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서울시 경매추천 ▶ 임야 경매가 분석 ♣ 5,392.1평

종로구 425-2에 위치한 임야 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

"서울의 심장 다시 뛰는 종로"

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

소 재 지	서울특별시 종로구 평창동 425-2
물건용도	임야
토지면적	17,825.00㎡(5,392.06평)
건물면적
사건번호	2020타경107804
감정평가액	35,341,107,000원
최저입찰가	(80%) 28,272,886,000원
입 찰 일	2026.01.27(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	평창동 425-2	임야	2193㎡ (663.38평)
	평창동 425-3	임야	2227㎡ (673.67평)
	평창동 425-4	임야	3570㎡ (1,079.93평)
	평창동 425-5	임야	576㎡ (174.24평)
	평창동 425-6	임야	804㎡ (243.21평)
	평창동 425-8	임야	568㎡ (171.82평)
	평창동 425-9	임야	1067㎡ (322.77평)
	평창동 425-10	임야	745㎡ (225.36평)
	평창동 425-11	임야	274㎡ (82.89평)
	평창동 425-20	임야	211㎡ (63.83평)
	평창동 425-23	임야	35㎡ (10.59평)
	평창동 425-29	임야	4380㎡ (1,324.95평)
	평창동 425-30	임야	1055㎡ (319.14평)
	평창동 425-31	임야	79㎡ (23.90평)
	평창동 425-32	임야	41㎡ (12.40평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 「상명여자대학교박물관」 북동측 인근에 위치한 부동산(토지)으로 주변은 단독주택,자연림지 등으로 제반 주거환경은 보통입니다.
[교통상황] 본건은 차량출입이 가능한 소로와 접하며 본건의 주변으로 마을버스가 통행하며 제반 대중교통시설은 보통정도임 3)형태 및 이용상태 대체로 경사 완만한 경사 및 급경사지의 부정형의 토지로 자연림지 및 도로로 이용되고 있으며 일련번호 8번과 15번의 토지는 대체로 경사 평탄하며 컨테이너 및 차고지 로 이용되고 있음.
4)인접 도로상태 본건은 소로2류 (폭8-10m) 및 소로3류 (폭8m미만)과 접함 [토지이용계획] 일련번호 1,2,5,6,12,13 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로3류(폭8m미만)(접함)
가축사육제한구역＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)＜군사기지및군사시설보호법＞,역사문화환경보존지역(서울백악산일원)＜문화유산의보존및활용에관한법률＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 일련번호: 3 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로2류(폭8-10m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(접함)
가축사육제한구역＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)＜군사기지및군사시설보호법＞,역사문화환경보존지역(서울백악산일원)＜문화유산의보존및활용에관한법률＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,공원자연환경지구＜자연공원법＞ , 사고지 일련번호: 4,7,8,9,11,17,18 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로3류(폭8m미만)(접함)
가축사육제한구역＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)＜군사기지및군사시설보호법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 일련번호:10 도시지역,자연녹지지역,자연경관지구,소로3류(폭8m미만)(접함)
가축사육제한구역＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)＜군사기지및군사시설보호법＞,역사문화환경보존지역(서울백악산일원)＜문화유산의보존및활용에관한법률＞,공익용산지＜산지관리법＞,임업용산지＜산지관리법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,공원자연환경지구,자연공원법＞,국립공원＜자연공원법＞ 일련번호: 14 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로2류(폭8-10m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(접함)
가축사육제한구역＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)＜군사기지및군사시설보호법＞,역사문화환경보존지역(서울백악산일원)＜문화유산의보존및활용에관한법률＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 사고지 지정 일련번호: 15 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로2류(폭8-10m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(접함)
가축사육제한구역＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)＜군사기지및군사시설보호법＞,역사문화환경보존지역(서울백악산일원)＜문화유산의보존및활용에관한법률＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 일련번호: 16 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로2류(폭8-10m)(접함),소로3류(폭8m미만)(접함)
가축사육제한구역＜가축분뇨의관리및이용에관한법률＞,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)＜군사기지및군사시설보호법＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 6)제시목록 외의 물건 해당 사항 없음 [공부와의 차이] 해당 사항 없음 [참고사항] 해당사항 없음: 임대관련 : 미상

