다가구주택 경매초보도 쉽게! 서울시 논현동 저렴하게 구입

2024타경101323 사건의 다가구주택 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 64% 수준입니다.

"꿈에 그리는 도시 미래를 그리는 강남 - 서울특별시 강남구"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

강남구 논현동 109-23 다가구주택 경매

2024타경101323

소 재 지 : 서울특별시 강남구 논현동 109-23

감 정 가 : 8,593,707,630

최 저 가 : 5,499,973,000

매각기일 : 2025.08.20(수) 10:00

소 재 지	서울특별시 강남구 논현동 109-23
물건용도	다가구주택
토지면적	253.90㎡(76.80평)
건물면적	583.80㎡(176.60평)
사건번호	2024타경101323
감정평가액	8,593,707,630원
최저입찰가	(64%) 5,499,973,000원
입 찰 일	2025.08.20(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	논현동 109-23	대	253.9㎡ (76.80평)
건물	논현동 109-23	1층 주택 벽돌조	133.87㎡ (40.50평)
	논현동 109-23	2층 주택 벽돌조	142.87㎡ (43.22평)
	논현동 109-23	3층 주택 벽돌조	142.87㎡ (43.22평)
	논현동 109-23	지하 주택 벽돌조	133.87㎡ (40.50평)
제시외건물	선릉로135길 14	창고	1.6 ㎡(0.48평) 포함
	선릉로135길 14	창고	3.0 ㎡(0.91평) 포함
	선릉로135길 14	창고	8.0 ㎡(2.42평) 포함
	선릉로135길 14	창고 등	17.72 ㎡(5.36평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철7호선 강남구청역 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 주택지대임.
[교통상황] 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 강남구청역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.
3)형태 및 이용상태 본건은 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로 다가구주택 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 남측으로 폭 약6미터 내외, 서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접함.
[토지이용계획] 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 벽돌조 평슬래브지붕 3층건으로,(사용승인일:1993.05.13.)
외 벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.
[이용상태] 지하1층 부터 지상3층까지 주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도"참고)
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
4)부합물 및 종물 후첨 "지적도 및 제시외건물"참조 [공부와의 차이] - [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/04/11)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO	101호	2018.06.29
김OO	202호	2015.04.20.	[보]110,000,000
서OO	302호	2016.01.18.	[보]230,000,000
주OO	203호	2018.05.25.	[보]150,000,000
임OO	201호,301호,비01호,비03호		[보]2,100,000,000
정OO		2017.01.20
조OO	문패상비02호	2023.08.23.	[보]70,000,000
주OO	101호	2018.06.29.	[보]150,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년6월28일	소유권
2023년2월15일	근저당권	5,400,000,000원
2023년6월9일	임차권설정	230,000,000원
2023년6월20일	근저당권	285,000,000원
2023년9월14일	임차권설정	70,000,000원
2024년1월22일	강제경매
2024년7월17일	압류
2024년8월21일	임차권설정	150,000,000원
2024년9월11일	전세권	2,100,000,000원
2024년12월16일	압류
2025년1월13일	강제경매
2025년1월13일	강제경매
2025년2월17일	강제경매
2025년2월24일	임의경매
2025년4월7일	임차권설정	150,000,000원
2025년4월24일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	8,212,082,980원원	5,524,000,000원원	68%	2회회
6개월	6,776,315,027원원	4,471,000,000원원	65%	2.3회회
12개월	6,776,315,027원원	4,471,000,000원원	65%	2.3회회

다가구주택 경매초보도 쉽게! 서울시 논현동 저렴하게 구입

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

- 을구 3번 2023.06.09. 접수 제80704호, 을구 7번 2024.08.21. 접수 제146598호, 을구 11번 2025.04.07. 접수 제1508568호 각 주택임차권등기 (보증금 전액 배당받지 못할 경우)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-2714)입니다.
입찰일은 2025.08.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
- 강충기 : 101호 임차인 최준자의 배우자임 - 최준자(101호), 이상길(203호) : 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권을 각 승계함(주택임대차보호법 제3조의2 제7항).

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 8명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(888,142,120원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경100730,2025타경100938,2025타경102081,2025타경102236,2025타경102730,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 779일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 779일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 차량 접근이 가능. 평슬래브지붕. 슬래브지붕.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경101323 (서울중앙지방법원)

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