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감정 6억 5000만원 → 최저 2억 3296만원!! 빛가람동 근린상가 낙찰가 분석합니다. (건물 36.8평)

4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 전남 나주 빛가람동의 근린상가 경매건입니다.

"시민이 참여하고 함께 즐기는 나주 - 전라남도 나주시"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 근린상가(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 650,000,000원이나 4회 유찰로 최저가는 232,960,000원으로 떨어져

2026.01.28(수) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	전라남도 나주시 우정로 10, 바동 1층107호
물건용도	근린상가
토지면적	79.96㎡(24.19평)
건물면적	121.50㎡(36.75평)
사건번호	2024타경81259
감정평가액	650,000,000원
최저입찰가	(36%) 232,960,000원
입 찰 일	2026.01.28(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	빛가람동 186-1	25455.4분의 79.9566	79.9566㎡ (24.19평)
건물	빛가람동 186-1	� 철근콘크리트구조	121.5㎡ (36.75평)

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "한국전력공사 본사" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 노선상가지대임.
[교통상황] 본건 단지내까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5？ 건물 내 1층 107호 및 1층 109호로서, 외벽 : 노출콘크리트 및 복합판넬 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 판넬 붙임 등 마감, 찰호 : 강화유리창 마감임.
[이용상태] 기호1은 분양홍보관으로, 기호2는 관리사무소로 이용중임.
[설비내역] 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 서측 및 북측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.
[토지이용계획] 도시지역, 준주거지역(2015-03-27), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)
(2015-03-27)(접함), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 산업복합구역(2021-09-15)＜연구개발 특구의 육성에 관한 특별법＞, 연구개발특구(2020-08-28)＜연구개발 특구의 육성에 관한 특별법＞, 혁신도시개발예정지구＜혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법＞임.
[공부와의 차이] 기호1, 2 의 공부상 용도는 일반음식점이나, 현 사무소 등으로 이용중임.
[참고사항] - 임대관계는 미상임. - 일반건축불대장(표제부, 갑)에는 위반건축물로 등재되어 있으나, 현 시정조치된 것으로 탐문 조사됨.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/12/12)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO		2023.01.02	[월]700,000
박OO	107호	2023.04.05	[보]20,000,000
주OO		2023.04.03	[보]13,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2016년8월23일	소유권
2016년8월23일	근저당권	804,000,000원
2018년1월16일	근저당권	286,000,000원
2022년4월27일	압류
2023년3월22일	압류
2024년9월20일	임의경매
2025년1월15일	임차권설정	20,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	257,954,156원원	134,669,374원원	61%	2.4회회
6개월	193,183,496원원	110,012,306원원	70%	1.9회회
12개월	174,486,866원원	104,427,499원원	73%	1.6회회

감정 6억 5000만원 → 최저 2억 3296만원!! 빛가람동 근린상가 낙찰가 분석합니다. (건물 36.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
건축물대장상 1층 용도는 일반음식점이나 현 사무소 등으로 이용함. 감정서상 집합건축물대장(표제부,갑)에는 위반건축물로 등 재되어 있으나 사실조회 결과 시정완료 됨(2025.04.30.자 사실조회 회신 참조)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1618)입니다.
입찰일은 2026.01.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박동일:채무자겸소유자 박설현:주택임차권등기권자로서 주택임차권 등기일은 2025. 01. 15.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 539일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 539일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.08.23. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 간선도로. 제반 차량 출입. 철근콘크리트구조.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경81259 (광주지방법원)

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