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여수 봉강동 단독주택 경매로 싸게 사는 방법? (건물 16.9평, 토지 29.9평)

전남 여수시 봉강동에 위치한 단독주택 경매물건을 소개합니다. 감정가는 5522만원, 현재 최저입찰가는 2474만원입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

소 재 지	전라남도 여수시 봉강동 479-3
물건용도	단독주택
토지면적	99.00㎡(29.95평)
건물면적	56.00㎡(16.94평)
사건번호	2024타경52946
감정평가액	55,219,000원
최저입찰가	(45%) 24,738,000원
입 찰 일	2025.06.23(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉강동 479-3	대	99㎡ (29.95평) 99/172 지분
건물	봉강동 479-3	단층 주택	45㎡ (13.61평)
제시외건물	봉강동 479-3	창고	5.5 ㎡(1.66평) 포함
제시외건물	봉강동 479-3	창고	5.5 ㎡(1.66평) 포함

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/06/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
최OO
정OO		2022.10.11
김OO
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2019년7월17일	근저당권	24,000,000원
2024년4월2일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2019년7월17일	근저당권	24,000,000원
2024년4월2일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	294,430,923원원	180,154,167원원	58%	2회회
6개월	304,907,144원원	196,711,500원원	58%	2.1회회
12개월	191,402,939원원	122,528,142원원	63%	2회회

여수 봉강동 단독주택 경매로 싸게 사는 방법? (건물 16.9평, 토지 29.9평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 타인 소유 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각 2. 토지는 지분 매각 3. 제시외 건물 중 (ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층 창고 5.5㎡는 매각 포함, 타인소유 제시외 건물 (ㄴ),(ㄷ),(ㄹ)은 매각 제외 4. 본건 토지의 각 지분 공유자가 별도 주택을 점유하고 있고 매각대상 건물의 도로명주소는 '여수시 봉강2길 55-2'에 해당함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 순천지원()입니다.
입찰일은 2025.06.23입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김영곤:토지 공유자 겸 봉강서1길 47-3 주택 점유자 정혜종:봉강2길 55-3 주택 점유자 최창섭:토지 공유자 겸 봉강서1길 47-3 주택 점유자

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 55,219,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,605,270원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 475일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 475일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.7.17.근저당 설정

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경52946 (광주지방법원 순천지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-28	2025타경50053	[주택] 여수시 미평동 520-4 건물: 25.79평 토지(대지권): 46.59평	160,420,000원 160,420,000원	신건 (0회)
	2025-07-28	2024타경53239	[주택] 여수시 소라면 대포리 1515-13 건물: 130.98평 토지(대지권): 316.20평	306,805,880원 306,805,880원	신건 (0회)
	2025-08-25	2024타경4695	[주택] 여수시 고소동 347-3 건물: 34.15평 토지(대지권): 41.14평	64,241,370원 44,968,950원	유찰 (1회)
	2025-08-18	2024타경61315	[주택] 여수시 화양면 이목리 1100 건물: 22.08평 토지(대지권): 59.90평	34,908,000원 24,436,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경4077	[주택] 여수시 국동 874-44 건물: 30.17평 토지(대지권): 39.93평	296,712,000원 207,698,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경61087	[주택] 여수시 고소동 426-14 건물: 24.29평 토지(대지권): 35.09평	89,520,100원 62,664,000원	유찰 (1회)
	2025-07-21	2024타경59947	[주택] 여수시 소라면 덕양리 1042-16 건물: 17.45평 토지(대지권): 38.72평	79,438,000원 55,607,000원	유찰 (1회)
	2025-07-28	2024타경58005	[주택] 여수시 돌산읍 율림리 202-1 [법정지상권] 건물: 5.93평 토지(대지권): 18.98평	15,973,350원 8,945,000원	유찰 (2회)
	2025-08-25	2024타경55938	[주택] 여수시 돌산읍 우두리 654-11 건물: 38.36평 토지(대지권): 225.67평	906,307,820원 406,025,890원	유찰 (3회)
	2025-08-11	2024타경52519	[주택] 여수시 연등동 164-10 건물: 20.13평 토지(대지권): 30.25평	31,004,200원 13,890,000원	유찰 (3회)
	2025-08-04	2024타경60459	[주택] 여수시 연등동 105-3 건물: 8.81평 토지(대지권): 16.03평	33,155,460원 14,854,000원	유찰 (3회)
	2025-08-04	2024타경57941	[주택] 여수시 서교동 426 건물: 10.74평 토지(대지권): 6.96평	25,556,300원 17,889,000원	재진행 (1회)
	2025-08-25	2024타경55570	[주택] 여수시 고소3길 33-12 건물: 21.17평 토지(대지권): 54.15평	151,349,630원 54,244,000원	유찰 (4회)
	2025-06-23	2024타경52946	[주택] 여수시 봉강동 479-3 [법정지상권] 건물: 16.94평 토지(대지권): 29.95평	55,219,000원 24,738,000원	유찰 (4회)
	2025-08-11	2024타경3036	[주택]전라남도 여수시 충무동 598 건물: 31.66평 토지(대지권): 42.05평	189,913,980원 54,453,000원	유찰 (5회)