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울산시 경매추천 ▶ 임야 경매가 분석 ♣ 5,586.0평

울산지방법원의 2023타경111072 사건, 5억 3551만원짜리 임야 경매물건입니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

감정가는 535,514,000원입니다. 최저입찰가는 208,258,000원(39%)입니다.
입찰일은 2025.12.18(목) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 20,825,800원 입니다.

  ◐ 소 재 지 : 울산광역시 울주군 상북면 덕현리
  ◐ 사건번호 : 2023 타경 111072
  ◐ 집행법원 : 울산지방법원

소 재 지	울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3
물건용도	임야
토지면적	18,466.00㎡(5,585.97평)
건물면적
사건번호	2023타경111072
감정평가액	535,514,000원
최저입찰가	(39%) 208,258,000원
입 찰 일	2025.12.18(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	덕현리 산157-3	임야	18466㎡ (5,585.97평) 108분의63 지분전부

[위치/주위환경] 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 "덕현교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 등이 소재함.
[교통상황] 대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.
[이용상태] 일련번호 1): 부정형의 토지이며, 자연림임.
일련번호 2): 부정형의 토지이며, 잡종지 등임.
[도로상태] 일련번호 1): 북서측으로 폭 약 2m 도로에 접함.
일련번호 2): 남서측으로 폭 약 2m 도로에 접하며, 북동측으로 국유지를 통하여 접근가능함.
[토지이용계획] ■ 일련번호 1) 농림지역, 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 300m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 보전산지＜산지관리법＞, 임업용산지＜산지관리법＞.
■ 일련번호 2) 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
[제시외 물건] 일련번호 1) 위 지상에 분묘가 1기 소재함.
[공부와의 차이] 일련번호 2)는 지목 "임야" 이나 현황 "잡종지 등" 상태임.
[참고사항] 임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/02/05)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2023년3월8일	가압류	19,169,509원
2023년9월7일	강제경매
2024년1월17일	압류
2024년1월17일	압류
2024년4월9일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	319,848,199원원	101,545,579원원	27%	4.8회회
6개월	270,413,818원원	99,624,959원원	30%	4.4회회
12개월	294,100,555원원	115,926,680원원	35%	3.9회회

울산시 경매추천 ▶ 임야 경매가 분석 ♣ 5,586.0평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 연고미상의 분묘1기 소재하고, 지상소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여부 불분명(최저매각가격은 분묘로 인한 부담을 감 안한 금액임), 분묘의 정확한 위치, 인접토지와의 경계는 측량 필요 2. 광평수 임야로서 육안으로 식별되지않은 분묘 있을수 있음 3. 지분매각, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권 행사할 수 없음.

[부동산 현황조사서 비고란]
본 건 부동산은 울산 울주군 상북면 덕현리에 소재하며, 현황은 소나무 및 잡목 등이 자생하는 임야이며, 인접 토지와 경계구분이 불분명한 바 경계측량이 요구되며, 미확인 분묘 있을 수 있음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 216-8262)입니다.
입찰일은 2025.12.18입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 535,514,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 90,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 7일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 803일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 803일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2023.9.7. 경매개시결정 설정

※ 물건 키워드 : . 관리지역. 농림지역. 녹지지역. 보전관리지역. 자연녹지지역. 보전산지.

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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경111072 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-11-27	2025타경1071	[임야] 울주군 두동면 만화리 산162-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 400.21평	17,199,000원 17,199,000원	신건 (0회)
	2025-11-26	2024타경118841	[임야] 울주군 상북면 이천리 22 [분묘기지권] 토지(대지권): 215.99평	18,564,000원 18,564,000원	신건 (0회)
	2025-11-26	2024타경797	[임야] 울주군 두서면 내와리 산68-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 1,004.60평	28,892,700원 28,892,700원	신건 (0회)
	2025-11-25	2024타경9817	[임야] 울주군 서생면 대송리 산60-8 토지(대지권): 356.04평	136,532,000원 136,532,000원	신건 (0회)
	2025-11-19	2024타경7231	[임야] 울주군 두동면 은편리 23-17 토지(대지권): 1,626.85평	1,524,181,000원 1,524,181,000원	신건 (0회)
	2025-11-19	2024타경6429	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산20-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 69.88평	58,905,000원 58,905,000원	신건 (0회)
	2025-11-19	2024타경6429	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산84-2 [분묘기지권] 토지(대지권): 234.92평	216,006,000원 216,006,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경11519	[임야] 울주군 상북면 궁근정리 산169-20 토지(대지권): 199.95평	20,491,000원 20,491,000원	신건 (0회)
	2025-11-18	2025타경1065	[임야] 울주군 웅촌면 은현리 193-54 토지(대지권): 304.62평	140,980,000원 140,980,000원	신건 (0회)
	2025-12-18	2024타경9350	[임야] 울주군 언양읍 평리 43-4 토지(대지권): 400.21평	324,135,000원 226,895,000원	유찰 (1회)
	2025-12-10	2024타경102556	[임야] 울주군 온양읍 동상리 산148-7 [분묘기지권] 토지(대지권): 45.98평	5,148,000원 3,604,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2025타경11756	[임야] 울주군 서생면 서생리 산23-10 [법정지상권] 토지(대지권): 500.03평	202,401,000원 141,681,000원	유찰 (1회)
	2025-11-27	2024타경120554	[임야] 울주군 삼동면 출강리 산171-11 [분묘기지권] 토지(대지권): 8,945.68평	537,180,000원 376,026,000원	유찰 (1회)
	2025-11-25	2024타경8135	[임야] 울주군 두동면 봉계리 산177-1 토지(대지권): 11,445.09평	416,185,000원 291,330,000원	유찰 (1회)
	2025-12-18	2023타경109512	[임야] 울주군 두서면 서하리 산105 [분묘기지권] 토지(대지권): 59,238.58평	782,409,820원 383,381,000원	유찰 (2회)