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밭 시세분석 | 사천 밭 시세분석 (568.1평)

감정가 6506만원, 2회 유찰된 경남 사천 서포면 금진리 밭의 최저입찰가는 4164만원입니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1397441

소 재 지	경상남도 사천시 서포면 금진리 392
물건용도	밭
토지면적	1,878.00㎡(568.10평)
건물면적
사건번호	2024타경34308
감정평가액	65,057,800원
최저입찰가	(64%) 41,637,000원
입 찰 일	2025.07.21(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	금진리 392	전	895㎡ (270.74평)
토지	금진리 392-4	전	983㎡ (297.36평)
제시외건물	금진리 392	주택	44.85 ㎡(13.57평) 제외
	금진리 392	창고	18 ㎡(5.45평) 제외
	금진리 392	주택	28 ㎡(8.47평) 제외
	금진리 392	창고	7 ㎡(2.12평) 제외
	금진리 392	견사,창고	12.6 ㎡(3.81평) 제외
	금진리 392	감나무외6종	포함
	금진리 392-4	화장실	8.88 ㎡(2.69평) 제외
	금진리 392-4	작업장	33.6 ㎡(10.16평) 제외
	금진리 392-4	벚나무외3종	포함

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 사천시 서포면 금진리 소재 "금진마을회관" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 전, 답 및 기존의 마을이 혼재한 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 본건은 면소재지에서 다소 이격되어 소재하며, 일반적인 대중교통편은 다소 불편한 편임.
3)형태 및 이용상태 본건 기호(1)토지는 부정형으로 남측에서 북측으로 하향 계단식으로 조성되어 "전"으로 이용중임.
본건 기호(2)토지는 부정형으로 북서측의 일부는 북서하향으로 계단식으로 조성되어 "전", 여타 토지는 별첨사진용지와 같이 "대"로 이용 중임.
본건 기호(3)토지는 부정형으로 북서하향 계단식으로 조성되어 "전", 일부는 "대"로 이용 중임.
4)인접 도로상태 본건 기호(1)토지는 남측으로 왕복2선에 접하는 상태이고, 기호(2,3)토지는 일부가 일단으로 이용중이며 북측으로 폭 약3미터의 콘크리트 포장도로에 접하는 상태이고, 기호(2)토지는 지적도상 도로는 접하고 있음.
[토지이용계획] 토지이용계획상 본건 기호(1)토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역 (모든축종제한))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제3구역(전술)
＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 접도구역(지방도 1003호선_접도구역)＜도로법＞임.
본건 기호(2)토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제3구역(전술)
＜군사기지 및 군사시설 보호법＞임.
본건 기호(3)토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제3구역(전술)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞임.
6)제시목록 외의 물건 본건 기호(2) 토지의 지상에 별첨 사진용지와 같이 2-1 : 사이딩판넬조 판넬지붕 단층건으로 - 외 벽 : 사이딩판넬, - 내 벽 : 벽지도배, - 천 정 : 벽지도배, - 창 호 : 새시창호, - 바 닥 : 장판마감으로 "주택"으로 이용 중임.
2-2 : 컨테이너하우스 단층건으로 - 내 외벽 : 철재, - 창 호 : 새시창호 마감으로 "창고"로 이용 중임.
2-3 : 컨테이너위 철재강판지붕 단층건으로 - 외 벽 : 철재, - 내 벽 : 벽지도배, - 천 정 : 벽지도배, - 창 호 : 새시창호, - 바 닥 : 장판마감으로 "주택"으로 이용 중임.
2-4 : 판넬조 강판지붕 단층건으로 - 내 외벽 : 판넬조 - 바 닥 : 콘크리트 마감으로 "창고"로 이용 중임. 2-5 : 스레트 및 강판지붕 단층건으로 - 내 외벽 : 철재등 마감으로 "견사, 창고"로 이용 중임.
본건 기호(3) 토지상에 별첨 사진용지와 같이 3-1 : 블록조 스라브지붕 단층건으로 - 내 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅, - 바 닥 : 세멘몰탈 마감으로 "화장실"로 이용 중임.
3-2 : 파이프조 부직포, 차양막지붕 단층건으로 - 내 외벽은 없으며, "작업장"으로 이용 중임.
평가대상 토지 기호(1,2,3)토지상에 별첨 사진용지와 같이 제시외수목이 소재함.
[공부와의 차이] 본건 기호(1) 토지는 공부상 지목이 "묘지"이나 현황 "전"으로 이용 중이며, 본건 기호(2),(3) 토지는 공부상 지목이 "전"이나, 현황 "전, 일부 대"임.
[참고사항] 1.임대관계 : 실지조사일 현재 소유자의 관계인이 거주하는 것으로 판단됨. 2.기 타 : 해당사항 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO		2023.04.19
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2012년8월27일	소유권
2020년1월16일	근저당권	60,000,000원
2020년1월16일	지상권
2024년2월23일	압류
2024년3월4일	가압류	11,831,908원
2024년5월30일	임의경매
2024년6월21일	가압류	83,115,412원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	126,277,727원원	65,857,393원원	45%	4.5회회
6개월	221,617,522원원	123,396,714원원	42%	5회회
12개월	261,601,724원원	165,069,937원원	52%	3.9회회

