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단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 밀양 단독주택 부동산경매 (건물 96.0평, 토지 412.8평)

창원지방법원 밀양지원에서 진행되는 2023타경12994, 첫 입찰로 인해 낙찰 기회가 커진 물건입니다.

출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

소 재 지	경상남도 밀양시 산외면 금곡4길 8-11
물건용도	단독주택
토지면적	1,364.60㎡(412.79평)
건물면적	317.23㎡(95.96평)
사건번호	2023타경12994
감정평가액	1,502,163,400원
최저입찰가	(101%) 1,510,663,400원
입 찰 일	2025.12.15(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	금곡리 387	대	1027.6㎡ (310.85평)
	금곡리 387-3	대	13㎡ (3.93평)
	금곡리 387-4	도로	20㎡ (6.05평)
	금곡리 387-7	대	9㎡ (2.72평)
	금곡리 387-9	도로	182㎡ (55.06평)
	금곡리 387-5	대	113㎡ (34.18평)
건물	금곡4길 8-11	1층 주택	175.17㎡ (52.99평)
	금곡4길 8-11	2층 주택	52.82㎡ (15.98평)
	금곡4길 8-11	1층 창고	19.36㎡ (5.86평)
	금곡4길 8-11	2층 정자	19.36㎡ (5.86평)
	금곡4길 8-11	단층 정자	9.1㎡ (2.75평)
	금곡4길 8-11	단층 대문	9.72㎡ (2.94평)
제시외건물	금곡4길 8-11	방 및 창고	23.7 ㎡(7.17평) 포함
	금곡4길 8-11	화장실	3.0 ㎡(0.91평) 포함
	금곡4길 8-11	야외 주방	5.0 ㎡(1.51평) 포함
	금곡4길 8-11	관정	포함

[위치/주위환경] 기호 ②-⑦은 경상남도 밀양시 산외면 금곡리 소재 "본촌마을회관" 북동측 인근에 위치하는토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.
[교통상황] 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.
[이용상태] - 기호 ②,③,⑤,⑦ 완경사 지세 내 4필지 일단의 부정형 토지로서 "단독주택 건부지" 상태임.
- 기호 ④ : 완경사 지세 내 사다리형 토지로서 "도로" 상태임.
- 기호 ⑥ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "도로" 상태임.
[도로상태] - 기호 ②,③,⑤,⑦ : 4필지 일단의 토지 남측으로 콘크리트 포장도로 소재함.
- 기호 ④,⑥ : 본건이 도로임.
[토지이용계획] - 기호 ②계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 임업용산지＜산지관리법＞.
- 기호 ③,④,⑦계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(전부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
- 기호 ⑤계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
- 기호 ⑥계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 기호 ②,⑤ 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 및 제시외 구축물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 물건이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기바람.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타- 기호 ②,③,⑤,⑦은 4필지 일단의 주거용 건부지로 이용중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람.
- 기호 ②는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 해당하는 토지이나 주된 용도 지역을 기준으로 평가하되 일부 타 용도지역인 점을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람.
- 기호 ②,③,⑦ 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.
[건물구조] - 기호 ① : 일반목구조 기와지붕 2층 건으로 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 목재 인테리어 등 마감.
창호 : 목재 및 샤시창호임.
- 기호 ①-1 : 철근콘크리트구조 및 일반목구조 기와지붕 2층 건으로 외벽 : 목재 및 벽돌 등 마감.
내벽 : 목재 및 벽돌 등 마감.
창호 : 샤시창호임.
- 기호 ①-2 : 일반목구조 기와지붕 단층 건으로 벽체 : 없음.
창호 : 없음.
- 기호 ①-3 : 일반목구조 기와지붕 단층 건으로 벽체 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
대문 : 목재 마감.
[이용상태] - 기호 ① : "단독주택" 상태임.
- 기호 ①-1 : "단독주택(창고(1층) 및 정자(2층)" 상태임.
- 기호 ①-2 : "단독주택(정자)" 상태임.
- 기호 ①-3 : "단독주택(대문)" 상태임.
[설비내역] - 기호 ① : 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.
- 기호 ①-1, ①-2, ①-3 : 별다른 설비 없음.
[부합물/종물] "토지 감정평가요항표" 참고.
[공부와의 차이] 해당사항 없음.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/02/14)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년3월6일	근저당권	1,008,000,000원
2018년6월21일	가압류	33,699,710원
2018년10월30일	가등기
2023년11월13일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	994,339,224원원	834,628,324원원	76%	1.6회회
6개월	1,110,673,174원원	780,777,374원원	69%	2.3회회
12개월	629,951,374원원	382,213,085원원	58%	3.2회회

