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양천구 신정동 2층 상가경매, 6억 7000만원대 서울시 양천구 신정동 경매 해설

서울시 양천구 신정동에 위치한 상가 경매물건을 소개합니다. 감정가는 6억 7000만원, 현재 최저입찰가는 5억 3600만원입니다.

"살고싶은 도시 살기좋은 양천"

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

2024타경117843

서울남부지방법원의 경매 목적물로

감정가 670,000,000원에서 현재 1회 유찰,

감정가 대비 80% 저감되어 536,000,000원으로

2026.02.10(화) 10:00 서울남부지방법원 경매11계 에서 진행됩니다.

- 시세나 급매보다 저렴하게 취득이 가능합니다. -

소 재 지	서울특별시 양천구 오목로 232, 제2층 제202호
물건용도	상가
토지면적	24.95㎡(7.55평)
건물면적	80.64㎡(24.39평)
사건번호	2024타경117843
감정평가액	670,000,000원
최저입찰가	(80%) 536,000,000원
입 찰 일	2026.02.10(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	신정동 992-1	대	11.2㎡ (3.39평) 37356000분의 448048 지분
토지	신정동 992-2	대	13.75㎡ (4.16평) 45852000분의 549952 지분
건물	신정동 992-1	� 철근콘크리트조	80.64㎡ (24.39평)

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/12/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	보성팰리스202호	2021.05.21.
탁OO	202호중36.28㎡(202-1호)	2022.11.01.	[보]20,000,000 [월]800,000

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2003년6월30일	소유권
2018년11월7일	근저당권	336,000,000원
2019년2월15일	근저당권	31,200,000원
2020년1월6일	압류
2022년4월5일	가압류	57,466,478원
2022년10월4일	강제경매
2022년12월2일	가압류	30,000,000원
2023년1월2일	압류
2023년3월29일	압류
2023년11월13일	압류
2023년12월14일	압류
2024년5월8일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,684,421,600원원	1,020,000,000원원	61%	3회회
6개월	1,144,803,080원원	1,039,350,000원원	73%	2.2회회
12개월	590,099,750원원	491,149,325원원	61%	3.5회회

양천구 신정동 2층 상가경매, 6억 7000만원대 서울시 양천구 신정동 경매 해설

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 대지권 미등기이고, 대지사용권은 공유지분 형태로 소유 중이며 일괄하여 매각함 3. 주식회사 삼정동곡건설로부터 공사대금 146,000,000원에 대한 유치권 신고 있으나 그 성립여부는 불분명함 4. 경계벽을 설치하여 202호와 202-1호로 나누어져 있고, 202호는 공실이며 202-1호는 임차인 탁영희가 사용하고 있음. 5. 토지대장 기재 지분면적과 토지 등기사항전부증명서 기재 지분면적이 상이하나, 등기사항전부증명서를 기준으로 평가함.

[부동산 현황조사서 비고란]
목록 1.은 202호, 202-1호 2칸으로 나누어져 있으며, 202호는 현재 공실 상태이고(관리사무소장 진술), 202-1호는 상가임차인 탁영희(상호: 클라라뷰티라인)가 사용하고 있음. 목록 2.와 3. 대지상에는 지하 3층 지상 12층의 아파트 및 근린생활시설, 업무시설 등이 존재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2026.02.10입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 609일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 609일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 1, 2, 3 설정 각 2018. 11. 7. 근저당권

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출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2024타경117843 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-14	2024타경150017	[근린상가]서울특별시 양천구 신월동 122-2 로하스빌 건물: 13.81평 토지(대지권): 8.85평	145,000,000원 145,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-13	2025타경9172	[근린상가] 양천구 신월동 513-9 하은빌리지 건물: 13.73평 토지(대지권): 8.22평	201,000,000원 201,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-22	2025타경58	[근린상가]서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 [별도등기] 건물: 8.34평 토지(대지권): 3.94평	300,000,000원 240,000,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경9847	[근린상가] 양천구 목동 770-6 신우에코빌 건물: 11.77평 토지(대지권): 6.87평	286,000,000원 228,800,000원	유찰 (1회)
	2026-01-13	2025타경8996	[근린상가] 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 건물: 16.89평 토지(대지권): 4.27평	272,000,000원 174,080,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2025타경8996	[근린상가] 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 건물: 15.79평 토지(대지권): 3.99평	254,000,000원 162,560,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2025타경8996	[근린상가] 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 건물: 17.86평 토지(대지권): 4.52평	287,000,000원 183,680,000원	유찰 (2회)
	2026-01-13	2025타경8996	[근린상가] 양천구 신정동 972-6 퀸즈포디엄 건물: 27.48평 토지(대지권): 6.95평	428,000,000원 273,920,000원	유찰 (2회)
	2026-02-10	2024타경138291	[근린상가]서울특별시 양천구 신정동 281-8 목동하나아이파크 건물: 14.37평 토지(대지권): 6.43평	340,000,000원 111,411,000원	유찰 (5회)
	2026-01-27	2023타경120118	[근린상가]서울특별시 양천구 신정동 903-15 예지2003타운 건물: 20.83평 토지(대지권): 7.43평	277,000,000원 90,767,000원	유찰 (5회)
	2026-01-22	2024타경137700	[근린상가]서울특별시 양천구 목동 966 목동에버하임 건물: 8.35평 토지(대지권): 2.05평	420,000,000원 110,101,000원	유찰 (6회)
	2026-02-10	2024타경117843	[근린상가]서울특별시 양천구 신정동 992-1 [대지권미등기,유치권] 건물: 24.39평 토지(대지권): 7.55평	670,000,000원 536,000,000원	재진행 (1회)
	2026-01-27	2024타경118334	[근린상가]서울특별시 양천구 신월동 992-4 건물: 33.32평 토지(대지권): 12.33평	300,000,000원 62,914,000원	유찰 (7회)