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울릉군 북면 단독주택 법원경매 물건입니다. (건물 23.6평, 토지 697.0평)

이번 경매는 울릉군 북면 현포리의 단독주택 물건이며, 감정가의 49% 수준에 입찰 가능합니다.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

본 건은 경상북도 울릉군 북면 현포리 단독주택(으)로

소유자는 이고 채권자인 이 채권회수를 위해 부동산임의경매를 신청하여 경매가 진행중이며

경매개시 당시에 감정가는 953,580,400원이나 5회 유찰로 최저가는 467,254,000원으로 떨어져

2026.05.04(월) 10:00에 매각기일이 잡혀 있습니다

문의주시면 자세한 상담 드리겠습니다.

소 재 지	경상북도 울릉군 북면 현포리 775-2
물건용도	단독주택
토지면적	2,304.00㎡(696.96평)
건물면적	77.98㎡(23.59평)
사건번호	2024타경2334
감정평가액	953,580,400원
최저입찰가	(49%) 467,254,000원
입 찰 일	2026.05.04(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	현포리 775-1	전	2013㎡ (608.93평)
토지	현포리 775-2	대지	291㎡ (88.03평)
건물	현포리 775-2	단층 주택 목조	74.98㎡ (22.68평)
제시외건물	현포리 775-2	출입구 등	3 ㎡(0.91평) 포함

[위치/주위환경] 본 건은 경상북도 울릉군 북면 현포리 소재 "(통칭)현포전망대" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본 건 내지 인근 까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황 보통시 됨.
3)형태 및 이용상태 기호(1) : 부정형의 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지이며, "휴경지" 상태이나, 북측 일부는 현황 "도로" 임.
기호(2) : 사다리형의 토지로서, 북향 하향 완경사지이며, "휴경지" 상태임.
기호(3) : 부정형의 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지이며, "휴경지" 상태이나, 북측 일부는 현황 "도로" 임.
기호(4) : 부정형의 토지로서, 북향 내지 북서향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로 평탄하며, "주거용건부지" 상태임.
4)인접 도로상태 기호(1) : 북서측 및 북동측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트포장도로에 접하고, 본 건 일부가 본 건 북측을 동에서 서로 관통하는 현황 "도로" 임. 기호(2) : 맹지임.
기호(3) : 북서측 및 북동측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트포장도로에 접하고, 본 건 일부가 본 건 북측을 동에서 서로 관통하는 현황 "도로" 임. 기호(4) : 북서측으로 폭 약 3-4미터의 시멘트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호(1-4) 공히, 계획관리지역, 개발촉진지구(태하현포지구)＜지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률＞이며, 기호(1,2)는 영농여건불리농지임.
6)제시목록 외의 물건 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.
[공부와의 차이] 기호(1,3) : 공부상 지목은 "전" 이나, 일부 현황 "도로" 임.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/09/09)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2022년4월15일	소유권
2022년4월15일	근저당권	1,500,000,000원
2024년2월7일	근저당권	120,000,000원
2024년6월10일	가압류	1,000,000,000원
2024년6월28일	임의경매
2024년8월2일	임의경매
2024년8월22일	가압류	7,282,978원
2024년8월30일	가압류	85,000,000원
2024년9월3일	가압류	36,226,358원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	10,168,000원원	7,200,000원원	71%	1회회
6개월	393,910,000원원	188,605,000원원	59%	2회회
12개월	445,882,400원원	156,696,000원원	38%	3.8회회

울릉군 북면 단독주택 법원경매 물건입니다. (건물 23.6평, 토지 697.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

지상건물(또는 멸실된 건물)을 위하여 목록4 토지의 대지부분에 법정지상권 성립할 여지(성립여부는 불분명) 또는 멸실된 기존 건물 범위 내에서 법정지상권 성립할 여지가 있음(성립여부는 불분명)

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 일괄매각. 목록4 지상의 제시외 건물(출입구 등 경량철골조 징크판넬지붕 등 3 ㎡) 포함. 목록3과 옆토지의 경계부근에 타인소유 주장의 매각에서 제외되는 제시외건물(조립식판넬 저온창고 및 태양광판넬 1 동) 있음. 목록3 공부상 지목은 전이나 일부현황 도로임. 목록3에 분묘소재에 대한 조사가 불가하여 이에 구애됨이 없이 평가. 목록3 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수). 목록5의 공부상 구조가 '목조 함석지붕'이나 실제 '경량철골조 징크판넬 지붕 등"임. 목록5는 공부상 구조 등이 현황과 상이한 상태로서 건물 내외부수리, 보수공사 등을 진행한것으로 조사됨(감정평 가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
본건에 임하여 현장에서 확인한바 소재지3의 일부분에 제시외건물인‘조립식판넬 저온창고 및 태양광판넬 1동’이 있으며 옆집 울릉군 울릉순환로 2424-18(지번 현포리 776)의 거주자 임영순이 본인 소유라고 주장하였으며 옆집과의 경계가 불분명하여 차후에 정확한 토지측량이 필요한 상황임 본건 부동산 소재지4를 현장에서 확인한바 첨부한 사진과 같이‘제시외 건물인 시멘트벽돌조 조립식판넬지붕 단층주택 1동’있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 대구지방법원 포항지원(☎ 054-250-3217)입니다.
입찰일은 2026.05.04입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행,우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(101,604,382원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경34348, 병합 2025타경497,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 663일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 663일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록3,4. 2022.4.15. 근저 당권, 목록5. 2024.06.10. 설정 가압류

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2024타경2334 (대구지방법원 포항지원)

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