단독주택 낙찰 전략 요약 ♣ 밀양 단독주택 부동산경매 (건물 96.0평, 토지 412.8평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 및 제시외 구축물(1-4) 매각 포함. 목록 2,3,5,7 토지는 일단의 주거용 건부지로 이용 중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되어 일단지 기준으로 감정평가하였음. 목록 2,3,7 토지 지상에 소재하는 조경 수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 가격에 포함하여 감정평가하였음. 목록 1. 건물의 부속건물 중 2층 단독주 택은 1층은 창고, 2층은 정자, 단독주택(9.1㎡)은 정자, 단독주택(9.72㎡)은 대문으로 이용 중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
1번물건 건물 4동 각각 소재함 2번,3번,5번,7번물건 공부상 대지이며 현황은 대지임 4번,6번물건 공부상 도로이며 현황은 도로임

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 밀양지원(☎ 055-350-2533)입니다.
입찰일은 2025.12.15입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 733일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 733일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.3.6.근저당권

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 계획관리지역. 철근콘크리트구조. 기와지붕.

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출처 : 에이스옥션 http://aceauction.kr

사건번호 : 2023타경12994 (창원지방법원 밀양지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-15	2024타경12458	[주택] 밀양시 상남면 예림리 702 [농지취득자격증명] 건물: 87.50평 토지(대지권): 895.70평	632,563,720원 442,795,000원	유찰 (1회)
	2025-12-15	2024타경2611	[주택] 밀양시 청도면 인산리 659-10 건물: 34.10평 토지(대지권): 99.83평	165,060,800원 115,543,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2025타경10253	[주택] 밀양시 가곡동 577-44 건물: 38.95평 토지(대지권): 47.49평	140,169,080원 98,118,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2024타경13123	[주택] 밀양시 삼랑진읍 행곡리 1203-3 건물: 37.36평 토지(대지권): 192.09평	229,482,710원 160,638,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2024타경11974	[주택] 밀양시 상남면 평촌리 686-25 건물: 35.30평 토지(대지권): 82.58평	87,832,900원 43,038,000원	유찰 (2회)
	2025-12-08	2024타경3348	[주택] 밀양시 초동면 봉황리 639-6 건물: 58.33평 토지(대지권): 302.50평	463,377,500원 324,364,000원	유찰 (1회)
	2025-12-08	2024타경3317	[주택] 밀양시 초동면 봉황리 1355-6 건물: 85.94평 토지(대지권): 110.41평	381,210,570원 266,847,000원	유찰 (1회)
	2025-11-17	2024타경2680	[주택] 밀양시 산내면 원서리 897 건물: 14.37평 토지(대지권): 376.61평	405,225,960원 198,561,000원	유찰 (2회)
	2025-12-08	2024타경2635	[주택] 밀양시 부북면 덕곡리 803-5 [농지취득자격증명] 건물: 13.04평 토지(대지권): 1,022.03평	405,364,620원 139,040,000원	유찰 (3회)
	2025-12-08	2024타경2543	[주택] 밀양시 삼문동 302-4 건물: 57.03평 토지(대지권): 70.18평	284,974,340원 139,637,000원	재진행 (2회)
	2025-11-17	2024타경1915	[주택] 밀양시 단장면 고례리 571 [농지취득자격증명] 건물: 46.75평 토지(대지권): 220.83평	164,034,800원 56,264,000원	유찰 (3회)
	2025-11-17	2024타경1120	[주택] 밀양시 단장면 국전리 1193-1 [농지취득자격증명] 건물: 44.01평 토지(대지권): 478.56평	248,910,780원 85,377,000원	유찰 (3회)
	2025-12-15	2024타경844	[주택] 밀양시 산내면 남명리 4-77 [법정지상권] 건물: 25.00평 토지(대지권): 221.91평	268,359,180원 96,180,000원	유찰 (4회)
	2025-12-15	2024타경752	[주택] 밀양시 산내면 원서리 909-2 건물: 60.34평 토지(대지권): 278.00평	315,036,160원 108,058,000원	재진행 (3회)
	2025-12-08	2024타경196	[주택] 밀양시 하남읍 수산리 672 [분묘기지권] 건물: 70.19평 토지(대지권): 847.00평	588,372,710원 141,268,000원	유찰 (4회)