정남면 임야경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 1,026.1평

4회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경기 화성시 정남면 백리의 임야 경매건입니다.

"특별한 시민 · 빛나는 도시 - 경기도 화성시"

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

소 재 지	경기도 화성시 정남면 백리 179-4
물건용도	임야
토지면적	3,392.00㎡(1,026.08평)
건물면적
사건번호	2023타경13236
감정평가액	983,878,000원
최저입찰가	(34%) 337,471,000원
입 찰 일	2025.04.09(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	백리 179-4	임야	1489㎡ (450.42평)
토지	백리 179-19	임야	1903㎡ (575.66평)

[위치/주위환경] 본건은 경기도 화성시 정남면 백리 소재 "백2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 농경지, 농가주택, 공장, 임야 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.
[교통상황] 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.
[이용상태] 기호 1 : 세장형의 토지로 공업용 건부지로 이용 중임.
기호 2 : 부정형의 토지로 임야임.(수기의 전신주 소재하고 일부는 도로인 것으로 보이며 정확한 지적경계 및 이용상황의 확인을 위해서는 측량을 요함)
[도로상태] 기호 1은 서측으로 기호 2는 동측과 북측으로 공장신설(변경)승인 부지 내 진입도로가 개설되어 있으나, 현재는 유치권 행사로 진입로를 컨테이너 박스 등으로 통제하고 있음.
[토지이용계획] 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞ [제시외 물건] 기호 1에 소재하는 옹벽, 석축, 콘크리트 포장 등과 기호 2 토지에 자생하는 잡목 등은 토지와 일체로 거래되는 거래 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였고 기호 1에 소재하는 제시외건물은 별도로 평가하지 않음.
[공부와의 차이] 기호 1 지목 임야이나 현황 공업용 건부지로 이용 중임. 본건은 토지만의 평가로 토지만을 정상 평가하였고 제시외건물이 경매 대상에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 가액을 병기하였음.
[참고사항] 임대관계 - 미상임.
본건은 유치권 행사를 알리는 현수막과 컨테이너 박스로 진입로를 통제하고 있으며 유치권자에 의해 점유되고 있는 것으로 조사되었음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/03/15)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년11월30일	가등기
2022년12월13일	가압류	195,000,000원
2022년12월28일	가압류	877,500,000원
2023년3월14일	가압류	800,000,000원
2023년5월11일	가압류	34,805,500원
2023년11월27일	압류
2024년1월4일	강제경매
2024년1월15일	압류
2024년2월19일	가압류	12,437,644원
2024년11월1일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	440137119원	267682410원	67	1.8회
6개월	759136339원	561049984원	62	1.9회
12개월	865689953원	506801074원	60	2.1회

정남면 임야경매 - 경매 권리분석 ※ 면적 1,026.1평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

2024.01.16. 가등기권자 김인환, 이영석로부터 [목록1]갑구 8번 및 [목록2] 갑구7번 소유권이전등기청구권 가등기(2022.11.30. 등기)는 순위보전가등기라는 신고서가 제출되었음. 따라서 위 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 가등기된 매매 예약이 완결되는 경우에는 매수인은 소유권을 상실할 수 있음.

설정된 것으로 보는 지상권

[목록1] 토지 지상의 제시외 건물 대한 법정지상권 성립여부 불분명

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 단, 제시외 건물 1동 및 컨테이너 6개 매각에서 제외함. 2. 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 최저매각가격은 781,374,000원임. 3. 본건은 유치권 행사를 알리는 현수막과 컨테이너 박스로 진입로를 통제하고 있음.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록 2 부동산은 임야가 아닌 대지로 평탄화작업 중 중단된 상태로 1.부동산 통로를 통해서 접근이 가능하도록 시멘트 포장도로가 되어 있음. - 목록 1 부동산도 임야가 아닌 대지로 개발중으로 지상에 건물 1동과 컨테이너 6개가 놓여져 있음. 개발에 참여한 업체들이 미수금 발생으로 유치권자인 아이산업개발과 우리산업개발 대표라는 김*섭의 진술을 토대로 살펴보면 유치권행사를 하고 있는 것으로 추정됨. - 유치권자로는 목록 1 부동산 출입로에 대림산업개발이 유치권 행사중이라는 현수막을 가로로 길게 만들어진 철재문에 붙여 놓았고, 목록 1 부동산 옹벽 위 철재 담장에는 이안건설(주), 아이산업개발 명의로 된 유치권 행사중 현수막이 가로로 길게 붙여져 있음. - 목록 2 부동산 접근로에 높게 설치한 장애물에도 우리산업개발 명의의 유치권 행사중 현수막이 가로로 붙여져 있음. - 목록 1 부동산 지상 컨테이너 박스에 (주)가벤이노베이션 이라는 상호도 붙여져 있음. - 목록 1 부동산 지상 1동 건물 벽면에 시청로1665-20이라는 표시판이 붙여져 있어서 구청과 세무서에 도로명 주소로 거주자 확인을 해 보았으나 모두 확인불가였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원()입니다.
입찰일은 2025.04.09입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 KB국민은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 785일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 785일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역.

출처 : 여의주경매TV https://busyman.co.kr

사건번호 : 2023타경13236 (수원지방법원)

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