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구로구 천왕동 279-2 아파트 경매 / 천왕이펜하우스2단지 (최저입찰가: 6억 8480만원) 1차 물건정리

1회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 구로구 천왕동 279-2의 천왕이펜하우스2단지 경매건입니다.

"따뜻한 동행 변화하는 구로"

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

이번에 보시게 되는 경매물건은 서울특별시 구로구 천왕동 279-2 천왕이펜하우스2단지 아파트입니다.

매각기일은 2025.08.05(화) 10:00이며, 입찰법원은 서울남부지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	서울특별시 구로구 천왕로 92, 제208동 제5층 제503호 (천왕동, 천왕이펜하우스2단지)
물건용도	아파트
토지면적
건물면적	84.97㎡(25.70평)
사건번호	2024타경139751
감정평가액	856,000,000원
최저입찰가	(80%) 684,800,000원
입 찰 일	2025.08.05(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	천왕동 279	대지권 미등기	㎡
건물	천왕동 279	� 철근콘크리트구조	84.97㎡ (25.70평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 "천왕역(지하철 7호선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등이 소재하고 있음.
[교통상황] 인근에 "천왕역(지하철 7호선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 양호함.
[건물구조] 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 지상13층 중 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2011-6-3)
외벽: 모르타르위페인팅 및 돌붙임 마감등 창호: PVC새시 [이용상태] 아파트(방3, 거실겸주방, 파우더룸, 욕실2, 발코니)로 이용 중임.
[설비내역] 전기설비, 개별난방설비(도시가스), 승강기설비, 소화전설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.
[토지형상/이용상태] 부정형의 토지로서 아파트단지 건부지로 이용 중임.
7)인접 도로상태등 서측으로 광대로 및 북측으로 소로의 포장도로와 각각 접하고 있음.
[토지이용계획] 천왕동 279 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2019-11-25)(서울시남부교육지원청에 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 도시개발구역＜도시개발법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 천왕동 279-2 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(2005-12-29)(접합) , 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2019-11-25)(서울시남부교육지원청에 확인 요망)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 도시개발구역＜도시개발법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ [공부와의 차이] -
[참고사항] - 본건은 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 상태이나, 분양계약에 따른 적정 대지권이 포함된 것으로 감정평가하였으며, 추후 공부상 대지권 정리에 따른 비용이 발생할 수 있으니 경매진행시 참고하시기 바람. - 임대내역음 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2025/01/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2011년8월8일	소유권
2011년8월8일	근저당권	240,000,000원
2017년2월17일	근저당권	84,000,000원
2024년6월24일	가압류	170,000,000원
2024년10월25일	강제경매
2024년11월18일	가압류	90,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	626,117,647원원	602,349,641원원	97%	0.8회회
6개월	591,192,308원원	551,533,688원원	93%	1.1회회
12개월	606,296,875원원	545,889,269원원	89%	1.5회회

구로구 천왕동 279-2 아파트 경매 / 천왕이펜하우스2단지 (최저입찰가: 6억 8480만원) 1차 물건정리

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 대지권 미등기 - 매수가격은 대지권 포함 가격임(과세증명서상 전유부분 취득시 대지지분을 포함한 과세표준액으로 납부함)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원()입니다.
입찰일은 2025.08.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

대지권이 미등기된 물건입니다.
집합건물에는 토지지분에 따라 대지권이 등기되는데, 그 대지권 등기가 없는 경우입니다. 분양대금을 모두 납부하였으나 등기를 미루고 있던 경우와 토지공부 정리가 안 되서 못한 경우는 낙찰자가 대지권등기를 할 수 있습니다. 그런데 대지권이 없는 경우 또는 분양대금 잔금을 내지 않아서 분양회사가 동시이행항변권을 주장하는 경우는 추가 부담이 생길 수 있습니다.

체납관리비를 부담할 수 있습니다.
아파트 낙찰자는 체납관리비 중 공용부분에 한하여 인수합니다. 공용부분은 전유부분(세대 전기료, 수도료, 하수도료, 난방료, 급탕료, TV수신료 등)을 제외한 공용부분에 관한 것과 일반관리비를 포함한 것이며, 연체료는 제외됩니다. 그러나 현실적으로 신속하게 원활하게 주택을 인도받기 위해 그 전액을 부담하는 경우가 많습니다. 입찰 전에 반드시 체납관리비를 확인하시기 바랍니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 856,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 170,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 376일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 376일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2011.08.08. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 제1종지구단위계획구역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 경사지붕. 도시가스. 개별난방. 방3. 욕실2.

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경139751 (서울남부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-13	2025타경10550	[아파트] 구로구 개봉동 476 한마을아파트 건물: 25.58평 토지(대지권): 8.72평	781,000,000원 781,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-13	2025타경543	[아파트] 구로구 개봉동 476 한마을아파트 건물: 18.02평 토지(대지권): 6.14평	690,000,000원 690,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-12	2025타경9090	[아파트] 구로구 개봉동 470 삼환아파트 건물: 17.97평 토지(대지권): 5.35평	552,000,000원 552,000,000원	신건 (0회)
	2025-10-31	2024타경135599	[아파트]서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 [임차권등기] 건물: 4.51평 토지(대지권): 0.77평	121,000,000원 121,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-27	2025타경9472	[아파트] 구로구 구로동 42 엘지신도림자이아파트102동 건물: 25.70평 토지(대지권): 4.64평	1,030,000,000원 824,000,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2025타경8868	[아파트] 구로구 오류동 344 경남아너스빌 건물: 18.14평 토지(대지권): 8.56평	605,000,000원 484,000,000원	유찰 (1회)
	2025-11-18	2025타경9015	[아파트] 구로구 개봉동 478 개봉한진아파트 건물: 18.13평 토지(대지권): 6.29평	541,000,000원 432,800,000원	유찰 (1회)
	2025-11-13	2025타경10068	[아파트] 구로구 개봉동 489 개봉동아이파크 건물: 12.85평 토지(대지권): 5.98평	426,500,000원 341,200,000원	유찰 (1회)
	2025-11-13	2025타경527	[아파트] 구로구 신도림동 638 신도림우성아파트 건물: 24.07평 토지(대지권): 12.31평	868,000,000원 694,400,000원	유찰 (1회)
	2025-11-26	2024타경128133	[아파트]서울특별시 구로구 개봉동 322-12 중앙힐아파트 [임차권등기] 건물: 20.40평 토지(대지권): 9.21평	323,000,000원 206,720,000원	유찰 (2회)
	2025-11-13	2024타경129662	[아파트]서울특별시 구로구 구로동 107-1 대림역대성스카이렉스 건물: 25.65평 토지(대지권): 4.10평	747,000,000원 478,080,000원	유찰 (2회)
	2025-11-13	2024타경128584	[아파트]서울특별시 구로구 온수동 97-2 두양그린아파트 건물: 49.43평 토지(대지권): 29.71평	575,000,000원 368,000,000원	유찰 (2회)
	2025-11-11	2024타경148380	[아파트]서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 [임차권등기] 건물: 9.07평 토지(대지권): 1.55평	289,000,000원 184,960,000원	유찰 (2회)
	2025-11-18	2024타경150635	[아파트]서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 건물: 4.41평 토지(대지권): 0.69평	128,000,000원 81,920,000원	유찰 (2회)
	2025-11-12	2024타경151027	[아파트]서울특별시 구로구 구로동 1282 덕영드림아파트 건물: 18.53평 토지(대지권): 7.97평	588,000,000원 470,400,000원	재진행 (1회)