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제주 화북이동 1,309.8평 과수원 경매 (최저입찰가: 3억 4817만원)

제주 제주시 화북이동 5324-3에 위치한 과수원 경매물건을 소개합니다. 감정가는 20억 7160만원, 현재 최저입찰가는 3억 4817만원입니다.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1412203

제주시 화북이동 5324-3의 과수원 물건을 보시고 계십니다.

토지면적은 4,330.00㎡(1,309.83평)입니다.

사건번호는 2024타경14260이며 제주지방법원에서 경매가 진행됩니다.

감정가격은 2,071,600,000원입니다만 5회 유찰되어

최저입찰가는 348,174,000원입니다.

입찰보증금은 34,817,400원을 준비하셔야 합니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 화북이동 5324-3
물건용도	과수원
토지면적	4,330.00㎡(1,309.83평)
건물면적
사건번호	2024타경14260
감정평가액	2,071,600,000원
최저입찰가	(17%) 348,174,000원
입 찰 일	2026.01.13(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	화북이동 5324-3	과수원	1590㎡ (480.98평)
토지	화북이동 5322	과수원	2740㎡ (828.85평)
제시외건물	화북이동 5324-3	비닐하우스	2110 ㎡(638.28평) 제외
	화북이동 5324-3	관리사	55 ㎡(16.64평) 제외
	화북이동 5324-3	창고	110 ㎡(33.28평) 제외
	화북이동 5324-3	창고	40 ㎡(12.10평) 제외
	화북이동 5324-3	개집	2 ㎡(0.61평) 제외
	화북이동 5324-3	개집	1.1 ㎡(0.33평) 제외
	화북이동 5324-3	창고	4.2 ㎡(1.27평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재‘동광초등학교’동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재함.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용편의도는 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형 평지로서, 전으로 이용중임.
기호(2) : 부정형 평지로서, 전으로 이용중임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 북측으로 폭 약 3-4m 콘크리트 포장도로에 접함.
기호(2) : 동측으로 폭 약 3-4m 콘크리트 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1,2) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 토지거래계약에관한허가구역 6)제시목록 외의 물건 "지적 및 건물개황도" 참조.
[공부와의 차이] 기호(1,2) : 공부상 지목이 과수원이나, 현황 전으로 이용중임.
[참고사항] -.임대관계 임대관계는 미상임.
-.기타 본건 기호(1,2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청의 확인을 요함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/04/01)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2023년9월20일	소유권
2014년5월26일	소유권
2010년8월26일	소유권
2014년5월26일	소유권
2010년8월26일	소유권
2015년6월25일	지상권
2023년9월27일	근저당권	176,000,000원
2024년12월30일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	838,219,297원원	391,356,407원원	52%	2.5회회
6개월	825,785,072원원	356,867,208원원	48%	2.7회회
12개월	716,474,292원원	314,954,589원원	46%	2.8회회

제주 화북이동 1,309.8평 과수원 경매 (최저입찰가: 3억 4817만원)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

