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23억 8501만원짜리 공장 16억 6951만원에? 전남 산포면 경매 분석합니다. (건물 580.8평, 토지 998.3평)

나주 신도리에 위치한 공장 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1410283

오늘은 전라남도 나주시 산포면 신도리 공장 경매물건을 소개합니다.

2024타경5729 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 광주지방법원입니다.

감정가격은 2,385,011,400원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 1,669,507,980원입니다.

건물면적은 1,920.00㎡(580.80평)이고, 토지면적은 3,300.20㎡(998.31평)입니다.

소 재 지	전라남도 나주시 산포면 신도리 1302-1
물건용도	공장
토지면적	3,300.20㎡(998.31평)
건물면적	1,920.00㎡(580.80평)
사건번호	2024타경5729
감정평가액	2,385,011,400원
최저입찰가	(70%) 1,669,507,980원
입 찰 일	2025.08.08(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신도리 1302-1	공장용지	3300.2㎡ (998.31평)
건물	신도리 1302-1	단층 공장 일반철골구조	1188㎡ (359.37평)
	신도리 1302-1	1층 사무실 일반철골구조	333.5㎡ (100.88평)
	신도리 1302-1	2층 사무실 일반철골구조	333.5㎡ (100.88평)
제시외건물	신도리 1302-1	창고	65 ㎡(19.66평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 전라남도 나주시 산포면 신도리 소재 "신도일반산단" 내에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 공업나지 등이 혼재하는 시가지주변 공장지대입니다.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
3)형태 및 이용상태 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.
4)인접 도로상태 북동측으로 약 15미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
[토지이용계획] 도시지역(2013-12-26), 일반공업지역, 지구단위계획구역(2013-12-26), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞입니다.
6)제시목록 외의 물건 후첨 "건물감정평가요항표"를 참조하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다.
기 타 : -
[건물구조] 건물 2(가) 일반철골구조 판넬지붕 단층 단층 건물로서 외·내벽 : 판넬 마감, 바닥 : 하드너 위 에폭시 마감, 창호 : 새시창호 마감입니다.
건물 2(나) 일반철골구조 판넬지붕 단층 단층 건물로서 외벽 : 판넬 마감, 내벽 : 페인팅 등 인테리어 마감, 바닥 : 타일 마감, 창호 : 새시창호 마감입니다.
[이용상태] 건물 2(가) : 공장 건물 2(나) : 사무실로 이용 중입니다.
[설비내역] 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 시스템 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.
4)부합물 및 종물 별첨 "지적 및 건물 개황도" 와 같이 제시 외 건물 (ㄱ)이 소재합니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
금OO	사무실21㎡	2024.01.24	[보]5,000,000 [월]월 300,000
김OO		2023.11.06
박OO		2022.05.16
주OO	660㎡	2020.11.02/전입2023.10.27	[보]5,000,000 [월]월 500,000
최OO	금철1층사무실북동쪽21㎡	2024.04.05	[보]3,000,000 [월]월 200,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2020년9월21일	소유권
2021년11월5일	근저당권	2,136,000,000원
2022년1월26일	근저당권	260,000,000원
2022년4월21일	근저당권	169,000,000원
2022년4월28일	근저당권	130,000,000원
2022년11월23일	가압류	45,910,704원
2022년11월24일	가압류	11,740,048원
2022년12월7일	가압류	20,286,378원
2022년12월12일	가압류	25,688,656원
2022년12월20일	가압류	73,570,609원
2023년2월3일	가압류	398,763,900원
2023년5월25일	가압류	52,646,710원
2023년5월26일	가압류	97,929,264원
2023년8월3일	압류
2024년5월30일	압류
2024년7월5일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년10월6일	소유권
2021년11월5일	근저당권	2,136,000,000원
2022년1월26일	근저당권	260,000,000원
2022년4월28일	근저당권	130,000,000원
2022년11월23일	가압류	45,910,704원
2022년11월24일	가압류	11,740,048원
2022년12월7일	가압류	20,286,378원
2022년12월12일	가압류	25,688,656원
2022년12월20일	가압류	73,570,609원
2023년2월3일	가압류	398,763,900원
2023년5월26일	가압류	97,929,264원
2023년8월3일	압류
2024년5월30일	압류
2024년7월5일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,122,387,409원원	733,819,813원원	54%	3.3회회
6개월	1,510,571,274원원	930,173,167원원	54%	3.2회회
12개월	1,183,789,258원원	820,888,802원원	89%	2.7회회

23억 8501만원짜리 공장 16억 6951만원에? 전남 산포면 경매 분석합니다. (건물 580.8평, 토지 998.3평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상 컨테이너는 매각 제외.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원(☎ 062-239-1623)입니다.
입찰일은 2025.08.08입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 광주은행,신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주식회사 윈드에너지, 박원용:지상 이동식컨테이너 사용중(2024.8.28.자 현황조사보고서에 의함)

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 365일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 365일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.11.5.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 공업지역. 일반공업지역. 지구단위계획구역. 버스승강장. 판넬지붕.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1410283

사건번호 : 2024타경5729 (광주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-08	2024타경5729	[공장] 나주시 산포면 신도리 1302-1 건물: 580.80평 토지(대지권): 998.31평	2,385,011,400원 1,669,507,980원	유찰 (1회)
	2025-07-24	2024타경7473	[공장] 나주시 산포면 신도리 1298 건물: 1,314.59평 토지(대지권): 4,048.60평	6,947,576,740원 4,863,303,718원	유찰 (1회)
	2025-07-29	2024타경87356	[공장] 나주시 왕곡면 덕산리 819-11 건물: 1,699.81평 토지(대지권): 2,426.87평	7,359,017,380원 5,151,312,166원	재진행 (1회)
	2025-07-23	2024타경7435	[공장] 나주시 동수동 401-9 건물: 820.75평 토지(대지권): 1,575.27평	3,935,664,300원 2,203,972,008원	유찰 (2회)
	2025-09-10	2022타경72411	[공장] 나주시 왕곡면 덕산리 805-3 건물: 1,840.03평 토지(대지권): 3,735.60평	9,921,197,820원 6,944,838,000원	재진행 (1회)
	2025-07-15	2023타경4262	[공장] 나주시 운곡동 175-16 건물: 1,122.83평 토지(대지권): 1,848.28평	3,296,879,100원 2,110,002,000원	재진행 (2회)