감정 8억 5045만원 → 최저 4억 1672만원!! 장마면 창고 낙찰 전략은 (건물 143.4평, 토지 654.9평)

창녕군 장마면 초곡리에 위치한 본 창고 경매물건은 8억 5045만원짜리가 4억 1672만원까지 떨어진 상태입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	경상남도 창녕군 장마면 초곡리 42-5
물건용도	창고
토지면적	2,165.00㎡(654.91평)
건물면적	474.13㎡(143.42평)
사건번호	2024타경10919
감정평가액	850,449,850원
최저입찰가	(49%) 416,721,000원
입 찰 일	2025.12.22(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	초곡리 42-5	공장용지	2165㎡ (654.91평)
건물	초곡리 42-5 2동호	단층 창고 일반철골조	198㎡ (59.90평)
	초곡리 42-5 3동호	단층 창고 일반철골구조	198㎡ (59.90평)
	초곡리 42-5 4동호	단층 사무실 일반철골구조	78.13㎡ (23.63평)

[위치/주위환경] 경상남도 창녕군 장마면 초곡리 소재 "초곡소류지" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장지대로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려 시 대중교통사정은 보통임.
3)형태 및 이용상태 사다리형에 가까운 부정형으로 동측 인접도로와 동고평탄하나 서측 인접지보다 약 1.5미터 높으며, 공업용 건부지로 이용중임.
4)인접 도로상태 동측으로 약 6미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함.
[토지이용계획] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)＜가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역(2023-09-18)＜도로법＞임.
6)제시목록 외의 물건 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.
[건물구조] 기호2,3:일반철골조 패널지붕 단층 건물로서, 처마고 : 약8미터, 주기둥 : H-beam 250x150mm, 벽체 : 판넬 등 마감, 바닥 : 에폭시 코팅 등 마감, 창호 : PVC창임.
기호4:일반철골조 패널지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 에폭시 코팅 등 마감, 창호 : PVC창임.
[이용상태] 기호2,3 : 창고로 이용중임.
기호4 : 사무실로 이용중임.
[설비내역] 기호2,3 : 전기설비 등이 있음.
기호4 : 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 있음.
4)부합물 및 종물 없음.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 가)임대관계 : 미상임. 나)기타 : 없음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
주OO	미상	2024.02.05	[보]10,000,000 [월]없음
주OO	미상	2020.02.11	[보]1,000,000 [월]200,000
주OO	미상	2020.01.14	[보]5,000,000 [월]1,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년2월9일	근저당권	600,000,000원
2023년5월12일	근저당권	240,000,000원
2024년1월18일	가압류	12,232,074원
2024년1월24일	가압류	9,495,806원
2024년1월25일	가압류	234,696,373원
2024년2월2일	가압류	47,793,950원
2024년2월5일	가압류	235,072,033원
2024년2월5일	가압류	26,968,209원
2024년2월20일	가압류	70,597,387원
2024년2월21일	가압류	90,000,000원
2024년3월8일	가압류	18,443,874원
2024년4월1일	임의경매
2024년4월3일	가압류	255,000,000원
2024년5월16일	가압류	63,705,170원
2024년11월26일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년2월9일	근저당권	600,000,000원
2023년5월12일	근저당권	240,000,000원
2024년1월25일	가압류	234,696,373원
2024년2월2일	가압류	47,793,950원
2024년2월5일	가압류	26,968,209원
2024년2월20일	가압류	92,352,323원
2024년2월21일	가압류	370,000,000원
2024년4월1일	임의경매
2024년4월3일	가압류	255,000,000원
2024년10월25일	압류
2025년1월14일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,727,040,112원원	732,993,825원원	42%	4.2회회
6개월	1,504,337,671원원	741,976,138원원	49%	3.5회회
12개월	1,106,365,398원원	557,699,136원원	51%	3.7회회

감정 8억 5045만원 → 최저 4억 1672만원!! 장마면 창고 낙찰 전략은 (건물 143.4평, 토지 654.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 일괄매각. [목록 1] 일부가 접도구역에 저촉되며, 최저매각가격은 이를 감안한 평가가격. [목록 2,3] 창고로 이용중. [목록 4] 사무실로 이용중(감정평가서 참조).

[부동산 현황조사서 비고란]
1번물건 공부상 공장용지이며 현황은 공장용지임 2번,3번,4번물건 2동호,3동호,4동호 각 소재함 4동호는 사무실로 이용중임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2530, 055-350-253)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주식회사 다솔산업안전:[목록 1,2,3,4] 권리신고 없어 임대차 관계 불분명 주식회사 송화산업개발:[목록 1,2,3,4] 권리신고 없어 임대차 관계 불분명 주식회사 오지글러브:[목록 1,2,3,4] 채무자임. 목록 2,3,4의 소유자

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 710일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 710일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.02.09. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량출입 가능. 간선도로. 철골조.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경10919 (창원지방법원 밀양지원)

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