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2억 4900만원짜리 오피스텔 5978만원에? 인천시 만수동 낙찰 전략 요약

2024타경506646 사건의 월드이클래스 물건이 경매에 나왔습니다. 현재 경매가는 감정가의 24% 수준입니다.

에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1376710

[ 인천광역시 남동구 만수동 2-10 월드이클래스 오피스텔 법원경매 ]

경매사건 2024 타경 506646 오피스텔 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.07.18(금) 10:00인 인천지방법원 경매12계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

가등기의 효력
가등기는 순위보전의 효력이 있다. 가등기가 되어 있으면 본등기의 순위는 가등기 순위에 따르게 된다. 즉, 가등기는 장래에 할 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있다. 따라서 가등기 후 본등기와의 사이에 제3자가 등기를 해도 본등기의 내용에 저촉되는 것은 효력이 없거나 후순위가 된다.

소 재 지	인천광역시 남동구 수현로119번길 15, 10층1003호 (만수동,월드이클래스)
물건용도	오피스텔
토지면적	14.58㎡(4.41평)
건물면적	57.83㎡(17.49평)
사건번호	2024타경506646
감정평가액	249,000,000원
최저입찰가	(24%) 59,784,000원
입 찰 일	2025.07.18(금) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	수현로119번길 15	697.0 분의 14.5783	14.578㎡ (4.41평)
건물	수현로119번길 15	1 철근콘크리트구조	57.834㎡ (17.49평)

[위치/주위환경] 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수북중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.
[건물구조] 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 10층 1003호로서,(사용승인일 : 2019년 01월 22일)
외벽 : 몰탈위 페인트 및 외장석재붙임 마감 등,창호 : 샤시 창호 등임.
[이용상태] 본건은 "오피스텔"로 이용 중임.
[설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.
[토지형상/이용상태] 유사 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.
[도로상태] 본건 북서측으로 로폭 6미터 내외의 도로와 접함.
[토지이용계획] 준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 공부와 별차이 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/04/29)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	전부	2019.02.28	[보](1)195,000,000(2)201,825,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년10월27일	압류
2023년1월20일	압류
2023년2월14일	가압류	1,311,500,000원
2023년3월17일	압류
2023년11월29일	임차권설정	195,000,000원
2024년2월2일	강제경매
2024년3월29일	압류
2024년11월5일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	177,040,816원원	129,641,921원원	74%	1.7회회
6개월	208,878,261원원	152,361,453원원	73%	1.7회회
12개월	212,492,611원원	156,572,314원원	74%	1.8회회

2억 4900만원짜리 오피스텔 5978만원에? 인천시 만수동 낙찰 전략 요약

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 인천지방법원(☎ 032-860-1612)입니다.
입찰일은 2025.07.18입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김강철 : 신청채권자 겸 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023.11.29.임 보증금 201,825,000원 중 6,825,000원은 2021.03.31.증액되었으며 증액된 부분에 대한 확정일자는 2021.03.31.임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 518일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 518일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 준주거지역. 버스정류장. 차량의 접근이 가능. 철근콘크리트조.

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에이스옥션 : http://aceauction.kr/auction/content_view.php?idx=1376710

사건번호 : 2024타경506646 (인천지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-18	2024타경569463	[오피스텔]인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 건물: 8.18평 토지(대지권): 1.62평	118,000,000원 118,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경558128	[오피스텔]인천광역시 남동구 만수동 839-24 해밀뜨락 [임차권등기] 건물: 23.55평 토지(대지권): 7.20평	220,000,000원 220,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2024타경524620	[오피스텔]인천광역시 남동구 간석동 217-2 아크로팰리스 주건축물제1동 [임차권등기] 건물: 25.63평 토지(대지권): 4.35평	295,000,000원 295,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2024타경512382	[오피스텔]인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 [임차권등기] 건물: 9.35평 토지(대지권): 1.53평	173,000,000원 173,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경531758	[오피스텔]인천광역시 남동구 간석동 92-4 스마트리더스타운 [임차권등기] 건물: 20.10평 토지(대지권): 2.62평	235,000,000원 235,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경522945	[오피스텔]인천광역시 남동구 구월동 1121-3 창우노블리안 [임차권등기] 건물: 20.10평 토지(대지권): 4.47평	274,000,000원 274,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-09	2024타경518212	[오피스텔]인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 [임차권등기] 건물: 16.52평 토지(대지권): 2.71평	206,000,000원 206,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경560695	[오피스텔]인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 [임차권등기] 건물: 5.89평 토지(대지권): 1.93평	105,000,000원 105,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경560640	[오피스텔]인천광역시 남동구 간석동 49-14 리젠시아 [임차권등기] 건물: 19.39평 토지(대지권): 4.27평	223,000,000원 223,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경560558	[오피스텔]인천광역시 남동구 구월동 1143-29 구월동 [임차권등기] 건물: 17.44평 토지(대지권): 2.91평	228,000,000원 228,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경560275	[오피스텔]인천광역시 남동구 간석동 117-4 파티오 [임차권등기] 건물: 18.02평 토지(대지권): 2.85평	203,000,000원 203,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경559732	[오피스텔]인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 [임차권등기] 건물: 22.52평 토지(대지권): 3.54평	288,000,000원 288,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경559367	[오피스텔]인천광역시 남동구 간석동 92-4 스마트리더스타운 [임차권등기] 건물: 19.41평 토지(대지권): 2.53평	229,000,000원 229,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경559220	[오피스텔]인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 [임차권등기] 건물: 23.45평 토지(대지권): 3.69평	306,000,000원 306,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경559176	[오피스텔]인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 [임차권등기] 건물: 23.45평 토지(대지권): 3.69평	300,000,000원 300,000,000원	신건 (0회)