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다세대(빌라)경매 - 중구 신흥동2가 경매 전문가가 설명드려요

인천지방법원의 2024타경521232 사건, 7000만원짜리 다세대(빌라) 경매물건입니다.

"All ways INCHEON / 시민이 행복한 세계 초일류 도시 INCHEON"

출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

본 건은 인천광역시 중구 신흥동2가 22-30 다세대(빌라)(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 70,000,000원이나 3회 유찰로 최저가는 24,010,000원으로 떨어져

2025.12.18(목) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	인천광역시 중구 율목로 13, 지하층101호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	18.11㎡(5.48평)
건물면적	48.01㎡(14.52평)
사건번호	2024타경521232
감정평가액	70,000,000원
최저입찰가	(34%) 24,010,000원
입 찰 일	2025.12.18(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	신흥동2가 22-30	181.3분의 18.11	18.11㎡ (5.48평)
건물	신흥동2가 22-30	지하층101호 철근콘크리트조	48.01㎡ (14.52평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 중구 신흥동2가 소재 "인천신흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임 [교통상황] 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임 [건물구조] 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물로서 외벽 : 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 다세대주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생설비, 급·배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.
7)인접 도로상태등 본건 토지 북측 및 북서측으로 폭 약 7미터 및 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 신흥동2가 22-30 :제2종일반주거지역, 도로(저촉), 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))＜해양환경관리법＞ [공부와의 차이] -. [참고사항] 임대관계 미상임

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/06/28)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
홍OO	지101호전부		[보]5,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2009년7월8일	소유권
2023년5월8일	근저당권	30,000,000원
2023년5월8일	전세권	5,000,000원
2023년11월9일	근저당권	5,250,000원
2024년4월5일	임의경매
2024년4월12일	가압류	11,268,883원
2024년5월7일	가압류	37,635,172원
2024년6월12일	가압류	17,327,248원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	67,333,333원원	35,957,889원원	53%	2.4회회
6개월	69,000,000원원	38,673,417원원	54%	2.3회회
12개월	90,222,222원원	54,359,638원원	57%	2.2회회

다세대(빌라)경매 - 중구 신흥동2가 경매 전문가가 설명드려요

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
공부상 '지하층 101호' 이나 현황상 'B01호'임

[부동산 현황조사서 비고란]
- 누수와 곰팡이로 인한 하자 관련임 - 오전에 비가 조금 내린 11. 25.일 오후에 2차 방문해 보았음. - 매수인의 협조로 내부를 관찰함. - 본건과 직접적으로 관련은 없으나 지층 102호 남성분에게 문의한 바, 본건은 10년 정도 공실로 있었고, 본인 집은 누수 문제가 없다고 함. - 단전으로 인하여 내부를 면밀히 관찰하는 것은 한계가 있음. - 본건은 주방겸 거실, 방 3개, 화장실 1개로 구성되어 있고, 최근에 내부 청소를 한 것 같음. - 주방과 1번 방은 배란다가 있고 노후화 되었으나 양호한 편으로 보임. - 화장실은 노후화되어 있으나 누수와 무관해 보임 - 반대편 방 2개(2번방, 3번방)는 배란다가 없고, 창문을 열면 용도 불명의 시설이 있고, 주방 쪽에서 바라본 경우 좌측방 화장실 옆방(2번방)의 창문 우측 상단 천장과 하단에 곰팡이 또는 누수로 인한 얼룩이 크게 있고, 좌측 아래 쪽에도 일부 얼룩이 있음. - 얼룩의 정확한 원인은 1. 누수로 인한 경우, 2 습기로 인한 곰팡이로 인한 경우, 창문이 완전히 닫히지 않는 상태로 창문 부실로 인한 경우(이중창 안쪽 창문이 완전히 닫히지 않음) 등을 생각해 볼 수 있으나 정확한 원인은 확인할 수 없으나 크게 계속 확장되는 것으로 보이지 않음. - 비가 조금 온 후 추가 방문을 해 보았으나 얼룩에 변화가 없고, 추가 누수 흔적을 발견할 수 없었음(비의 양에 따라서 다른 결과가 나올 수도 있음). - 주방 쪽에서 바라보아 우측방, 현관 쪽 방(3번방)은 방 아래 쪽에 일부 얼룩이 있으나 미미하고 출입문 뒤쪽에 조금 심한 얼룩이 있음, - 지하층 2세대의 외부를 보면 모든 쪽이 일부 균열과 구조물이 있으나 문제의 2번 방 창문 쪽 구조물이 더 큼. - 옥상은 관리가 잘 된 것 같음. - 건물이 노후화 되었고, 오랜 기간 방치 되어서 일부 시설의 교체와 리모델링이 필요한 상태임. - 누수 관련해서는 누수인지 습기로 인한 곰팡이인지 명확히지 않으며, 창문이 오래 되어 비가 새어 들어왔을 가능성도 있음. - 얼룩이 계속 확장되지는 않는 것으로 보임. - 누수 여부, 누수의 정도, 정확한 원인은 전문가의 추가적인 확인이 필요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1614)입니다.
입찰일은 2025.12.18입니다. 입찰시작 시각은 10:20이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
- 홍현석: 전세권자로서 전세권등기일은 2023.5.8.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 70,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 22,800,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 609일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 609일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕. 도시가스.

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출처 : 여의주경매법인 http://wonsns.com

사건번호 : 2024타경521232 (인천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-17	2025타경503002	[다세대]인천광역시 중구 운서동 2745-1 동원베네스트영종타운하우스 건물: 0.30평 토지(대지권): 106.03평	758,000,000원 758,000,000원	신건 (0회)
	2025-12-04	2025타경507294	[다세대] 중구 송월동3가 3-193 지하층1호 건물: 13.95평 토지(대지권): 10.99평	53,000,000원 53,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-16	2025타경596	[다세대]인천광역시 중구 운북동 766 스카이빌리지1단지 건물: 17.87평 토지(대지권): 19.84평	110,000,000원 77,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-07	2024타경13304	[다세대]인천광역시 중구 북성동2가 9-87 계명빌라 건물: 15.25평 토지(대지권): 5.65평	70,000,000원 34,300,000원	유찰 (2회)
	2026-01-07	2024타경557798	[다세대]인천광역시 중구 경동 239-3 [임차권등기] 건물: 5.39평 토지(대지권): 2.22평	63,000,000원 30,870,000원	유찰 (3회)
	2025-12-23	2024타경528752	[다세대]인천광역시 중구 전동 25-79 성화빌라 [임차권등기] 건물: 17.66평 토지(대지권): 5.06평	140,000,000원 48,020,000원	유찰 (3회)
	2025-12-17	2024타경575550	[다세대]인천광역시 중구 경동 239-3 [임차권등기] 건물: 5.49평 토지(대지권): 2.27평	65,000,000원 22,295,000원	유찰 (3회)
	2025-12-18	2024타경521232	[다세대]인천광역시 중구 신흥동2가 22-30 건물: 14.52평 토지(대지권): 5.48평	70,000,000원 24,010,000원	재진행 (3회)