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울산시 공장경매 ◆ 울주군 21억 8938만원 싼 공장, 2024타경1141

이번 경매는 울주군 두서면 서하리의 공장 물건이며, 감정가의 49% 수준에 입찰 가능합니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1400714

소 재 지	울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-12
물건용도	공장
토지면적	9,684.50㎡(2,929.56평)
건물면적	2,408.04㎡(728.43평)
사건번호	2024타경1141
감정평가액	4,292,896,500원
최저입찰가	(49%) 2,103,520,000원
입 찰 일	2025.07.30(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	서하리 163-9	도로	508㎡ (153.67평)
	서하리 163-12	대	780㎡ (235.95평)
	서하리 163-13	공장용지	8213㎡ (2,484.43평)
	서하리 163-21	공장용지	11㎡ (3.33평)
	서하리 163-22	공장용지	38㎡ (11.50평)
	서하리 산31-50	도로	134.5㎡ (40.69평) 1247분의 134.5 지분
건물	서하리 163-12 비동호	단층 제1종근린생활시설 철근콘크리트구조	155㎡ (46.89평)
	서하리 163-13	단층 공장 일반철골구조	1122.06㎡ (339.42평)
	서하리 163-13	단층 공장 일반철골구조	491.48㎡ (148.67평)
제시외건물	서하리 163-13	창고	4.0 ㎡(1.21평) 포함
	서하리 163-13	창고	47.5 ㎡(14.37평) 포함
	서하리 163-13	기계실	408.0 ㎡(123.42평) 포함
	서하리 163-13	기계실	180.0 ㎡(54.45평) 포함

1)위치 및 부근의 상황 본건은 울산광역시 울주군 두서면 서하리 소재 "방말입구교차로" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 소규모 공장, 일부 임야 및 농경지 등이 혼재한 소규모 공장지대이고, 본건은 공장으로 이용중이며, 제반 주위환경은 보통시됨.
2)토지의 상황 가. 교통상황 본건 공장까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨. 나. 형태 및 이용상황 - 본건 토지는 완경사지에 옹벽 등을 이용하여 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지임.
- 기호(1,9) 토지: 도로 등으로 이용중임.
- 기호(2,4) 토지: 공장부지로 이용중임.
- 기호(7,8) 토지: 법면(경사면) 등으로 이용중임. 다. 도로상태 - 기호(1) 토지: 본건 토지가 폭 5-6미터 내외의 포장도로임.
- 기호(2,4) 토지: 본건 토지 북측으로 기호(1,9) 토지에 개설된 폭 5-8미터 내외의 포장 도로에 접함.
- 기호(7,8) 토지: 지적도상 맹지이며, 기호(4) 토지를 경유하여 접근 가능함.
- 기호(9) 토지: 본건 토지가 폭 6-8미터 내외의 포장도로임. 라. 토지이용계획관계 및 공법상 제한사항 - 기호(1) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞, ＜추가기재＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
- 기호(2) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞임. - 기호(4) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역＜도로법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수 도법＞임. - 기호(7,8) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)＜가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역＜도로법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도 법＞임. - 기호(9) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 도로구역＜도로법＞, 공장설립승인지역(1호)＜수도법＞, ＜추가기재＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 마. 공법상의 차이 및 기타사항 본건 기호(4,7,8) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "공장용지"이나, 현황 기호(4)
토지는 "공장용지, 법면(경사면) 등"으로 이용중이고, 기호(7,8) 토지는 "법면(경사면)
등"으로 이용중임.
[건물구조] 및 현상 가. 건물의 구조 - 기호(3) 건물: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서 외벽: 드라이비트 마감.
내벽: 벽지마감 및 내장타일 붙임, 미장목재 마감 등.
창호: 샷시 창호임.
- 기호(5) 건물: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 내벽 및 외벽: 판넬잇기 마감.
골조: 450x300mm, 190x150mm 등 창호: 샷시 창호임.
높이: 약 9m - 기호(6) 건물: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 내벽 및 외벽: 판넬잇기 마감.
골조: 400x300mm, 190x150mm 등 창호: 샷시 창호임.
높이: 약 9m 나. 건물의 이용상태 - 기호(3) 건물: 사무실, 화장실로 이용중임.
- 기호(5) 건물: 공장으로 이용중임.
- 기호(6) 건물: 공장으로 이용중임.
다. 건물의 설비상태 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 보안설비(CCTV 등), 기타설비 등 되어 있음. 라. 부합물 및 종물 본건 기호(4) 토지상에 제시외건물 4개동[기호(ㄱ-ㄹ): 후첨 "사진용지" 참조]이 소재 하며, 제시외건물 기호(ㄴ-ㄹ)은 구조 및 규모, 용도 등으로 보아 본건 토지에 영향을 미치고 있음.
마. 공부와의 차이 및 기타사항 없 음.
4)기계/기구의 현상 가. 기계기구의 현상 본건 기계기구는 공장(목재 가공업체)에 필요한 수전설비, 목재 스팀건조 설비 등으로서 현상 및 관리상태는 보통시됨.
나. 설치장소 본건 기계기구는 "울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-13번지" 공장에 소재함.
다. 기타참고사항 없 음.
5)공작물의 현상 없 음.
6)기타참고사항 - 본건 기계기구 기호(1,2) 및 제시외기계기구 기호(①-④)는 현장조사일 현재 미가동 상태 로서 정상가동 여부는 확인이 어려운바, 정상적인 가동을 위한 수리 등이 필요할 수도 있 으니 경매진행시 정상 가동여부는 재확인하시기 바랍니다.
- 본건 공장내에 타인소유로 추정되는 제시외기계기구 3식[기호(⑤-⑦): 후첨 "사진용지" 참조]이 소재하며, 제시외기계기구에 부착된 명판[현대캐피탈(주) 소유로 추정됨] 등을 고려하여 본건 경매평가에서는 제외하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/07)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
장OO		2016.09.07.
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년10월10일	소유권
2019년10월10일	근저당권	2,310,000,000원
2020년2월27일	근저당권	165,000원
2020년5월15일	근저당권	440,000,000원
2020년9월1일	근저당권	312,000,000원
2023년7월3일	근저당권	260,000,000원
2023년10월25일	근저당권	240,000원
2024년2월13일	임의경매
2024년3월8일	가압류	45,766,794원
2024년3월11일	가압류	841,488,000원
2024년3월27일	가압류	240,000,000원
2024년4월12일	가압류	54,473,987원
2024년10월21일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년10월10일	소유권
2019년10월10일	근저당권	2,310,000,000원
2020년2월27일	근저당권	165,000원
2020년5월15일	근저당권	440,000,000원
2020년9월1일	근저당권	312,000,000원
2023년7월3일	근저당권	260,000,000원
2023년10월25일	근저당권	240,000원
2024년2월13일	임의경매
2024년3월8일	가압류	45,766,794원
2024년3월11일	가압류	841,488,000원
2024년3월27일	가압류	240,000,000원
2024년4월12일	가압류	54,473,987원
2024년5월14일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	602,114,015원원	281,091,250원원	40%	3.1회회
6개월	1,357,726,772원원	728,548,800원원	51%	2.5회회
12개월	1,227,482,882원원	692,447,674원원	52%	2.5회회

