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감정 28억 7771만원 → 최저 16억 1152만원!! 영산면 빌딩 낙찰가 분석합니다. (건물 443.8평)

경남 창녕군 영산면에 위치한 빌딩 경매물건을 소개합니다. 감정가는 28억 7771만원, 현재 최저입찰가는 16억 1152만원입니다.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1410552

빌딩 경매 / 경상남도 창녕군 영산면 동리 빌딩 경매 / 2023타경13171

소 재 지	경상남도 창녕군 영산면 동리 241-2
물건용도	빌딩
토지면적	5,053.00㎡(1,528.53평)
건물면적	1,467.00㎡(443.77평)
사건번호	2023타경13171
감정평가액	2,877,712,380원
최저입찰가	(56%) 1,611,519,000원
입 찰 일	2026.01.12(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	동리 241-2	답	678㎡ (205.10평)
	동리 241-5	답	658㎡ (199.05평)
	동리 241-6	대	975㎡ (294.94평)
	동리 242	대	274㎡ (82.89평)
	동리 242-8	대	995㎡ (300.99평)
	동리 270-3	대	98㎡ (29.65평)
	동리 271-34	대	411㎡ (124.33평)
	동리 242-6	대	771㎡ (233.23평)
	동리 270-2	대	86㎡ (26.02평)
	동리 270-6	전	54㎡ (16.34평)
	동리 270-7	대	53㎡ (16.03평)
건물	동리 242-8 2동호	1층 소매점 철근콘크리트	134.4㎡ (40.66평)
	동리 242-8 2동호	1층 일반음식점 철근콘크리트	130.8㎡ (39.57평)
	동리 242-8 2동호	1층 제조업소 철근콘크리트	65.6㎡ (19.84평)
	동리 242-8 2동호	2층 일반음식점 철근콘크리트	213.7㎡ (64.64평)
	동리 242-6	1층 일반음식점 철근콘크리트조	304.28㎡ (92.04평)
	동리 242-6	2층 일반음식점 철근콘크리트조	279㎡ (84.40평)
	동리 242-6	3층 일반음식점 철근콘크리트조	65.02㎡ (19.67평)
	동리 242-6	단층 찜질방 와이어판넬조	46㎡ (13.92평)
	동리 242-6	단층 찜질방 와이어판넬조	40㎡ (12.10평)
	동리 242-6	단층 찜질방 와이어판넬조	46㎡ (13.92평)
	동리 242-6	단층 사무소 와이어판넬조	30㎡ (9.08평)
	동리 242-6	1층 일반음식점	17.5㎡ (5.29평)
제시외건물	동리 241-2	(정자)	6.0 ㎡(1.82평) 제외
	동리 242-8 2동호	(다용도실)	12.6 ㎡(3.81평) 포함
	동리 242-8 2동호	(냉장설비실)	22.7 ㎡(6.87평) 포함
	동리 242-8 2동호	(가추)	8.1 ㎡(2.45평) 포함
	동리 242-8 2동호	(가추)	7.6 ㎡(2.30평) 포함
	동리 242-6	(주방일부)	5.4 ㎡(1.63평) 포함
	동리 242-6	(화장실)	16.0 ㎡(4.84평) 포함
	동리 242-6	(가추)	14.0 ㎡(4.24평) 포함
	동리 242-6	(냉장설비실)	6.4 ㎡(1.94평) 포함
	동리 242-6	(보일러실)	1.9 ㎡(0.57평) 포함