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2020/11/23)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO		2020.08.06
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2015년8월12일	소유권
2015년8월12일	근저당권	3,600,000,000원
2015년8월12일	지상권
2019년9월20일	가압류	597,000,000원
2020년6월11일	근저당권	6,500,000,000원
2020년8월5일	가압류	5,000,000,000원
2020년9월8일	임의경매
2020년9월22일	가압류	1,890,000,000원
2022년4월4일	근저당권	600,000,000원
2022년7월5일	강제경매
2022년8월4일	가압류	1,370,000,000원
2023년3월9일	가압류	2,274,849,314원
2023년12월11일	근저당권	223,000,000원
2024년6월25일	근저당권	2,500,000,000원
2024년7월22일	근저당권	1,274,000,000원
2024년9월23일	임의경매
2025년1월13일	압류
2025년4월11일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	0원원	0원원	0%	0회회
6개월	0원원	0원원	0%	0회회
12개월	0원원	0원원	0%	0회회

서울시 경매추천 ▶ 임야 경매가 분석 ♣ 5,392.1평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 평창동 429-9, 425-31 지상 건축물에 대한 준공기한은 2025.7.29.에서 2026.7.29.로 연기되었다는 종로구청 2025.9.8.자 사 실조회 회신이 있고, 2025.9. 26. 채무자겸소유자는 동 지번 토지에 대한 대지조성사업 착공계(공사담당 주식회사 펜타디앤씨) 를 종로구청에 제출하였다는 내용의 서면을 제출함 3. 이 사건 현황조사보고서에 의하면 - 평창동 425-4, 425-10 부동산의 일부 소나무 등에 숫자로 표시된 표식이 있으나 명인방법인지 여부는 알 수 없음 - 평창동 425-4 지상 제시외건물(매각제외) 있으나 건축물대장은 존재하지 않음 - 평창동 425-9 지상에 소유자 불명 컨테이너(매각제외) 있음- 평창동 425-29 지상에 종로구청 쓰레기수거차량 등이 주차되어 있으나 점유관계는 별도의 확인이 필요함 - 분묘의 소재 여부는 별도의 확인이 필요함 4. 가처분권자(2022. 7. 5.) 오동준이 서울중앙지방법원 2022가합530488 소유권이전등기 소송에서 매각물건 5번, 6번, 7번, 8번, 9번, 10번, 17번, 18번에 대하여 2025. 6. 5.승소판결을 받았고, 이에 채무자겸소유자 이만호가 항소하여 항소심 진행 중임

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 참나무, 소나무 등으로 이루어진 임야로 일부 임야(평창동 425-4)에는 수목에 숫자가 표시(명인방법)되어 있으나 일부숫자는 판독을 하기가 안됨 2. 이건 부동산은 경계를 따라 펜스가 설치되어 있어 진입이 불가한 곳도 있고, 임야가 연속되어 붙어 있으므로 인접지와의 경계 및 구분은 불분명한 바, 위치, 경계, 면적 등은 전문가의 측량감정이 필요함 3. 이건 부동산들은 도로와 연결되어 있으나 이 또한 경계 및 위치, 도로로 사용되고 있는 면적 등은 전문가의 확인이 필요함 4. 소나무 등 많은 나무와 낙옆으로 덮여 있어 목측상 분묘는 보이지 않으나, 보이지 않은 분묘가 존재할 수 있으므로 분묘의 소재여부는 별도의 확인이 필요함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1820)입니다.
입찰일은 2026.01.27입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김도환:평창동 425-4 지상 건물에 전입함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(4,992,054,794원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2022타경106133,2024타경4880,2025타경103141,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2020년 9월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1956일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1956일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 2,3,4,6,7,8,9,10,13,14,15,1 6,17,18 설정 - 2015.08.12.근저당권 목록 5 - 2020.06.11.근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 녹지지역. 제1종전용주거지역. 자연녹지지역.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2020타경107804 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-02-25	2025타경102742	[임야] 종로구 평창동 425-12 [분묘기지권] 토지(대지권): 238.07평	1,995,110,000원 1,021,497,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2020타경107804	[임야] 종로구 평창동 425-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,392.06평	35,341,107,000원 28,272,886,000원	재진행 (1회)