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[감정가 51%] 오피스텔경매 - 성북구 하월곡동 갤럭시하월곡 경매로 진행

11회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 서울시 성북구 하월곡동 90-260의 갤럭시하월곡 경매건입니다.

"성북의 미래 현장에서 답을 찾다"

출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

법원에 동행하거나 대리참여하여 입찰표를 작성하고 명도까지 쉽고 빠르게 진행해 드립니다.

서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 오피스텔 경매 물건을 소개드립니다^^

서울북부지방법원(2024타경106990)에서 경매가 진행됩니다.

감정가는 152,000,000원이며 11회 유찰되어 최저입찰가는 77,824,000원입니다.

2026.01.20(화) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

소 재 지	서울특별시 성북구 종암로32길 12, 에이동 3층305호 (하월곡동,갤럭시하월곡)
물건용도	오피스텔
토지면적	4.84㎡(1.46평)
건물면적	13.28㎡(4.02평)
사건번호	2024타경106990
감정평가액	152,000,000원
최저입찰가	(51%) 77,824,000원
입 찰 일	2026.01.20(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	종암로32길 12	595.0 분의 4.84	4.84㎡ (1.46평)
건물	종암로32길 12	3 철근콘크리트구조	13.28㎡ (4.02평)

[위치/주위환경] 본건은 서울특별시 성북구 하월곡동에 소재하는 "서울도시과학고등학교" 남측 인근에위치하며, 부근은 아파트, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.
[교통상황] 본건까지 제반차량 통행 가능하고, 본건 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통편의는 보통임.
[건물구조] 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 305호로서(사용승인일 : 2020.10.07)
외 벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인트 등,내 벽 : ---
창 호 : 샷시창 등으로 치장 또는 마감.
[이용상태] 공부상 업무시설(오피스텔)임. (후면 "내부구조도" 참조)
[설비내역] 도시가스에 의한 개별 난방구조로, 위생설비, 급탕설비, 급배수설비, 소화전, 지하주차장,승강기설비 등이 되어 있음.
[토지형상/이용상태] 본건은 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 세정형의 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로이용중임.
[도로상태] 본건은 북측으로 노폭 약 8미터, 동측, 서측으로 노폭 2-3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞임.
[공부와의 차이] 없 음. [참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/07/03)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	305호전부	2021.01.25.	[보]134,000,000
주OO	305호전부	2021.01.25.	[보]134,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년3월15일	약정/금지사항/환매특약
2023년4월3일	임차권설정	134,000,000원
2023년6월22일	압류
2023년12월22일	압류
2024년4월23일	강제경매
2024년5월14일	압류
2024년7월1일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	167,000,000원원	148,483,682원원	89%	1.5회회
6개월	153,500,000원원	105,385,341원원	65%	4.3회회
12개월	227,833,333원원	172,587,030원원	74%	3.3회회

[감정가 51%] 오피스텔경매 - 성북구 하월곡동 갤럭시하월곡 경매로 진행

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기 있음(임차권등기일 2023. 4. 3.)

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 이용 중임. 2. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하나, 2025. 8. 19.자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서(법인인감 날인 및 인감증명서 첨부) 및 임차인 김민수의 인감이 날인되고 인감증명서가 첨부된 대위권 행사 승낙서(주택도시공사가 보증금을 회수하기 위하여 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의하고 일체 이의를 제기하지 않는다는 내용의 승낙서)가 제 출되었음.

[부동산 현황조사서 비고란]
* 폐문부재로 소유자 및 점유자들을 만나지 못하여 노

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울북부지방법원(☎ 910-3675)입니다.
입찰일은 2026.01.20입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김민수 : 주택임차권 등기권자로서 임차권 등기일은 2023. 4. 3.임. 주택도시보증공사(김민수) : 경매신청채권자로 배당요구일은 경매신청일이며, 임대인의 임차인 김민수에 대한 임대차보증금반

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 11회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

선순위 임차권등기가 되어 있습니다.
대항력이 있는 선순위 임차권등기 권리자가 배당을 전액 받지 못할 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야하는 경우가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 600일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 600일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023. 6. 22. 압류 설정

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 준주거지역. 버스정류장. 주차장. 지하주차장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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출처 : 여의주경매 http://auctioning.co.kr

사건번호 : 2024타경106990 (서울북부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-20	2025타경12842	[오피스텔] 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 [임차권등기] 건물: 4.34평 토지(대지권): 1.58평	171,000,000원 136,800,000원	유찰 (1회)
	2026-01-06	2025타경12237	[오피스텔] 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 [임차권등기] 건물: 4.02평 토지(대지권): 1.46평	153,000,000원 97,920,000원	유찰 (2회)
	2025-12-16	2025타경12326	[오피스텔] 성북구 동소문동4가 118 제4층 [임차권등기] 건물: 5.58평 토지(대지권): 2.19평	215,000,000원 137,600,000원	유찰 (2회)
	2026-01-20	2025타경12460	[오피스텔] 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 [임차권등기] 건물: 3.89평 토지(대지권): 1.51평	193,000,000원 98,816,000원	유찰 (3회)
	2026-01-20	2024타경121814	[오피스텔]서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 [임차권등기] 건물: 4.02평 토지(대지권): 1.46평	154,000,000원 98,560,000원	유찰 (3회)
	2026-01-13	2024타경122039	[오피스텔]서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 건물: 4.31평 토지(대지권): 1.45평	130,000,000원 66,560,000원	유찰 (3회)
	2026-01-13	2024타경120750	[오피스텔]서울특별시 성북구 정릉동 147-4 수성렉스빌 [임차권등기] 건물: 6.14평 토지(대지권): 2.44평	191,000,000원 78,234,000원	유찰 (4회)
	2025-12-16	2024타경111701	[오피스텔]서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 [임차권등기] 건물: 9.00평 토지(대지권): 3.28평	348,000,000원 142,541,000원	유찰 (4회)
	2026-01-13	2024타경112384	[오피스텔]서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 건물: 9.00평 토지(대지권): 3.28평	347,000,000원 222,080,000원	유찰 (6회)
	2026-01-13	2024타경112391	[오피스텔]서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 건물: 9.00평 토지(대지권): 3.28평	348,000,000원 178,176,000원	유찰 (8회)
	2026-01-06	2024타경109548	[오피스텔]서울특별시 성북구 정릉동 147-4 수성렉스빌 [임차권등기] 건물: 13.39평 토지(대지권): 5.33평	326,000,000원 43,755,000원	유찰 (9회)
	2026-01-13	2024타경106983	[오피스텔]서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 [임차권등기] 건물: 9.00평 토지(대지권): 3.28평	359,000,000원 38,547,000원	유찰 (10회)
	2026-01-06	2024타경107443	[오피스텔]서울특별시 성북구 정릉동 147-4 수성렉스빌 [임차권등기] 건물: 6.14평 토지(대지권): 2.44평	190,000,000원 20,402,000원	유찰 (10회)
	2026-01-06	2024타경106952	[오피스텔]서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 [임차권등기] 건물: 9.00평 토지(대지권): 3.28평	344,000,000원 36,937,000원	유찰 (10회)
	2026-01-20	2024타경106990	[오피스텔]서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 [임차권등기] 건물: 4.02평 토지(대지권): 1.46평	152,000,000원 77,824,000원	유찰 (11회)