밭 시세분석 | 사천 밭 시세분석 (568.1평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각외 건물에 대하여 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 2-1~2-5, 3-1,3-2] 매각 제외, 제시외 수목[감정서상 2-6, 3-3] 매각 포함, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임 -[목록2,3]은 공부상 지목이 '전'이나, 현황 '전, 일부 대'임 -농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수, 별첨 서포면 사실조회회신서 참조)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 진주지원(☎ 055-760-3254)입니다.
입찰일은 2025.07.21입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주원희:임대차관계 불분명, 현황조사상 채무자의 형으로 조사됨.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 398일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 398일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2020.1.16.[근저당권] 설정

※ 물건 키워드 : . 생산관리지역. 판넬지붕. 스라브지붕.

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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1397441

사건번호 : 2024타경34308 (창원지방법원 진주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-07	2024타경35509	[전] 사천시 곤양면 중항리 9-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 223.55평	96,490,500원 96,490,500원	신건 (0회)
	2025-07-28	2024타경33756	[전] 사천시 서동 19 토지(대지권): 251.08평	267,260,000원 213,808,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경3335	[전] 사천시 이금동 46-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 879.97평	518,698,000원 414,958,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경4376	[전] 사천시 이홀동 218-1 [분묘기지권,농지취득자격증명] 토지(대지권): 304.92평	104,808,000원 83,846,000원	유찰 (1회)
	2025-07-07	2024타경35073	[전] 사천시 곤양면 맥사리 1-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 174.24평	12,096,000원 9,677,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경35448	[전] 사천시 서포면 다평리 1240 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 120.40평	13,134,000원 8,406,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경33930	[전] 사천시 정동면 예수리 648-1 토지(대지권): 186.32평	872,178,250원 558,194,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경4468	[전] 사천시 사천읍 선인리 63 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 403.84평	224,908,000원 143,941,000원	유찰 (2회)
	2025-07-28	2024타경2967	[전] 사천시 용현면 신복리 81 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 533.31평	243,394,000원 155,772,000원	유찰 (2회)
	2025-07-21	2024타경34308	[전] 사천시 서포면 금진리 392 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 568.10평	65,057,800원 41,637,000원	유찰 (2회)
	2025-07-14	2024타경31712	[전] 사천시 축동면 가산리 84 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 107.69평	6,484,960원 2,656,000원	유찰 (4회)
	2025-07-14	2024타경30757	[전] 사천시 정동면 소곡리 371-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 266.20평	40,459,000원 16,572,000원	유찰 (4회)
	2025-07-28	2023타경5044	[전] 사천시 사천읍 정의리 121-3 [분묘기지권] 토지(대지권): 269.23평	417,410,000원 136,777,000원	유찰 (5회)
	2025-08-04	2023타경35342	[전] 사천시 신수동 574 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 206.91평	30,780,000원 8,069,000원	유찰 (6회)
	2025-07-28	2024타경31385	[전] 사천시 실안동 662 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 359.07평	604,183,000원 158,383,000원	유찰 (6회)