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양산 임야경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 4,949.0평)

양산 영포리에 위치한 임야 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1392543

양산시 원동면 영포리 임야 경매

2024타경612

소 재 지 : 경상남도 양산시 원동면 영포리

감 정 가 : 964,209,833

최 저 가 : 113,439,000

매각기일 : 2026.01.28(수) 10:00

소 재 지	경상남도 양산시 원동면 영포리 217
물건용도	임야
토지면적	16,360.29㎡(4,948.99평)
건물면적
사건번호	2024타경612
감정평가액	964,209,833원
최저입찰가	(12%) 113,439,000원
입 찰 일	2026.01.28(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	영포리 217	대	317.7251㎡ (96.11평) 1844분의 1405 지분
	영포리 217-3	도로	13㎡ (3.93평)
	영포리 217-4	도로	164㎡ (49.61평)
	영포리 217-8	도로	55㎡ (16.64평)
	영포리 217-10	도로	134.0998㎡ (40.57평) 1844분의 1405 지분
	영포리 217-11	도로	316.2012㎡ (95.65평) 1844분의 1405 지분
	영포리 217-12	대	751.2636㎡ (227.26평) 1844분의 1405 지분
	영포리 산14-5	임야	924㎡ (279.51평)
	영포리 산14-6	임야	920㎡ (278.30평)
	영포리 산14-7	임야	4465㎡ (1,350.66평)
	영포리 산14-8	임야	992㎡ (300.08평)
	영포리 산14-11	임야	992㎡ (300.08평)
	영포리 산14-13	임야	1642㎡ (496.71평)
	영포리 산14-20	임야	1727㎡ (522.42평)
	영포리 산14-21	임야	1644㎡ (497.31평)
	영포리 산14-22	임야	608㎡ (183.92평)
	영포리 산14-24	임야	694㎡ (209.94평)
	영포리 산14-43	임야	1㎡ (0.30평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 양산시 원동면 영포리 소재 "영포마을화관" 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 기호 1, 7, 10, 18 본건까지 차량접근 및 출입가능하나, 제반교통사정은 불편시 됩니다.
기호 2-6, 8, 9, 11-17, 19 본건 인근까지 차량접근 가능하나, 제반교통사정은 불편시 됩니다.
3)형태 및 이용상태 기호 1,7 완경사지에 위치해 자체부지 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 주택 건부지로 이용중입니다.
기호 2, 4, 5 급경사지에 위치한 부정형 토지로서 현황 도로입니다.
기호 3, 6 급경사지에 위치한 부정형 토지로서 일부 도로 및 자연림으로 상태입니다.
기호 8, 9, 11 급경사로 이루어진 부정형 토지로서 자연림 상태입니다.
기호 10, 18 완경사로 이루어진 부졍헝 토지로서 자연림 상태입니다.
기호 12 - 15 급경사로 이루어진 사다리형 토지로서 자연림 상태입니다.
기호 16, 17 급경사로 이루어진 장방형 토지로서 자연림 상태입니다.
기호 19 완경사지에 위치한 삼각형 토지로서 현황 자연림 상태입니다.
4)인접 도로상태 기호 1, 7 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로(기호 2-6)에 접합니다.
기호 2 - 6 본건 현황 도로로서 북측 소로에 연결됩니다.
기호 8, 9, 11 - 17, 19 지적 및 현황 맹지입니다.
기호 10, 18 북서측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
[토지이용계획] 기호 1 - 9, 11, 12, 14 - 19 보전관리지역, 가축사육제한구역(650m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역＜수도법＞ 기호 10 보전관리지역, 가축사육제한구역(400m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(650m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 공장설립승인지역＜수도법＞ 기호 13 보전관리지역, 가축사육제한구역(650m 제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역＜문화재보호법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 공장설립승인지역＜수도법＞, ＜추가기재＞산지관리법에 의한 보전산지(임업용 공익용)는 해당부서에 별도로 문의하시기 바랍니다.
6)제시목록 외의 물건 본건 기호 1, 7 지상에 후첨‘사진용지’그리고‘지적 및 건물개황도’와 같이 타인소유의 제시외 물건(ㄱ-ㄷ)이 소재합니다.
[공부와의 차이] 없습니다. [참고사항] 임대관계 사항 미상입니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/04/15)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2019년5월13일	소유권
2023년3월8일	소유권
2019년5월13일	근저당권	585,000,000원
2019년6월5일	근저당권	600,000,000원
2021년3월11일	가등기
2022년2월23일	압류
2023년3월8일	근저당권	90,000,000원
2023년5월2일	압류
2024년1월23일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	238,660,021원원	125,389,357원원	54%	4.7회회
6개월	274,395,761원원	110,953,045원원	42%	5회회
12개월	285,559,461원원	103,256,464원원	37%	4.5회회

양산 임야경매 ★ 낙찰 전략은? (면적 4,949.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

