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서울시다세대(빌라)경매> 강서구 1억 9632만원 싼 공감지음410 ◆ 낙찰가 분석

2024타경144104 사건의 공감지음410 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 33% 수준입니다.

"함께 더하는 미래 같이 나누는 강서 - 서울특별시 강서구"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

[ 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 다세대(빌라) 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 144104 다세대(빌라) 부동산경매 물건으로
매각기일이 2026.04.16(목) 10:00인 서울남부지방법원 경매4계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

매수청구권
"타인의 부동산을 이용하는 경우에 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대하여 이용관계가 종료함에 즈음하여 타인에 대하여 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리, 일종의 형성권이다. 민법상 인정되는 매수청구권으로서는 지상권 설정자 및 지상권자의 지상물매수청구권, 전세권 설정자 및 전세권자의 부속물매수청구권, 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권 등이 있다. 한편 민사소송법상으로는 부동산 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있다. "

소 재 지	서울특별시 강서구 초록마을로24길 1-12, 제4층 제401호 (화곡동, 공감지음410)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	20.16㎡(6.10평)
건물면적	29.81㎡(9.02평)
사건번호	2024타경144104
감정평가액	292,000,000원
최저입찰가	(33%) 95,682,000원
입 찰 일	2026.04.16(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	화곡동 410-132	357분의 20.16	20.16㎡ (6.10평)
건물	화곡동 410-132	� 철근콘크리트구조	29.81㎡ (9.02평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"화일초등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공원, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건 건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2021.07.30.)
외벽 : 석재붙임 및 일부 벽돌붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.
[이용상태] 기준시점 다세대주택으로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 소방설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.
[토지형상/이용상태] 본건 2필지 일단으로 완경사지대 내 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 본건 남동측으로 노폭 약 4M 내외 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 410-132, 410-135 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 수평표면구역(수평표면)＜공항시설법＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 임.
[공부와의 차이] 없음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/03/04)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	401호전부	2021.12.30(최진우)	[보]288,000,000
최OO	건물전부	2021.12.30	[보]288,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년12월30일	소유권
2021년12월30일	약정/금지사항/환매특약
2023년3월9일	압류
2023년7월21일	임차권설정	288,000,000원
2023년9월19일	가압류	1,020,000,000원
2024년12월2일	강제경매
2025년3월13일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	260,630,192원원	188,236,375원원	72%	2.6회회
6개월	260,118,052원원	197,254,575원원	76%	2.3회회
12개월	259,103,642원원	198,851,340원원	77%	2.4회회

서울시다세대(빌라)경매> 강서구 1억 9632만원 싼 공감지음410 ◆ 낙찰가 분석

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 임차인 최진우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청 구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원(☎ 02-2192-1334)입니다.
입찰일은 2026.04.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주택도시보증공사 : 이 사건 신청채권자로 주택임차권자 최진우의 지위를 승계하여 권리신고 및 배당요구함 최진우 : 주택임차권 등기일은 2023.07.21.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 502일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 502일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.03.09. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2024타경144104 (서울남부지방법원)

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