목록1 을구 5번 및 목록2 을구 9번 구분지상권설정등기(2015.6.25. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. - 지상의 제시외 건물, 구조물 및 물건[(감정서 상) ㄱ. 파이프조 비닐지붕 단층 비닐하우스 2,110㎡ / ㄴ. 경량철골조 판넬지붕 단층 관리사 55㎡ / ㄷ. 파이프조 차광막지붕 단층 창고 110㎡ / ㄹ. 판넬조 판넬지붕 단층 창고 40㎡ / ㅁ. 판넬조 판넬지붕 단층 개집 2㎡ / ㅂ. 판넬조 판넬지붕 단층 개집 1.1㎡ / ㅅ. 판넬조 판넬지붕 단층 창고 4.2㎡] 매각에서 제외 함. - 제시외 매각 제외시 감안가격은 목록1: 527,562,000원, 목록2: 922,558,000원 임. - 농지취득자격증명 제출요함. - 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아 니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [ 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. ] - 지상의 수목 포함 평가임. - 목록 1,2: 공부상 지목이 '과수원'이나, 현황 '전'으로 이용중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 소재지1(화북이동 5324-3) 과수원(경작지임) 제시외 건물 ㄱ. 철파이프조 차막광지붕 단층 창고 ㄴ. 경량철골조 판넬지붕 단층 용도미상(제시외 건물(ㄱ)내 소재함) ㄷ. 판넬조 판넬지붕 단층 창고 ㄹ. 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 등이 소재함 * 위 제시외 건물의 구조, 용도, 면적 등 자세한 사항은 감정평가서 참조 요망 * 위 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)은 제시외 인접 토지(화북이동 5324)와 본 건(화북이동 5324-3) 토지 양 지상에 소재함 - 소재지2(화북이동 5322) 과수원(경작지임) * 소재지1,2 토지는 지적 경계 구분없이 일단의 형태이고, 양 지상을 연계하여 철파이프조 구조물이 소재함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2154)입니다.
입찰일은 2026.01.13입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,071,600,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 688,470,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 338일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 338일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.9.27. 근저당권 (양 은선 지분) 2024.12.30. 설정 경매개시결정(고은해,고은 빈 지분)

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 토지거래계약에관한허가구역. 버스정류장. 차량접근이 가능.

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출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1412203

사건번호 : 2024타경14260 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2024타경13762	[과수원] 제주시 조천읍 선흘리 3557 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,490.12평	351,220,000원 245,854,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경6976	[과수원] 제주시 도남동 425-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,429.62평	7,055,860,000원 4,939,102,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경12295	[과수원] 제주시 조천읍 선흘리 3560 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 31.67평 토지(대지권): 1,743.01평	712,457,700원 349,104,000원	유찰 (2회)
	2025-12-16	2024타경12288	[과수원] 제주시 조천읍 신촌리 357 [농지취득자격증명] 건물: 15.82평 토지(대지권): 768.96평	318,998,000원 156,309,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2024타경37348	[과수원] 제주시 애월읍 장전리 32-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 931.40평	859,041,000원 420,930,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2024타경35175	[과수원] 제주시 애월읍 광령리 1500 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,316.85평	3,184,406,000원 1,560,359,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2024타경35014	[과수원] 제주시 월평동 1347-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,759.04평	2,495,324,000원 1,222,709,000원	유찰 (2회)
	2026-01-06	2025타경6099	[과수원] 제주시 애월읍 상가리 1535-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,013.98평	867,780,000원 425,212,000원	유찰 (3회)
	2025-12-23	2024타경33766	[과수원] 제주시 영평동 1762 [농지취득자격증명] 건물: 2.60평 토지(대지권): 2,691.04평	3,691,622,000원 1,266,227,000원	유찰 (3회)
	2025-12-23	2024타경7781	[과수원] 제주시 연동 128-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 919.00평	3,464,590,000원 1,700,522,000원	유찰 (2회)
	2025-12-16	2024타경9770	[과수원] 제주시 애월읍 상가리 산8-13 [농지취득자격증명] 건물: 42.56평 토지(대지권): 2,842.90평	1,311,539,000원 449,858,000원	유찰 (3회)
	2026-01-13	2024타경30224	[과수원] 제주시 한경면 낙천리 431-1 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 4,221.99평	3,121,799,000원 749,544,000원	유찰 (4회)
	2026-01-13	2024타경10664	[과수원] 제주시 애월읍 장전리 94-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,443.53평	2,236,419,000원 375,875,000원	유찰 (5회)
	2026-01-13	2024타경14260	[과수원] 제주시 화북이동 5324-3 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,309.83평	2,071,600,000원 348,174,000원	유찰 (5회)
	2026-01-06	2024타경29491	[과수원] 제주시 애월읍 상귀리 652-3 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,067.52평	1,248,875,000원 611,949,000원	유찰 (2회)