1. 목록 10.의 지상에 소재하는 분묘 및 목록 1.~9., 11.~17., 19.의 지상에 소재할 수 있는 미확인 분묘를 위한 분묘기지권 성 립여부는 불분명함. 2. 목록 1. 7.의 토지 지상에 매각 제외 타인소유 건물에 대한 법정지상권 성립여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 2. 목록 1. 7. 지상에 타인 소유의 제시외 건물(감정서의 지적 및 건물개황도ㄱ~ㄷ참조)이 소재하며, 감정평가 및 매각 제외. 목록 1. 7.의 최저매각가격은 위 지상 제시외 건물이 토지이용에 영향을 줄 경우 이를 감안한 가격임. 3. 목록 1. 5. 6. 7.은 지분 매각임. 4. 목록 7. 석축 일부가 붕괴된 상태이니 응찰시 확인 요함. 5. 목록 3. 6.은 공부상 지목 도로이나 현황 일부 도로 및 자연림임. 6. 목록 10. 지상 일부에 감정서 '사진용지'와 같이 분묘가 소재하며, 여타 토지(임야)에 목측 불가한 분묘가 있을 수 있으니 응 찰시 확인 요함. 7. 목록 8, 9, 11~17, 19.는 지적 및 현황 맹지임. 8. 본건의 임야는 임지와 임목이 일체로 거래되는 관행에 따라 임목을 임지에 임지에 포함하여 평가하였음.

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1. 지상에 제시 외 건물 단층주택 1개동 소재함. 목록 7. 지상에 제시 외 건물 단층주택,단층창고 각 1개동 소재함. 목록 2. ~ 목록 6. 부정형의 토지로 시멘트 포장 도로로 이용 중임. 목록 8. ~ 목록 19. 부정형의 경사지 토지로 자연림 상태의 임야로 인접지번과 구분은 경계측량 필요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원()입니다.
입찰일은 2026.01.28입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 6회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 718일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 718일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.05.13.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 보전관리지역. 보전산지.

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출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1392543

사건번호 : 2024타경612 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-14	2024타경118124	[임야] 양산시 원동면 용당리 산217-2 건물: 6.05평 토지(대지권): 63.22평	6,961,000원 6,961,000원	신건 (0회)
	2026-01-14	2024타경118124	[임야] 양산시 원동면 용당리 산217 [분묘기지권] 토지(대지권): 159.42평	18,445,000원 18,445,000원	신건 (0회)
	2026-01-28	2025타경914	[임야] 양산시 원동면 원리 산118 [분묘기지권] 토지(대지권): 21,449.67평	155,997,600원 109,198,000원	유찰 (1회)
	2026-01-14	2024타경6702	[임야] 양산시 상북면 대석리 95-6 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,151.62평	378,766,000원 757,195,000원	재진행 (0회)
	2026-01-09	2025타경987	[임야] 양산시 매곡동 산24-1 [법정지상권] 토지(대지권): 17,519.89평	936,752,000원 655,726,000원	유찰 (1회)
	2026-02-24	2025타경1206	[임야] 양산시 상북면 내석리 산108 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,570.03평	134,610,781원 65,960,000원	유찰 (2회)
	2026-01-14	2024타경118568	[임야] 양산시 명곡동 산71-12 토지(대지권): 3,699.88평	733,860,000원 359,591,000원	유찰 (2회)
	2026-01-08	2024타경10121	[임야] 양산시 평산동 산119-5 [분묘기지권] 토지(대지권): 2,216.42평	432,293,000원 211,824,000원	유찰 (2회)
	2026-01-09	2025타경956	[임야] 양산시 원동면 선리 산77 [분묘기지권] 토지(대지권): 5,500.06평	41,818,600원 20,491,000원	유찰 (2회)
	2026-02-24	2025타경11481	[임야] 양산시 평산동 산163-8 토지(대지권): 19,530.01평	626,251,400원 214,804,000원	유찰 (3회)
	2026-02-24	2025타경11481	[임야] 양산시 평산동 산163-4 토지(대지권): 26,849.90평	976,360,000원 334,891,000원	유찰 (3회)
	2026-01-09	2024타경118636	[임야] 양산시 동면 금산리 산87 [분묘기지권] 토지(대지권): 10,170.05평	201,720,000원 48,433,000원	유찰 (4회)
	2026-01-13	2024타경102624	[임야] 양산시 명곡동 산71-2 토지(대지권): 9,118.56평	2,600,076,320원 1,274,037,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2024타경112980	[임야] 양산시 하북면 답곡리 산192-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,846.76평	33,577,500원 5,643,000원	유찰 (5회)
	2026-01-28	2024타경612	[임야] 양산시 원동면 영포리 217 [분묘기지권,법정지상권] 토지(대지권): 4,948.99평	964,209,833원 113,439,000원	재진행 (6회)