울산시 공장경매 ◆ 울주군 21억 8938만원 싼 공장, 2024타경1141

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각(공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 목록 포함). 제시외 건물(4-1~4-4) 매각에 포함. 2. 제시외 기계기구 (몰더기, Steam Generator, 콤퓨레샤, 목재탄화 건조시설)는 매각에서 제외함. 3. 목록 2,3,4,5,6,7,8. 공장용지 지상 비동(단층사무동), 1동층(단층공장), 2동(단층공장) 각 소재하며 상당기간 폐문으로 운영이 중단된 상태의 사업장임. 4. 목록 1. 9. 토지는 현황 대부분 "도로 등"으로 이용중이며, 목록 4. 일부 및 목록 7. 8. 토지는 "도로구역 및 법면(경사면) 등"으로 이용중임. 5. 목록 7.8. 토지는 지적도상 맹지이며, 목록 4. 토지를 경유하여 접근가능함. 6. 목록 9.는 지분매각임. 7. 본 건 토지의 사용.수익에 부합하는 바닥 콘크리트 및 옹벽, 옥외 수도전, 휀스, 수목(조경수, 자연생 임목 등) 등은 본 건

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1.부정형의 경사지 토지로 현황은 도로로 이용 중임. 목록2,3,4,5,6,7,8.공장용지 지상 비동(단층사무동),1동층(단층공장),2동(단층공장) 각 소재하며 상당기간 폐문으로 운영이 중단된 상태의 사업장임. 목록9.부정형의 경사지 토지로 현황은 도로로 이용 중임.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2025.07.30입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
장영환:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 집행관의 현황조사서에 첨부된 전입세대확인서에 의하면 '도로명 주소 : 울산광역시 울주군 두서면 반구대로 1635-11, 지번 주소 : 울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-12'과 '도로명 주소: 울산광역시 울주군 두서면 반구대로 1635-11, 지번 주소: 울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-13'에 2016.09.07.자 각 전입신고 되었음.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 506일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 506일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 버스정류장. 차량 접근이 가능. 노선버스정류장. 판넬지붕. 철근콘크리트조.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/content/viewdata.php?idx=1400714

사건번호 : 2024타경1141 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-08	2024타경7972	[공장] 울주군 온산읍 원산리 1216 건물: 2,240.99평 토지(대지권): 4,483.78평	19,860,644,580원 19,860,644,580원	재진행 (0회)
	2025-07-22	2024타경105258	[공장] 울주군 언양읍 반천리 1116-1 건물: 501.98평 토지(대지권): 883.75평	2,394,557,140원 1,676,190,000원	유찰 (1회)
	2025-07-30	2024타경1141	[공장] 울주군 두서면 서하리 163-12 건물: 728.43평 토지(대지권): 2,929.56평	4,292,896,500원 2,103,520,000원	유찰 (2회)
	2025-07-08	2024타경4133	[공장] 울주군 웅촌면 은현리 1-40 건물: 218.66평 토지(대지권): 471.30평	1,117,175,370원 547,416,000원	재진행 (2회)
	2025-07-31	2024타경551	[공장] 울주군 두서면 구량리 617 건물: 487.32평 토지(대지권): 2,975.69평	3,292,566,640원 1,617,600,000원	재진행 (2회)
	2025-07-10	2023타경3621	[공장] 울주군 상북면 길천리 20-4 건물: 119.79평 토지(대지권): 954.39평	1,865,857,000원 914,270,000원	유찰 (2회)
	2025-07-22	2023타경4488	[공장] 울주군 온산읍 삼평리 573-2 [선순위지상권] 건물: 98.37평 토지(대지권): 1,632.90평	2,876,954,600원 1,409,708,000원	재진행 (3회)
	2025-07-30	2023타경101235	[공장] 울주군 두서면 활천리 795-2 [유치권] 건물: 140.97평 토지(대지권): 711.27평	910,258,100원 446,027,000원	유찰 (2회)