡(6.5평)

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

2024타경122856

서울중앙지방법원의 경매 목적물로

감정가 265,700,000원에서 현재 6회 유찰,

감정가 대비 100% 저감되어 265,700,000원으로

2026.02.10(화) 10:00 서울중앙지방법원 경매21계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	서울특별시 관악구 복은2길 48, 5층501호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	21.57㎡(6.53평)
건물면적	41.33㎡(12.50평)
사건번호	2024타경122856
감정평가액	265,700,000원
최저입찰가	(100%) 265,700,000원
입 찰 일	2026.02.10(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신림동 105-35	321분의 21.5720	21.572㎡ (6.53평)
건물	신림동 105-35	5 철근콘크리트구조	29.53㎡ (8.93평)
제시외건물	신림동 105-35	내부미상	11.8 ㎡(3.57평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울신성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 서울대벤처타운역(신림선) 등이 소재하는 바, 교통여건은 보통시됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건중 제5층 제501호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등, 내벽 및 바닥 : 미상, 창호 : 플라스틱 프레임 창 등임.
[이용상태] 현재 본건 전체 다세대주택(방2, 주방, 거실, 욕실겸화장실, 현관 등)으로 이용중임.
*본건의 이용상황은 이해관계인의 부재 및 시건장치 등으로 집합건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였음.
[설비내역] 도시가스보일러에 의한 개별난방, 위생설비 및 급배수시설, 승강기 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 남서측하향 완경사지대 내 세장형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 북측으로 노폭 약 4m내외, 남측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.
[토지이용계획] ■ 일련번호 1) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변).
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] - 임대 미상임. - 제시외건물 ㄱ) 벽체이용 판넬조 판넬지붕 일련번호(1)소재 내부미상 약 11.8㎡ - 본건 집합건축물대장상 표기된 위반건축물(2022.09.28.자 주택과-32192(2022.09.19.)호, 5층(501호) 9㎡ 패널 도시형생확주택)은 테라스 확장부분으로 추정되는 제시외건물 ㄱ)으로 판단되며, 현재 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 관할 구청으로부터 유선상 조사되는바, 경매시 이행강제금 부과여부 및 구체적인 부과내역 등은 재확인하시기 바람.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/31)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
노OO	전유부분전부	2020.12.03.	[보]260,000,000
주OO	501호	2020.12.03.	[보]260,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년3월26일	소유권
2023년10월13일	임차권설정	260,000,000원
2024년7월23일	압류
2024년11월15일	강제경매
2025년2월26일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	307,513,167원원	224,299,021원원	73%	5.6회회
6개월	299,194,513원원	217,635,679원원	72%	5.3회회
12개월	320,506,578원원	228,521,815원원	73%	4.5회회

관악구 신림동 다세대(빌라) 경매로 저렴하게

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 제시외 건물 포함 - 감정평가서에 의하면 집합건축물대장상 전유부상 2022.09.28.일자로 주택과-32192(2022.09.19)호에 의거 위반건축물로 등재 (내역:5층(501호) 9㎡ 패널 도시형생활주택)된 부분은 테라스 확장부분으로 추정되는 제시외건물 ㄱ)으로 판단되며, 현재 이행 강제금이 부과되고 있는 것으로 관할 구청으로부터 유선상 조사되는바, 이행강제금 부과여부 및 구체적인 부과내역 등은 재확 인하여야 한다고 보고함 - 2026. 1. 9. 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변 제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨 - 을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소됨

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1822)입니다.
입찰일은 2026.02.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사(노태경):신청채권자 겸 임차인 노태경의 임차보증금 양수인임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 452일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 452일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2024.7.23.압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방. 가스보일러. 방2.

출처 : 실시간 부동산경매 https://cafe.naver.com/auctioning1

사건번호 : 2024타경122856 (서울중앙지방법원)

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