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고양 덕양구 주택, 감정가의 100%에 낙찰 가능성

첫 입찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 고양시 덕양구의 주택 경매건입니다.

"고양30년을 담다 특례시로 날다 - 경기도 고양시"

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

이번에 보시게 되는 경매물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 주택입니다.

매각기일은 2026.03.04(수) 10:00이며, 입찰법원은 의정부지방법원 고양지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경기도 고양시 덕양구 내유동 672-85
물건용도	주택
토지면적	1,574.00㎡(476.14평)
건물면적	1,062.82㎡(321.50평)
사건번호	2024타경63518
감정평가액	3,523,431,000원
최저입찰가	(100%) 3,523,431,000원
입 찰 일	2026.03.04(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	내유동 672-85	전	123㎡ (37.21평)
	내유동 672-33	임야	149㎡ (45.07평)
	내유동 672-129	임야	148㎡ (44.77평)
	내유동 672-130	임야	25㎡ (7.56평)
	내유동 672-131	임야	159㎡ (48.10평)
	내유동 672-132	임야	160㎡ (48.40평)
	내유동 672-133	임야	479㎡ (144.90평)
	내유동 672-134	임야	331㎡ (100.13평)
건물	내유동 672-85	1층 철근콘크리트구조	37.60㎡ (11.37평)
	내유동 672-85	2층 철근콘크리트구조	45.24㎡ (13.69평)
	내유동 672-85	3층 철근콘크리트구조	45.90㎡ (13.88평)
	내유동 672-129	1층 철근콘크리트구조	37.60㎡ (11.37평)
	내유동 672-129	2층 철근콘크리트구조	45.24㎡ (13.69평)
	내유동 672-129	3층 철근콘크리트구조	45.90㎡ (13.88평)
	내유동 672-33	1층 철근콘크리트구조	37.60㎡ (11.37평)
	내유동 672-33	2층 철근콘크리트구조	45.24㎡ (13.69평)
	내유동 672-33	3층 철근콘크리트구조	45.90㎡ (13.88평)
	내유동 672-131	1층 철근콘크리트구조	37.60㎡ (11.37평)
	내유동 672-131	2층 철근콘크리트구조	45.24㎡ (13.69평)
	내유동 672-131	3층 철근콘크리트구조	45.90㎡ (13.88평)
	내유동 672-132	1층 철근콘크리트구조	44.25㎡ (13.39평)
	내유동 672-132	2층 철근콘크리트구조	45.78㎡ (13.85평)
	내유동 672-132	3층 철근콘크리트구조	45.33㎡ (13.71평)
	내유동 672-133	1층 철근콘크리트구조	42.92㎡ (12.98평)
	내유동 672-133	2층 철근콘크리트구조	51.23㎡ (15.50평)
	내유동 672-133	3층 철근콘크리트구조	47.63㎡ (14.41평)
	내유동 672-133	1층 철근콘크리트구조	44.25㎡ (13.39평)
	내유동 672-133	2층 철근콘크리트구조	45.78㎡ (13.85평)
	내유동 672-133	3층 철근콘크리트구조	45.33㎡ (13.71평)
	내유동 672-133	1층 철근콘크리트구조	44.25㎡ (13.39평)
	내유동 672-133	2층 철근콘크리트구조	45.78㎡ (13.85평)
	내유동 672-133	3층 철근콘크리트구조	45.33㎡ (13.71평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립/다세대주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(단독주택)으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.
[교통상황] 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 기호 1-7 본건은 등고평탄한 사디리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호 8 본건은 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.
4)인접 도로상태 본건 북서측으로 폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호 1 계획관리지역(2015-08-04), 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도5.5m 위임지역)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 기호 2, 3, 5, 6, 8 계획관리지역(2015-08-04), 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 기호 4, 7 계획관리지역(2015-08-04), 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 준보전산지＜산지관리법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞ 6)제시목록 외의 물건 -.
[공부와의 차이] -.
[참고사항] 임대관계는 미상임.
[건물구조] 기호 가-아 주택 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕, 평지붕) 지상3층 건물로서 현재 공사(중단) 중임.
[이용상태] 본건 단독주택으로 신축중인 건물로 현재 기초(콘크리트) 공사(중단) 중임.
[설비내역] -.
4)부합물 및 종물 -.
[공부와의 차이] -. [참고사항] 본건 기호 가-아는 건축설계도상 3층에 다락이 소재하며, 건물 감정평가시 이를 고려하여 감정평가함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년1월11일	소유권
2022년1월14일	근저당권	4,035,900,000원
2022년5월16일	근저당권	600,000,000원
2024년2월21일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년7월20일	근저당권	4,035,900,000원
2024년2월21일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간

