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제주 제주 한경면 과수원 경매 (최저입찰가: 7억 4954만원)

감정 31억 2180만원 → 최저 7억 4954만원! 제주 제주시 한경면 낙천리 과수원 경매를 소개합니다.

"소통으로 여는 행복 제주시"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

[ 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 과수원 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 30224 과수원 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.03.31(화) 10:00인 제주지방법원 경매6계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

변경과 연기
"변경은 경매진행 절차상의 중요한 새로운 추가 또는 매각조건의 변경 등으로 권리가 변경되어 지정된 경매기일에 경매를 진행시킬 수가 없을 때 담당재판부가 직권으로 경매기일을 변경하는 것을 말한다. 연기는 채무자, 소유자 또는 이해관계 안에 의하여 경매신청채권자의 동의하에 지정된 경매기일을 미루는 것을 말한다. 경매실무에서는 변경과 연기를 합쳐 「변연」이라고 한다. . "

소 재 지	제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 431-1
물건용도	과수원
토지면적	13,957.00㎡(4,221.99평)
건물면적
사건번호	2024타경30224
감정평가액	3,121,799,000원
최저입찰가	(24%) 749,544,000원
입 찰 일	2026.03.31(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	낙천리 431-1	과수원	3970㎡ (1,200.93평)
	낙천리 431-2	과수원	1580㎡ (477.95평)
	낙천리 433	과수원	4678㎡ (1,415.10평)
	낙천리 460-2	과수원	751㎡ (227.18평)
	낙천리 454-3	과수원	2978㎡ (900.85평)
제시외건물	낙천리 431-1	창고	18.0 ㎡(5.45평) 제외
	낙천리 431-1	바닥기초	1식 ㎡(0.30평) 제외
	낙천리 431-1	바닥기초	1식 ㎡(0.30평) 제외
	낙천리 433	창고	5.1 ㎡(1.54평) 제외
	낙천리 454-3	창고	18.0 ㎡(5.45평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 "가마오름" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원, 전, 단독주택 등이 혼재함.
[교통상황] 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호(1-5) : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 과수원임.
4)인접 도로상태 기호(1,2,3,5) : 맹지임.
기호(4) : 동측으로 노폭 약 14미터 아스콘 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1,3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임. 기호(4,5) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞임.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] ① 본건은 지목 및 현황 "과수원"으로서, 취득시 농지시 "농지취득자격증명원"이 필요할 것으로 사료되나, 해당관청에 재확인 요함. ② 기호(3) 지상에 제시외분묘 2기 소재함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년10월24일	소유권
2021년4월8일	근저당권	360,000,000원
2021년4월13일	근저당권	1,200,000,000원
2021년7월28일	근저당권	195,000,000원
2022년4월26일	근저당권	800,000,000원
2022년12월14일	압류
2023년8월4일	가압류	30,000,000원
2024년7월23일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	737,170,302원원	314,739,626원원	47%	2.9회회
6개월	802,836,990원원	339,241,223원원	45%	2.9회회
12개월	707,826,943원원	298,375,525원원	44%	2.9회회

제주 제주 한경면 과수원 경매 (최저입찰가: 7억 4954만원)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록3.지상에 공부상 표시 없는 묘2가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명함. 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하 며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -특별매각조건, 이 사건 목록1~5.토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출 하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] -목록1~5. 지상에 식재되어 있는 과수목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가함. -지번 431-1,433,454-3 위 지상에 소재하는 제시외 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약 18㎡[감정평가서 건물개황도 'ㄱ'부분], 지번433 위 지상에 소재하는 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 5.1㎡[감정평가서 건물개황도 'ㄴ'부분], 지번 454-3,454 위 지상에 소재하는 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약 18㎡[감정평가서 건물개황도 'ㄷ'부분] 및 지번 431-1 위 지상에 소재하는 제시외 물건 콘크리트 바닥 기초 1식[감정평가서 건물개황도 'a'부분], 콘크리트 바닥 기초 1식[감정평가서 건물개황도 'b' 부분] 매각 제외.

[부동산 현황조사서 비고란]
소재지1(낙천리 431-1)과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있음) 소재지1 지상 제시외 건물 ㄱ. 석조 구조물 1동 ㄴ. 석조 구조물 1동 ㄷ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재하며, 제시외 건물에 대한 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망. 소재지1(낙천리 431-1) 지상 제시외 건물(ㄷ)은

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2156)입니다.
입찰일은 2026.03.31입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 596일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 596일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021. 04. 08. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 간선도로.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경30224 (제주지방법원)

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