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서울시 관악구 봉천동 1534-36 주택 경매 (12억 3675만원)

관악구 봉천동의 주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 1회 유찰되어 12억 3675만원까지 떨어졌습니다.

"더불어 으뜸 관악구"

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

소 재 지	서울특별시 관악구 봉천동 1534-36
물건용도	주택
토지면적	116.30㎡(35.18평)
건물면적	250.42㎡(75.75평)
사건번호	2024타경1485
감정평가액	1,545,941,840원
최저입찰가	(80%) 1,236,754,000원
입 찰 일	2025.11.20(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	봉천동 1534-36	대	116.3㎡ (35.18평)
건물	장군봉13길 9	지1층 주택	64.68㎡ (19.57평)
	장군봉13길 9	1층 주택	64.68㎡ (19.57평)
	장군봉13길 9	2층 주택	64.68㎡ (19.57평)
	장군봉13길 9	3층 주택	47.86㎡ (14.48평)
	장군봉13길 9	옥탑1층	8.52㎡ (2.58평)
제시외건물	장군봉13길 9	주택 일부	약 14 포함

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 보통인 편임. [교통상황] 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 무난한 편임.
[이용상태] 완경사지대 내 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. [도로상태] 본건 남동측으로 자동차통행이 가능한 포장도로가 개설되어 있음.
[토지이용계획] 토지이용계획확인서상도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 중점경관관리구역(주요산 주변).
[제시외 물건] -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 임대관계는 미상이며, 별지 "건물 감정평가요항표" 참조.
[건물구조] 기호 2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 일반건축물대장상 사용승인일은 2017.5.31일이며, 외벽: 석재 등 마감, 내벽: 모르타르위페인팅, 벽지 도배, 타일 등 마감,창호: 새시창 등임.
[이용상태] 기호 2 : 단독주택(다중주택)으로 이용중임(자세한 사항은 "건물개황도" 참조).
[설비내역] 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차시설 등이 되어 있음.
[부합물/종물] 제시외건물 기호 ㄱ이 소재하여 일반건축물대장, 목측 등에 따라 면적사정한 후 평가하였는바 소유권 여부 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람. [공부와의 차이] -
[참고사항] 가. 본건의 위치는 관련공부 및 점유현황 등을 참고하였으며, 본건의 내부구조 등은 개략적인 외부관찰, 건축물현황도 등을 참조하여 작성하였는 바 실제와 상이할 수 있으니 경매 입찰 및 낙찰 시 재확인하는 등 유의하시기 바람.
나. 토지의 위치, 경계 등은 외부 목측에 의한 관찰로서 정확한 경계확인 등은 경매 참여시 재확인하시기 바람.
다. 본건은 일반건축물대장상 위반건축물[주택과-38862(2019.10.15.)호에 의거 위반건축물 표기, 내역:3층 14㎡ 조립식패널조 단독주택]로 표기되어 있는바 원상회복의무 발생여부 및 이행강제금 부과여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바람. 라. 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/01)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
권OO	301호	2021.07.28.	[보]1, 2차:94,000,000원
김OO	201호	2021.03.15.	[보]1, 2차:120,000,000원 [월]1, 2차:70,000원
김OO	2층302호	2020.07.06.	[보]1차:98,000,000원2차:102,000,000원
김OO	203호	2023.06.26.	[보]70,000,000
김OO	3층401호	2023.01.25.	[보]80,000,000 [월]400,000
김OO		2021.09.09
윤OO	303호	2022.10.06.	[보]100,000,000
이OO	102호	2022.10.19
이OO	1층202호	2018.07.23.	[보]1차:95,000,000원2차:99,000,000원
이OO	103호	2018.02.19

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년2월6일	근저당권	411,190,000원
2017년3월30일	근저당권	229,580,000원
2024년3월15일	가압류	119,500,000원
2024년4월2일	임의경매
2024년4월12일	가압류	350,000,000원
2024년4월23일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년7월6일	근저당권	411,190,000원
2017년7월6일	근저당권	229,580,000원
2024년2월1일	압류
2024년3월15일	가압류	119,500,000원
2024년3월20일	가압류	294,000,000원
2024년4월2일	임의경매
2024년4월12일	가압류	350,000,000원
2024년4월17일	가압류	120,000,000원
2024년5월13일	임차권설정	99,000,000원
2024년7월11일	임차권설정	102,000,000원
2024년8월29일	임차권설정	100,000,000원
2024년11월14일	임차권설정	120,000,000원
2025년1월13일	임차권설정	70,000,000원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,004,034,213원원	1,522,333,026원원	74%	1.8회회
6개월	1,803,886,771원원	1,392,459,758원원	76%	1.7회회
12개월	1,775,216,236원원	1,400,065,937원원	77%	1.7회회

서울시 관악구 봉천동 1534-36 주택 경매 (12억 3675만원)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 - 일반건축물대장(갑)상 위반건축물 등재되어 있음 - 본건은 일반건축물대장상 위반건축물[주택과-38862(2019.10.15.)호에 의거 위반건축물 표기, 내역:3층 14㎡ 조립식패널조 단 독주택]로 표기되어 있는바 원상회복의무 발생여부 및 이행강제금 부과여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매참여시 해당 기관에 반드시 재확인 필요(감정평가서 참조)

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원(☎ 530-1814)입니다.
입찰일은 2025.11.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 10명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,545,941,840원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 322,619,360원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 594일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 594일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017. 7. 6. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 지하철. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경1485 (서울중앙지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-18	2025타경102348	[주택] 관악구 신림동 103-263 건물: 93.05평 토지(대지권): 39.02평	1,150,137,640원 1,150,137,640원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경472	[주택] 관악구 신림동 1621-15 건물: 102.00평 토지(대지권): 48.82평	2,061,441,000원 1,649,152,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경3023	[주택] 관악구 남현동 1054-48 건물: 124.70평 토지(대지권): 56.39평	3,115,909,600원 2,492,727,000원	재진행 (1회)
	2025-12-16	2025타경102278	[주택] 관악구 신림동 75-58 건물: 74.54평 토지(대지권): 41.14평	1,774,904,000원 908,750,000원	유찰 (3회)
	2025-12-16	2025타경102183	[주택] 관악구 봉천동 28-18 건물: 34.65평 토지(대지권): 19.97평	605,535,660원 310,033,000원	유찰 (3회)
	2025-12-10	2025타경102226	[주택] 관악구 신림동 652-79 건물: 60.81평 토지(대지권): 48.10평	1,002,177,040원 513,115,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2024타경105981	[주택] 관악구 봉천동 1573-17 건물: 70.11평 토지(대지권): 31.25평	1,512,412,400원 1,209,929,000원	재진행 (1회)
	2025-11-20	2024타경1485	[주택] 관악구 봉천동 1534-36 건물: 75.75평 토지(대지권): 35.18평	1,545,941,840원 1,236,754,000원	재진행 (1회)