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1억 6300만원짜리 다세대(빌라), 서울시 서울시 불광동 매매보다 경매

서울서부지방법원에서 진행되는 2024타경883, 3회 유찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

"북한산 큰숲! 은평 / 내일의 중심 변화의 은평"

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

서울서부지방법원 경매1계 2024 타경 883

소 재 지	서울특별시 은평구 연서로40길 5-8, 5층501호
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	19.18㎡(5.80평)
건물면적	21.68㎡(6.56평)
사건번호	2024타경883
감정평가액	163,000,000원
최저입찰가	(51%) 83,456,000원
입 찰 일	2025.11.25(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	연서로40길 5-8	185.0 분의 19.18	19.18㎡ (5.80평)
건물	연서로40길 5-8	5 철근콘크리트구조	21.675㎡ (6.56평)

[위치/주위환경] 본건 기호(1)-기호(9)는 서울특별시 은평구 불광동 소재 "불광중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택이, 서측의 통일로변은 상업 및 근린생활시설과 불광중학교및 연천초등학교 등이, 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대로서 주위한경은 보통시됨.
[교통상황] 기호(1) - 기호(9) 공히: 본건까지 차량출입 가능하나, 막다른 골목길임. 남동측 근거리에 지하철 6호선 독바위역이, 남서측 근거리에 지하철 3호선 및 6호선 환승인 연신내역이 위치하나, 이용사정은 원할한편은 아니며, 서측 인근의 중로를 운행하는 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 이용가능함.
[건물구조] 기호(1)-기호(9): 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택(다세대주택-
9세대)로 2021.01.18 사용승인 되었음. 필로티형 구조임. 마감구조는 외벽: 치장벽돌조적.
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
바닥: 강마루 및 일부 바닥재 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.
[이용상태] 기호(1): 다세대주택(방/주방/거실1, 욕실/화장실1 등)
기호(2): 다세대주택(방2, 주방/거실1, ？시/화장실1 등)
기호(3): 다세대주택(방2, 주방/거실1, ？시/화장실1 등)
기호(4): 다세대주택(방/주방/거실1, ？시/화장실1 등)
기호(5): 다세대주택(방2, 주방/거실1, 욕실/화장실1 등)
기호(6): 다세대주택(방2, 주방/거실1, 욕실/화장실1 등)
기호(7): 다세대주택(방/주방/거실1, 욕실/화장실1 등)
기호(8): 다세대주택(방/주방/거실1, 욕실/화장실1 등)
기호(9): 다세대주택(방/주방/거실1, 욕실/화장실1 등) 구조이며, 의뢰호수(9세대) 전부가 준공후 이후 공실 상태인 것으로 사료됨.
[설비내역] 기호(1) - 기호(9) 공히: 급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었음.
[토지형상/이용상태] 대략 정방형의 평탄한 지반으로 공동주택(다세대주택-9세대) 건부지로 이용됨.
[도로상태] 서측으로 막힌도로 노폭 약4M 의 포장도로에 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 조망가로특화경관지구(자세한 사항은 서울시 도시계획과에 문의).
가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임.＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞,중점경관관리구역(주요산 주변)임.
[공부와의 차이] 의뢰목록 중 4층 402호 및 5층 501호는 증축된 제시외 건물의 일부를 포함하는 구조로 내부 일부가 변경되어 있는 상태임.
[참고사항] 임대관계: *. 임대사항 미상임.
기 타 : *. 본건물 4층에 증축된 제시외 건물 약38.7㎡ :주택(방, 거실 등)이 401호와 402호에 포함되어 있고, 일부는 403호로 구획되어 있으며, 5층에 증축된 제 시외건물 약59.1㎡ :주택(방, 거실 등)이 기존호수(501호)에 일부 포함되어 있으며, 일부는(502호)로 구획되어 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/30)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	약정/금지사항/환매특약
	소유권
2021년2월10일	근저당권	1,080,000,000원
2021년2월10일	근저당권	168,000,000원
2024년3월20일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	306,960,720원원	208,530,230원원	67%	4.9회회
6개월	310,254,439원원	217,863,203원원	71%	3.4회회
12개월	293,274,481원원	210,388,225원원	72%	3.1회회

