2026년 3월에 입찰하는 다세대(빌라) 경매물건 | 관악구 봉천동 에스베네스트

2회 유찰된 서울시 관악구 봉천동 경매물건입니다. 지금 최저가에 경매 도전해보세요!

"더불어 으뜸 관악구 - 서울특별시 관악구"

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

오늘은 서울특별시 관악구 봉천동 100-199 에스베네스트 다세대(빌라) 경매물건을 소개합니다.

2023타경6551 부동산임의경매사건이며 입찰법원은 서울중앙지방법원입니다.

감정가격은 412,000,000원이며 2회 유찰되어 최저입찰가는 263,680,000원입니다.

건물면적은 82.44㎡(24.94평)이고, 토지면적은 29.53㎡(8.93평)입니다.

소 재 지	서울특별시 관악구 행운8길 7-10, 4층401호 (봉천동,에스베네스트)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	29.53㎡(8.93평)
건물면적	82.44㎡(24.94평)
사건번호	2023타경6551
감정평가액	412,000,000원
최저입찰가	(64%) 263,680,000원
입 찰 일	2026.04.16(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	봉천동 100-199	155분의 29.5338	29.5338㎡ (8.93평)
건물	봉천동 100-199	4 철근콘크리트조및	82.44㎡ (24.94평)

[위치/주위환경] 대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "관악중학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택,다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.
[교통상황] 대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.
3)형태 및 이용상태 -
4)인접 도로상태 -
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞ 6)제시목록 외의 물건 -
[공부와의 차이] -
[참고사항] -
[건물구조] 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상4층 내 제2층 제201호 외 3개호로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호 마감 등임.
[이용상태] 일련번호(가)-(라)는 다세대주택으로 이용중임.
[설비내역] 기본적인 위생·급배수 설비, 승강기 등의 설비가 되어있음.
4)부합물 및 종물 -
[공부와의 차이] - [참고사항] -

임차인 현황 (배당요구종기일 : )

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
강OO	401호	2021.08.03.	[보]250,000,000
김OO	401호의일부(문패상501호)	2023.11.06.	[보]50,000,000 [월]300,000
이OO	401호	2021.08.03
주OO	401호	2021.08.03.	[보]250,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
2017년1월9일	소유권
2022년8월8일	근저당권	432,000,000원
2023년12월22일	가압류	48,689,310원
2024년1월9일	임의경매
2024년1월30일	가압류	160,000,000원
2024년3월28일	압류
2024년4월18일	가압류	160,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	300,295,704원원	213,077,292원원	70%	4.6회회
6개월	293,530,318원원	208,943,907원원	71%	4회회
12개월	344,889,042원원	255,602,734원원	75%	3.4회회

2026년 3월에 입찰하는 다세대(빌라) 경매물건 | 관악구 봉천동 에스베네스트

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
①401호 전입세대확인서 내역에는 세대주 2명이 등재되어 있고, 501호는 전입세대확인서에 세대주가 등재되어 있지 않음. ② 현황은 401호와 501호 문패로 표시된 출입문이 별도로 있으며, 각 호수 표시되어 있음. ③현황 501호 점유자는 소유자와 보증 금 5,000만 원, 차임 30만 원으로 임대차계약하여 거주하고 있다고 진술함. ④현황 501호 거주 임대차계약서는 임대할 부분 401의 일부, 면접 약 25.92평방미터로 기재되어 있고, 건축물대장 현황에 4층 62.88평방미터, 4층 25.92.평방미터 각 구분 기재 되어 있음. ⑤현황 501호 내부 구조는 거실겸 주방 양옆에 좌우로 각 방 1개씩, 2개가 있는 형태임(①②③④⑤ 각 현황조사서 참조) ①501호는 401호의 위층(해당 건물 옥상부분)에 별도로 존재하는 독립된 건축물로서, 건축물대장 및 등기사항전부증명서-집합 건물상에 등재되지 않은 불법건축물(제시외건물)임을 확인하였으며, 401호의 일부분에 501호가 존재하는 상황은 아님. ②해당 501호의 임대차계약은 담보설정계약 이후인 2023.09.07.이며, 담보물 설정을 위한 담보평가 당시(2022.08.02.)에도 불법건축물 로서 담보평가물건의 목록에서 빠져있음을 확인함. ③해당 501호는 401호의 종물 및 부합물로서 역할을 하고 있지 않으며 401 호와 별도로 독립된 불법 건축물이므로 소유권자의 명확한 확인이 어려운 상황이고, 의뢰목록 및 공부상에도 목록이 존재하지 않으므로 구분건물의 성격 및 감정평가목적을 고려했을 때 501호의 감정평가에는 어려움이 있으며, 401호의 감정평가액 안에 도 501호에 관한 금액이 포함되어 있는 것은 아님(①②③감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 401호 전입세대확인서 내역에는 세대주 2명이 등재되어 있고, 501호는 전입세대확인서에 세대주가 등재되어 있지 않음. 2. 현황은 401호와 501호 문패로 표시된 출입문이 별도로 있으며, 각 호수 표시되어 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1814)입니다.
입찰일은 2026.04.16입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
강혜주:임차인 이규성과 강혜주는 부부관계임 주택도시보증공사(임차인 강혜주):- 임차인 강혜주의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계) - 2차계약: 묵시적 갱신

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 4개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 4번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 803일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 803일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2022. 8. 8. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 철근콘크리트조.

출처 : 에이스옥션 https://aceauction.kr

사건번호 : 2023타경6551 (서울중앙지방법원)

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