평균감정가

평균낙찰가

낙찰가율

유찰횟수

고양 덕양구 주택, 감정가의 100%에 낙찰 가능성

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1.일괄매각 2.목록1은 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환) 3.목록9~16은 기준시점 건물(8동)이 확인되며, 공사는 중단된 상태로 보임. 4.목록9~16에 건축설계도상 3층에 다락이 소재하며, 건물 평가시 이를 고려하여 평가함. 5.목록9~16은 등기사항전부증명서상 사용승인 받지 않은 건물로 확인됨. 6.본건은 신축허가를 득한 것으로 확인되며 덕양구청 건축과에 유선 확인시 감정평가당시까지 신축신고 유효한것으로 확인됨. (제3 내지 제6항 감정평가서참조) 7.현황 조사에 의하면 본건 토지 및 건물 출입구에 '유치권 행사중'이라는 현수막 설치되어 있음. 8.현황조사보고서 상 토지 지상에 소재하는 컨테이너 1동은 매각에서 제외함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 목록1 토지는 전이나, 현황은 목록9 건물의 대지로 이용중임. 2. 목록2 토지는 임야이나, 현황은 목록11건물의 대지로 이용중임. 3. 목록3 토지는 임야이나, 현황은 목록10 건물의 대지로 이용중임. 4. 목록4 토지는 임야이나, 현황은 목록9 건물의 대지로 이용중임. 5. 목록5 토지는 임야이나, 현황은 목록12 건물의 대지로 이용중임. 6. 목록6 토지는 임야이나, 현황은 목록13 건물의 대지로 이용중임. 7. 목록7 토지는 임야이나, 현황은 목록14 건물(1,2,3동)의 대지로 이용중임. 8. 목록8 토지는 임야이나, 현황은 일부는 제시외 건물의 대지로, 일부는 도로로 이용중임. 9. 본건 토지 및 건물 주변 출입구에 `유지권 행사중`이라는 현수막이 설치되어 있으므로 점유관계, 점유권권 등은 별도의 확인을 요함. 10. 본건 토지 및 건물에 도로명주소가 검색되지 않고 전입세대확인서에 각 `해당주소의 세대주가 존재하지 않음`으로 확인되고, 토지들 주변에는 잡풀이 무성하고 건축자재들이 여기저기 바닥에 놓여져 있으며 건축물은 지붕, 기둥, 벽, 바닥 공사는 거의 완성되었으나 공사가 중단된 상태이며 출입문, 수도, 전기 등 사람이 거주할 수 있는 시설이 전혀 갖추어져 있지 않고 사람이 거주한 흔적도 전혀 발견할 수 없었음. 11. 본건 토지 및 건축물의 면적과 인접토지들과의 정확한 경계는 측량 등을 통한 확인을 요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원 고양지원(☎ 031-920-6325)입니다.
입찰일은 2026.03.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 21일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 738일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 738일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022.01.14. 근저당권(목록1~8) 설정 2023.07.20. 근저당권(목록9~16)

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 버스정류장. 철근콘크리트구조. 경사지붕.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2024타경63518 (의정부지방법원 고양지원)

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