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2024타경4447 경매사건 분석 ☆ 동해면 주택 (건물 39.0평, 토지 9,896.6평)

이번에 소개할 경매물건은 경남 고성군에 위치한 주택입니다. 최저입찰가는 9억 2084만원입니다.

여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1411827

주택 경매 / 경상남도 고성군 동해면 장좌리 주택 경매 / 2024타경4447

소 재 지	경상남도 고성군 동해면 장좌리 1093
물건용도	주택
토지면적	32,716.00㎡(9,896.59평)
건물면적	128.77㎡(38.95평)
사건번호	2024타경4447
감정평가액	920,844,360원
최저입찰가	(100%) 920,844,360원
입 찰 일	2025.07.07(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장좌리 1093	대	374㎡ (113.14평)
	장좌리 1093-3	대	250㎡ (75.63평)
	장좌리 1094	답	165㎡ (49.91평)
	장좌리 1094-1	과수원	4678㎡ (1,415.10평)
	장좌리 1095	답	116㎡ (35.09평)
	장좌리 1096	답	149㎡ (45.07평)
	장좌리 1097-1	답	321㎡ (97.10평)
	장좌리 산191	임야	595㎡ (179.99평)
	장좌리 산192-2	임야	26068㎡ (7,885.57평)
건물	장좌리 1093	단층 단독주택 경량철골조	99.27㎡ (30.03평)
건물	장좌리 1093	단층 창고 경량철골조	24㎡ (7.26평)
제시외건물	장좌리 1093	보일러실	4.5 ㎡(1.36평) 포함
제시외건물	장좌리 1093	보일러실	1 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 고성군 동해면 장좌리 소재 "상장마을" 북서측 인근에 위치한 토지,건물 부동산으로서, 부근은 마을 주변의 임야, 농경지 및 농가주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건 및 하단부까지 차량 접근 및 일부 출입가능하며, 관내 일반적 교통사정은 보통시됨.
3)형태 및 이용상태 기호 2,3) : 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 지면은 인접노면과 대체로 등고 평탄하고 지반은 보통시되며, 건부지(단독주택)부지로 이용중임.
기호 4,6,7,8) : 공히 부정형의 토지로서, 동측 하향의 완경사지로서 휴경농지임.
기호 5) : 대체로 사다리형의 토지로서, 동측 하향의 완경사지로서, 휴경농지임.
기호 9,10) : 공히 사다리 및 부정형의 토지로서, 동측 하향의 완경사지의 자연림(일부 경작지)임.
4)인접 도로상태 기호 2,3,8,10) : 동측으로 폭 약4M 내외의 포장농로에 접함.
기호 4-7) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능하며, 경작로 개설되어 있음. 기호 9) : 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능함.
[토지이용계획] 기호 2,3,7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ 기호 4,5,6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 영농여건불리농지.
기호 8) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ , 농업진흥구역＜농지법＞.
기호 9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞ , 준보전산지＜산지관리법＞.
기호 10) : 농림지역, 생산관리지역,가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 준보전산지＜산지관리법＞.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조 [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.
[건물구조] 기호 1) : 경량철골조 아스팔트 싱글지붕 단층으로서, (사용승인일자 : 2008.03.26)
외 벽 : 사이딩판넬 등 외장재 마감.
내 벽 : 벽지 등 내장재 마감.
창 호 : 샷시창호임. 기호 1-1) : 경량철골조 아스팔트 싱글지붕 단층으로서, (사용승인일자 : 2008.03.26)
외 벽 : 사이딩판넬 등 외장재 마감.
내 벽 : 벽지 등 내장재 마감.
창 호 : 샷시창호임. [이용상태] 기호 1) : 단독주택 기호 1-1) : 창고 [설비내역] 위생, 급배수시설과 난방시설 등 되어 있음.
4)부합물 및 종물 기호(㉠-㉤) : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/12/06)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년7월27일	소유권
2022년7월27일	근저당권	780,000,000원
2023년10월26일	근저당권	100,000,000원
2024년9월25일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	241,243,992원원	104,411,878원원	50%	3.9회회
6개월	221,782,795원원	101,461,408원원	51%	3.8회회
12개월	179,979,115원원	87,380,214원원	55%	3.5회회

