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1억 9414만원부터 경매! 울산시 상가 낙찰 전략 요약

울산지방법원의 2023타경114828 사건, 5억 6600만원짜리 체스타운씨지브이 경매물건입니다.

여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1365667

울산광역시 중구 성남동 3-6 체스타운씨지브이 상가

울산지방법원 2023타경114828입니다.

감정가격은 566,000,000원입니다만 3회 유찰되어 최저입찰가는 194,138,000원입니다.

2025.05.28(수) 10:00에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	울산광역시 중구 중앙길 145, 8층 801호 (성남동,체스타운씨지브이)
물건용도	상가
토지면적	60.17㎡(18.20평)
건물면적	216.85㎡(65.60평)
사건번호	2023타경114828
감정평가액	566,000,000원
최저입찰가	(34%) 194,138,000원
입 찰 일	2025.05.28(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	중앙길 145	1438.0 분의 60.1726	60.172㎡ (18.20평)
건물	중앙길 145	8 철골철근콘크리트구조	216.85㎡ (65.60평)

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 중구 성남동 소재 "울산중구 도시재생지원센터" 북측 인근에 위치한[체스타운씨지브이 제8층 제801호 및 제7층 제701호]로서, 주위는 각종의 근린생활시설 등이소재하는 상업지대이며, 제반 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은보통임.
[건물구조] 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 내 제8층 제801호 및 제7층 제701호로서, - 외벽 : 알루미늄 복합판넬 마감 당.
- 내벽 : 조사일 현재 내부 인테리어 공사 중.
- 창호 : 샷시창호 및 강화유리 마감 등.
[이용상태] 공부상 제2종근린생활시설이나 현재 내부 인테리어 공사중임.
[설비내역] 일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 수변전설비, 비상발전설비, 에스컬레이터설비,기계식주차설비, 화재탐지 및 경보설비 등 갖추었음.
[토지형상/이용상태] 4필지 일단의 부정형 평지로, 상업용 건부지로 이용중임.
[도로상태] 본건 동측으로 폭 약12미터 내외 및 남측으로 폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각접하며, 도로의 상태는 보통임.
[토지이용계획] - 성남동 3-6, 61-4 : 일반상업지역(2015-06-15), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2016-12-12)
(양사초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(2011-02-05)
(울산동헌 및 내아, 울산향교 500m)＜문화재보호법＞.
- 성남동 3-28, 61-1 : 일반상업지역(2015-06-15), 가축사육제한구역＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역(2015-08-13)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2016-12-12)(양사초등학교)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 역사문화환경보존지역(2011-02-05)(울산동헌 및 내아, 울산향교 500m)＜문화재보호법＞.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 가. 임대관계 : 본건 가, 나 공히 내부 인테리어 공사중으로 임대내역은 재확인 요함.
나. 기 타 : 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/02/15)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
문OO	8층 801호(198㎡)	2023.10.11.	[보]20,000,000 [월]2,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2023년3월29일	근저당권	2,724,000,000원
2023년3월29일	근저당권	924,000,000원
2023년11월22일	임의경매
2023년11월29일	압류
2024년1월30일	압류
2024년2월7일	가압류	84,150,000원
2024년3월15일	압류
2024년4월17일	근저당권	1,560,000,000원
2024년5월1일	근저당권	650,000,000원
2024년5월16일	근저당권	1,000,000,000원
2024년5월27일	근저당권	2,600,000,000원
2024년7월22일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	555,250,000원원	153,406,874원원	27%	4.4회회
6개월	485,372,344원원	156,486,840원원	31%	4.2회회
12개월	483,631,839원원	174,915,021원원	36%	3.7회회

1억 9414만원부터 경매! 울산시 상가 낙찰 전략 요약

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
공부상 제2종근린생활시설이나 현재 내부 인테리어 공사중임.

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건은 표시목록1,2 모두 내부 공사중이었음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8266)입니다.
입찰일은 2025.05.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
문정민:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 22일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 591일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 591일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 일반상업지역. 버스정류장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조.

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여의주경매TV : http://busyman.co.kr/mydata/detail_view.php?idx=1365667

사건번호 : 2023타경114828 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-10	2025타경10654	[근린상가]울산광역시 중구 성남동 3-6 체스타운씨지브이 건물: 107.84평 토지(대지권): 29.92평	1,265,000,000원 1,265,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-10	2025타경10654	[근린상가]울산광역시 중구 성남동 3-6 체스타운씨지브이 건물: 97.39평 토지(대지권): 27.28평	672,000,000원 672,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-08	2024타경114047	[근린상가]울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 건물: 20.85평 토지(대지권): 10.90평	479,000,000원 479,000,000원	재진행 (0회)
	2025-07-08	2024타경114047	[근린상가]울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 건물: 20.59평 토지(대지권): 10.76평	496,000,000원 496,000,000원	재진행 (0회)
	2025-07-16	2023타경4006	[근린상가]울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 건물: 41.42평 토지(대지권): 21.65평	351,000,000원 245,700,000원	유찰 (1회)
	2025-07-22	2024타경105371	[근린상가]울산광역시 중구 성남동 251-2 센트럴파크클래시아 건물: 14.56평 토지(대지권): 2.01평	1,250,000,000원 428,750,000원	유찰 (3회)
	2025-07-22	2023타경113566	[근린상가]울산광역시 중구 약사동 349-2 [대지권미등기,유치권] 건물: 34.12평	18,000,000원 4,322,000원	유찰 (4회)
	2025-07-22	2023타경113566	[근린상가]울산광역시 중구 약사동 349-2 건물: 13.61평 토지(대지권): 25.70평	239,000,000원 57,384,000원	유찰 (4회)
	2025-08-12	2023타경7098	[근린상가]울산광역시 중구 성남동 191-6 울산호텔리버사이드 건물: 35.86평 토지(대지권): 4.60평	948,000,000원 325,164,000원	재진행 (3회)
	2025-08-12	2023타경7098	[근린상가]울산광역시 중구 성남동 191-6 울산호텔리버사이드 건물: 67.48평 토지(대지권): 8.66평	446,000,000원 152,978,000원	재진행 (3회)
	2025-07-10	2023타경4075	[근린상가]울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 건물: 42.11평 토지(대지권): 22.01평	393,000,000원 94,359,000원	유찰 (4회)
	2025-07-15	2023타경111881	[근린상가]울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 건물: 20.73평 토지(대지권): 10.84평	674,000,000원 161,827,000원	재진행 (4회)
	2025-07-31	2023타경112129	[근린상가]울산광역시 중구 우정동 512-5 우정혁신타워 건물: 25.62평 토지(대지권): 4.33평	650,000,000원 156,065,000원	유찰 (5회)
	2025-07-30	2023타경3959	[근린상가]울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 건물: 24.01평 토지(대지권): 12.55평	458,000,000원 76,976,000원	유찰 (5회)
	2025-07-08	2023타경3942	[근린상가]울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 건물: 24.01평 토지(대지권): 12.55평	458,000,000원 76,976,000원	재진행 (5회)