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포천 상가경매 - 낙찰 전략은? (4층 37.5평)

포천 소흘읍 송우리에 위치한 본 상가 경매물건은 2억 3400만원짜리가 1억 6380만원까지 떨어진 상태입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

경기도 포천시 소흘읍 송우리 726-78 상가 경매 물건을 소개드립니다^^

의정부지방법원(2024타경4745)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 234,000,000원이며 1회 유찰되어 최저입찰가는 163,800,000원입니다.

2025.04.17(목) 10:30에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	경기도 포천시 소흘읍 송우로 76, 4층401호
물건용도	상가
토지면적	27.39㎡(8.29평)
건물면적	123.96㎡(37.50평)
사건번호	2024타경4745
감정평가액	234,000,000원
최저입찰가	(70%) 163,800,000원
입 찰 일	2025.04.17(목) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	송우리 726-78	814.9분의 27.39	27.39㎡ (8.29평)
건물	송우리 726-78	4 철근콘크리트구조	123.96㎡ (37.50평)

[위치/주위환경] 대상물건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "송우초등학교"서측 인근에 위치하며, 주위 는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 주상용 건물 등으로 형성되어 있는 일반상가지대임.
[교통상황] 대상물건까지 자동차 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시 됨.
[건물구조] 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층, 지상8층건내 제4층 제401호로서, 외벽은 치장석 및 드라이 비트마감, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 아스타일마감, 창호는 알미늄샷시에 복층유리마감임.
[이용상태] 교육연구시설(학원 - 상호 : 예일 요양보호사 연구원)로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생, 급배수 설비와 승강기설비, 옥내 소화전 및 화재경보설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지임.
7)인접 도로상태등 남측으로 노폭 약 24미터, 북측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역(소흘도시), 준주거지역, 지구단위계획구역(2021-04-27)(송우택지개발지구 도시과 문의), 대로3류(폭 25m-30m)(주간선)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합), 가축사 육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구 역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도 권정비계획법＞.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/10/16)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2021년7월29일	소유권
2021년7월29일	근저당권	132,000,000원
2021년10월29일	근저당권	24,000,000원
2024년7월29일	임의경매
2024년9월20일	가압류	20,121,840원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,628,435,992원원	1,117,401,662원원	52%	2.6회회
6개월	1,628,435,992원원	1,117,401,662원원	52%	2.6회회
12개월	1,102,403,819원원	740,876,746원원	58%	2.2회회

포천 상가경매 - 낙찰 전략은? (4층 37.5평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
- 이건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 근린생활시설 등이고 - 현장조사 시 채무자(소유자) 강태욱이 본건 부동산을 사용하고 있었음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0326)입니다.
입찰일은 2025.04.17입니다. 입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 29일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 340일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 340일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.07.29. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 준주거지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 스라브지붕.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경4745 (의정부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-06	2024타경6048	[근린상가]경기도 포천시 소흘읍 이동교리 374-77 포천공구상가 건물: 16.70평 토지(대지권): 16.51평	136,000,000원 95,200,000원	유찰 (1회)
	2025-08-06	2024타경6048	[근린상가]경기도 포천시 소흘읍 이동교리 374-75 포천공구상가 건물: 16.70평 토지(대지권): 15.31평	136,000,000원 95,200,000원	유찰 (1회)
	2025-08-06	2024타경6048	[근린상가]경기도 포천시 소흘읍 이동교리 374-75 포천공구상가 건물: 16.70평 토지(대지권): 15.31평	136,000,000원 95,200,000원	유찰 (1회)
	2025-07-09	2024타경91190	[근린상가]경기도 포천시 소흘읍 송우리 110-3 포천씨네파크 건물: 25.86평 토지(대지권): 18.35평	457,000,000원 223,930,000원	유찰 (2회)
	2025-07-09	2024타경91190	[근린상가]경기도 포천시 소흘읍 송우리 110-3 포천씨네파크 건물: 13.62평 토지(대지권): 18.35평	233,000,000원 114,170,000원	유찰 (2회)
	2025-07-29	2024타경77170	[근린상가]경기도 포천시 신읍동 43-20 예원프라자 건물: 258.03평 토지(대지권): 54.10평	1,315,000,000원 451,045,000원	유찰 (3회)
	2025-07-29	2024타경77170	[근린상가]경기도 포천시 신읍동 43-20 예원프라자 건물: 75.04평 토지(대지권): 15.73평	382,000,000원 131,026,000원	유찰 (3회)
	2025-06-26	2024타경82530	[근린상가]경기도 포천시 소흘읍 송우리 424 송우시그니엘타워 건물: 204.38평 토지(대지권): 114.24평	2,614,000,000원 896,602,000원	유찰 (4회)
	2025-06-26	2024타경82530	[근린상가]경기도 포천시 소흘읍 송우리 424 송우시그니엘타워 건물: 42.27평 토지(대지권): 23.63평	538,000,000원 184,534,000원	유찰 (4회)