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감정 20억 8724만원 → 최저 14억 6107만원!! 산현동 근린주택 경매 주목해 보세요. (건물 172.3평, 토지 80.8평)

감정 20억 8724만원 → 최저 14억 6107만원! 경기 시흥 산현동 근린주택 경매를 소개합니다.

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2024타경66774

수원지방법원 안산지원의 경매 목적물로

감정가 2,087,238,440원에서 현재 1회 유찰,

감정가 대비 70% 저감되어 1,461,066,000원으로

2025.08.21(목) 10:30 수원지방법원 안산지원 경매3계 에서 진행됩니다.

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소 재 지	경기도 시흥시 산현동 510-3
물건용도	근린주택
토지면적	267.00㎡(80.77평)
건물면적	569.49㎡(172.27평)
사건번호	2024타경66774
감정평가액	2,087,238,440원
최저입찰가	(70%) 1,461,066,000원
입 찰 일	2025.08.21(목) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	산현동 510-3	대	267㎡ (80.77평)
건물	산현동 510-3	1층 소매점 철근콘크리트구조	126.36㎡ (38.22평)
	산현동 510-3	2층 다가구주택 철근콘크리트구조	132.24㎡ (40.00평)
	산현동 510-3	3층 다가구주택 철근콘크리트구조	132.24㎡ (40.00평)
	산현동 510-3	4층 다가구주택 철근콘크리트구조	100.17㎡ (30.30평)
	산현동 510-3	옥탑1층 계단실 철근콘크리트구조	15.4㎡ (4.66평)
제시외건물	산현동 510-3	다락	63.08 ㎡(19.08평) 포함

[위치/주위환경] 경기도 시흥시 산현동 소재 "산현초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지대로 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임 3)형태 및 이용상태 인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 "가장형" 토지로 "주상용 건부지"로 이용중임 4)인접 도로상태 동측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제1종일반주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(2016-08-16)(접합) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공공주택지구＜공공주택 특별법＞, 상대보호구역(2013-07-18)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역(2013-07-18)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계 미상임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건(사용승인일 : 2018.4.12)으로, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기, 일부 판넬 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창 호 : 플라스틱샷시 2중 창호임.
[이용상태] 단독주택 및 근린생활시설로 1층:제1종근린생활시설(소매점)
2층:다가구주택(2가구)
3층:다가구주택(2가구)
4층:다가구주택(1가구)등으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.
4)부합물 및 종물 토지건물 감정명세표에서 별도 평가한 바와 같은 제시외물건(부합물 종물)이 소재함.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/12/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년7월13일	소유권
2017년7월13일	근저당권	520,000,000원
2024년9월23일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2018년4월16일	소유권
2018년4월30일	근저당권	520,000,000원
2022년5월24일	임차권설정	140,000,000원
2023년3월31일	임차권설정	100,000,000원
2024년9월23일	강제경매
2024년11월8일	임차권설정	250,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,375,511,125원원	885,908,008원원	57%	2.3회회
6개월	1,209,685,032원원	787,281,148원원	58%	2.2회회
12개월	1,042,321,499원원	667,748,622원원	59%	2.3회회

감정 20억 8724만원 → 최저 14억 6107만원!! 산현동 근린주택 경매 주목해 보세요. (건물 172.3평, 토지 80.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물(철근콘크리트조 다락 약63.08㎡) 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
본건 부동산은 1층은 상가로 101호 `차량내외장관리 J&M Datail` 102호 `율이네김밥(신원호 운영)`이 있고,2층 201호, 202호, 3층 301호, 302호, 4층으로 구성되어 있음. 옥탑은 4층을 거쳐 올라가는 구조로 4층이 폐문 상태로 확인하지 못함. 세대 우편함에는 옥탑에 거주자 없는 것으로 보임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안산지원(☎ 031-481-1195)입니다.
입찰일은 2025.08.21입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:40 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
①정정헌(블랙박스네비세차): ㉠현황조사 내용중 `임대차기간, 보증금, 차임등`은 현황조사보고서에 첨부된 `상가건물임대차현황서`에 근거함 ㉡권리신고 내용중 `사업자등록신청일`은 `권리신고및배당요구신청서`에 첨부된 `사업자등록증`사본에 근거함 ②정정헌(JM디테일샵): ㉠현황조사 내용중 `임대차기간, 보증금, 차임등`은 현황조사보고서에 첨부된 `상가건물임대차현황서`에 근거함 ㉡권리신고 내용중 `사업자등록신청일`은 `권리신고및배당요구신청서`에 첨부된 `사업자등록증`사본에 근거함 ③신원호(율이네김밥집): 현황조사 내용중 `임대차기간, 보증금, 차임등`은 현황조사보고서에 첨부된 `상가건물임대차현황서`에 근거함 ④박설화: ㉠임대차보증금 175,000,000원 중 20,000,000원은 2020.12.03.증액되었고, 증액된 부분에 대한 확정일자는 2022.03.07.임 ㉡임대차보증금 175,000,000원 중 5,000,000원은 2022.11.20.증액되었고, 증액된 부분에 대한 확정일자는 2023.08.03.임 ⑤황영섭: 주택임차권자로서 임차권등기 접수일은 2023.03.31.임 ⑥서울보증보험주식회사(양도전:경기주택도시보증공사): ㉠`주택임대차보호법` 제3조의 2 제7항 제8호의 양수인임 ㉡임차인`경기주택도시보증공사`는 주택임차권자로서 주택임차권등기일은 2022.05.24.임 ㉢권리신고 내용 중 임차보증금은 채권계산서(2014.10.17.자)상의 청구금액이고, 점유 기간 등은 `경기주택도시보증공사`의 임차권등기 내용에 근거함 ⑦오한나: 임차인 `최필순`의 자녀임 ⑧최필순: 임차인 `오한나`의 어머니임 ⑨고현식: 주택임차권자로서 주택임차권 등기일은 2024.11.08.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,087,238,440원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 146,900,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 301일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 301일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : ①토지:2017.07.13. (근저당권) 설정 ②건물:2018.04.30. (근저당권)

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제1종일반주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 경사지붕. 도시가스. 개별난방.

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사건번호 : 2024타경66774 (수원지방법원 안산지원)

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인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-21	2024타경66774	[근린주택] 시흥시 산현동 510-3 건물: 172.27평 토지(대지권): 80.77평	2,087,238,440원 1,461,066,000원	유찰 (1회)
	2025-08-19	2024타경61793	[근린주택] 시흥시 산현마을길 25-5 [임차권등기] 건물: 189.33평 토지(대지권): 89.30평	2,400,360,400원 1,176,176,000원	유찰 (2회)