[위치/주위환경] 기호(1)-(5),(7)-(12)는 경상남도 창녕군 영산면 동리 소재 "창녕군 영산도서관" 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 - 기호 (1) : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "답기타(정원)" 상태임.
- 기호 (2) : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "답기타(주차장 및 정원)" 상태임.
- 기호 (3),(4),(7),(9),(10),(12) : 인접지와 등고 평탄한 6필지 일단의 부정형 토지로서 상업용 건부지" 상태임.
- 기호 (5) : 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 "상업용 건부지" 상태임.
- 기호 (8) : 인접지와 등고 평탄한 가로 장방형 토지로서 "상업나지(주차장)" 상태임.
- 기호 (11): 인접지와 등고 평탄한 가로 장방형 토지로서 "전기타(주차장)" 상태임.
4)인접 도로상태 - 기호 (1),(2) : 지적도 상 맹지임.
- 기호 (3),(4),(7),(9),(10),(12) : 6필지 일단의 토지 동측으로 왕복2차로 아스콘 포장도로 소재함.
- 기호 (5),(8),(11) : 본건 동측으로 왕복2차로 아스콘 포장도로 소재함.
[토지이용계획] - 기호 (1),(2),(3),(7),(9),(12)
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역(영산고분군)＜경상남도 문화재보호 조례＞, 현상변경허가 대상구역＜문화재보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞ - 기호 (4),(5)
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역(영산고분군)＜경상남도 문화재보호 조례 ＞, 현상변경허가 대상구역＜문화재보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞.
- 기호 (8)
도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역(영산고분군)＜경상 남도 문화재보호 조례＞, 현상변경허가 대상구역＜문화재보호법＞, 배출시설설치제한지역 ＜물환경보전법＞.
- 기호 (10)
도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역(영산고분군)＜경상 남도 문화재보호 조례＞, 현상변경허가 대상구역＜문화재보호법＞, 배출시설설치제한지역 ＜물환경보전법＞.
- 기호 (11)
도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 문화재보존영향 검토대상구역 (영산고분군)＜경상남도 문화재보호 조례＞, 현상변경허가 대상구역＜문화재보호법＞, 배출시설 설치제한지역＜물환경보전법＞.
6)제시목록 외의 물건 기호 (1),(3),(5),(9) 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’ 상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 - 기호 (3),(4),(7),(9),(10),(12)는 6필지 일단의‘상업용 건부지’로 이용중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고 하시기 바람.
- 기호 (5),(7),(8) 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 냉장설비, 이동식 창고, 비닐하우스 소재하나 이전이 용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.
- 본건 지상에 소재하는 조경수, 조경석 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.
[건물구조] - 기호 (6)
철근콘크리트, 파이프 및 경량철골조 슬래브, 판넬위 토기와 및 난연판넬지붕 2층 건으로 외벽 : 목재 사이딩 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샤시창호임.
- 기호 (13)
철근콘크리트조 및 와이어판넬조 와이어판넬지붕 3층 건으로 외벽 : 황토뿜칠 등 마감 내벽 : 황토뿜칠, 인테리어 등 마감.
창호 : 샤시창호임.
- 기호 (14),(15),(16)
와이어판넬조 와이어판넬지붕 단층 건으로 외벽 : 황토뿜칠 등 마감 내벽 : 황토뿜칠 등 마감.
창호 : 샤시창호임.
- 기호(17)
와이어판넬조 와이어판넬지붕 단층 건으로 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시창호임.
[이용상태] - 기호 (6) : 일반건축물대장 상 "소매점, 일반음식점, 제조업소" 용도이나 현황 "공실" 상태임.
- 기호(13) : "식당 및 일부 공실" 상태임.
- 기호(14),(15),(16) : "찜질방" 상태임.
- 기호(17) : 일반건축물대장 상 "사무소" 용도이나 현황 "공실" 상태임.
[설비내역] - 기호 (6),(13) : 제반 급배수, 위생설비 등이 갖추어져 있음.
- 기호 (14),(15),(16) : 제반 급배수, 난방설비 등이 갖추어져 있음.
- 기호 (17) : 별다른 설비 없음.
4)부합물 및 종물 "토지 감정평가요항표" 참고.
[공부와의 차이] 기호 (13)은 제시목록 상 면적(1층 304.28㎡)과 일반건축물대장(1층 321.78㎡) 및 실측 면적이 상이한 바 평가목적을 고려 일반건축물대장 및 실측면적을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람.(제시목록은 일반건축물대장 상 1층 17.5㎡(일반음식점)(미등기 부분)이 누락된 상태임)
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/03/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
전OO	2층	2019.10.14	[보]없음 [월]2,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2002년11월16일	소유권
2012년5월7일	근저당권	1,530,000,000원
2013년5월13일	근저당권	260,000,000원
2023년4월12일	가압류	8,320,000원
2023년8월30일	압류
2023년11월30일	임의경매
2025년1월16일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,161,600,543원원	708,997,125원원	60%	2.6회회
6개월	904,653,327원원	516,448,357원원	54%	3.3회회
12개월	731,510,507원원	440,427,055원원	60%	3회회

감정 28억 7771만원 → 최저 16억 1152만원!! 영산면 빌딩 낙찰가 분석합니다. (건물 443.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부는 불명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물(1-1) 제외 하고 제시외 건물(6-1 ~ 6-4, 13-1 ~ 13-4) 포함. [목록1]최저매각가격은 제시외 건물로 인하 여 영향받는 가격임. [목록2] 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금몰수)하고 일부 조경수 식재되어 있고 나머지 부분 바 닥에 잡석을 깔아 놓은 상태임. [목록1,11] 공부상 지목은 농지이나 2024. 12. 16. 영산면 사실조회회신에 의하면 [목록1]은 조 경수 식재등 정원조성이 되어 있고 [목록11]은 포장되어 있는데 2001. 10. 15. 음식점부지로 전용허가가 이루어졌으며 취득목 적에 따라 농지취득자격증명이 필요 할 수도 있다고 하므로 상세한 사항은 주무관서인 영산면사무소에 확인 바람. 3,4,7,9,10,12]는 6필지 일단의 '상업용 건부지'로 이용중임. [목록5,7,8] 냉장설비, 이동식 창고, 비닐하우스 소재하나 이전이 용 이함을 이유로 평가에서 제외하였음(감정평가서 참조). [목록13] 제시목록 상 면적(1층 304.28㎡)과 일반건축물대장(1층 321.78 ㎡) 및 실측 면적이 상이하였으나 대위 변경등기하여 일치 함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1번,2번물건 공부상 답이며 현황은 일부 정원 및 묵답임 2번지상 제시외 판넬창고 1동 소재함 3번,4번,5번,7번,8번,9번,10번,12번물건 공부상 대지이며 현황은 대지임 위지상 제시외 판넬냉장창고 1동,정원수(소나무,모과나무등)식재되어 있음 11번물건 공부상 전이며 현황은 묵전임 6번,13번,14번,15번,16번,17번물건 2동호 및 제2종 근린생활시설,찜질방3동,사무소 소재함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2533)입니다.
입찰일은 2026.01.12입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
전승완:[목록 9,10,12,13,14,15,16,17]. 권리신고 없으므로 점유관계 및 임대차관계 알 수 없음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 758일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 758일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2012.5.7. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 녹지지역. 자연녹지지역. 주차장. 판넬지붕. 철근콘크리트조. 철골조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
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출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1410552

사건번호 : 2023타경13171 (창원지방법원 밀양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-05	2025타경10344	[근린시설] 창녕군 남지읍 학계리 1248-6 [농지취득자격증명] 건물: 55.73평 토지(대지권): 623.15평	1,193,112,800원 1,193,112,800원	신건 (0회)
	2026-01-12	2023타경13171	[근린시설] 창녕군 영산면 동리 241-2 [농지취득자격증명,법정지상권] 건물: 443.77평 토지(대지권): 1,528.53평	2,877,712,380원 1,611,519,000원	재진행 (2회)