2024타경4447 경매사건 분석 ☆ 동해면 주택 (건물 39.0평, 토지 9,896.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

-목록 10. 지상의 제시외 건물(감정서상 ㉢, ㉣) 및 제시외 구축물(감정서상 ㉤)에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2) 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㉢, ㉣) 및 제시외 구축물(감정서상 ㉤) 각 매각 제외. 매 각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격 임. -목록 2, 3. 토지는 일단의 단독주택부지로서 식재되어 있는 종려나무, 벚나무 등 조경수와 석축 및 방부목 울타리 등의 구축 물은 토지에 포함하여 평가함. -목록 4~8. 토지는 전 및 과수원으로 휴경상태이며, 지상에 자생 및 식재된 밤나무, 활잡목 등은 토지거래관행에 따라 토지가 격에 포함하여 평가함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). -목록 4~10. 지상엔 잡목 및 잡풀, 넝쿨 등이 무성하여 현장 접근이 불가능한 토지로서, 드론, 위성자료, 탐문 등 들 통한 조사 결과, 육안으로 식별가능한 분묘는 없거나 확인이 불가능한 점을 고려하여 구애없이 평가함. -목록 9, 10. 토지는 임야로서 휴경상태이며, 지상에 자생 및 식재된 밤나무, 활잡목 등은 토지거래관행에 따라 토지가격에 포 함하여 평가함. -목록 10. 토지는 '생산관리지역', '농림지역'에 속하는 토지이나 주된 용도인 '생산관리지역'을 기준으로 평가함.

[부동산 현황조사서 비고란]
*고성군 동해면 장좌리 1093 지상 주건물-제시외 블록조 판넬지붕 보일러실, 부속건물-제시외 블록조 판넬지붕 보일러실 각 소재함. *고성군 동해면 장좌리 산192-2 지상 제시외 블록조 판넬지붕 단층창고, 제시외 블록조 스레트지붕 단층창고 각 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 640-8504)입니다.
입찰일은 2025.07.07입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.07.27. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 생산관리지역. 보전산지. 철골조.

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여의주지기 : http://www.dcart.co.kr/auction/detail_view_newwin.php?idx=1411827

사건번호 : 2024타경4447 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경5297	[주택]경상남도 고성군 삼산면 장치리 615-7 건물: 32.81평 토지(대지권): 166.07평	392,544,000원 392,544,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경5556	[주택] 고성군 거류면 신용리 1968 건물: 52.35평 토지(대지권): 200.04평	320,272,200원 320,272,200원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경4447	[주택] 고성군 동해면 장좌리 1093 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 38.95평 토지(대지권): 9,896.59평	920,844,360원 920,844,360원	신건 (0회)
	2025-07-28	2024타경30149	[주택] 고성군 영오면 양산리 350-1 [농지취득자격증명] 건물: 252.12평 토지(대지권): 785.90평	224,940,540원 143,961,940원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경1875	[주택] 고성군 거류면 신용리 239-2 [농지취득자격증명] 건물: 27.56평 토지(대지권): 355.74평	230,687,080원 147,639,720원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경1875	[주택] 고성군 고성읍 수남리 50-1 건물: 86.68평 토지(대지권): 264.69평	414,268,950원 265,132,120원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경4676	[주택] 고성군 고성읍 기월리 568-1 [법정지상권] 건물: 34.05평 토지(대지권): 110.11평	136,395,000원 101,278,080원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2023타경26488	[주택] 고성군 마암면 두호리 180-1 건물: 8.53평 토지(대지권): 51.05평	30,788,900원 15,764,000원	유찰 (4회)
	2025-07-07	2024타경865	[주택]경상남도 고성군 대가면 송계리 83 [법정지상권] 건물: 30.03평	130,242,240원 21,851,000원	유찰 (8회)