1억 6300만원짜리 다세대(빌라), 서울시 서울시 불광동 매매보다 경매

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 내부확장공사로 등기부 면적과 상이(등기부상 면적으로만 평가한 금액임), 자세한 내용은 감정평가서 참조 2. 무단증축으로(58㎡,방 ,거실 등) 인하여 행정관청의 위법건축물(철거명령 등)이 될 수 있음 3. 대지에 별도등기 있음 4. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

[부동산 현황조사서 비고란]
폐문주재로 공동출입구 내부를 확인하지 못하였으나 주차장에 적재되어 있는 창문 샤시 및 공동출입구 내부에 청소한 흔적이 없어 건물이 완성되지 않은 상태로 추정되고, 각 호실 우편함에 우편물이 쌓여 있는 등 전입세대확인서상에도 전입세대주가 없어 현재 건물은 입주하지 않은 공실로 추정되며 안내문은 폐문부재로 공동출입구 내부로 출입할 수 없어 각 호실을 부여하여 공동출입구에 부착함

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울서부지방법원(☎ 3271-1321)입니다.
입찰일은 2025.11.25입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우가 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

이 사건번호로 9개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 9번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 604일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 604일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.06.25.근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 차량출입 가능. 주차장. 지하철. 노선버스 정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스. 개별난방. 방2. 화장실1.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2024타경883 (서울서부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-25	2025타경51202	[다세대] 은평구 구산동 183-1 3층303호 [임차권등기] 건물: 12.01평 토지(대지권): 7.52평	271,000,000원 271,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경51069	[다세대] 은평구 신사동 270-54 유성아이비씨동 [임차권등기] 건물: 14.00평 토지(대지권): 8.41평	335,000,000원 335,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경51061	[다세대] 은평구 구산동 374 야긴하이빌 [임차권등기] 건물: 13.73평 토지(대지권): 7.95평	345,000,000원 345,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경50980	[다세대] 은평구 구산동 308-56 고은명가 [임차권등기] 건물: 9.01평 토지(대지권): 5.99평	234,000,000원 234,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경50816	[다세대]서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 [임차권등기] 건물: 11.90평 토지(대지권): 6.89평	267,000,000원 267,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경50670	[다세대]서울특별시 은평구 응암동 167-2 다베로 [임차권등기] 건물: 5.93평 토지(대지권): 4.27평	229,000,000원 229,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2025타경101	[다세대]서울특별시 은평구 대조동 91-86 대고샤인빌 건물: 11.99평 토지(대지권): 8.29평	422,000,000원 422,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경64399	[다세대]서울특별시 은평구 응암동 578-33 더세영 [임차권등기] 건물: 9.01평 토지(대지권): 5.78평	305,000,000원 305,000,000원	재진행 (0회)
	2025-11-25	2024타경62461	[다세대]서울특별시 은평구 구산동 147-4 대청쉐르빌 [임차권등기] 건물: 9.03평 토지(대지권): 6.42평	240,000,000원 240,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경62447	[다세대]서울특별시 은평구 신사동 10-14 해창위너스빌 [임차권등기] 건물: 14.39평 토지(대지권): 8.66평	289,000,000원 289,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경2346	[다세대]서울특별시 은평구 응암동 197-11 호안빌 [임차권등기] 건물: 13.35평 토지(대지권): 8.65평	330,000,000원 330,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경51297	[다세대] 은평구 갈현동 472-6 2층203호 [임차권등기] 건물: 13.84평 토지(대지권): 8.58평	315,000,000원 315,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경51257	[다세대] 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 [임차권등기] 건물: 10.10평 토지(대지권): 4.22평	301,000,000원 301,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경51238	[다세대] 은평구 응암동 85-17 연송에버빌 [임차권등기] 건물: 22.34평 토지(대지권): 9.74평	360,000,000원 360,000,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경51230	[다세대] 은평구 역촌동 59-30 대신벨리온 [임차권등기] 건물: 8.35평 토지(대지권): 4.99평	286,000,000원 286,000,000원	신건 (0회)