경남 임야경매> 거제 12억 2072만원 싼 임야, 2023타경23823

이번에 소개할 경매물건은 경남 거제에 위치한 임야입니다. 최저입찰가는 6억 8190만원입니다.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

소 재 지	경상남도 거제시 일운면 지세포리 산34-1
물건용도	임야
토지면적	13,013.00㎡(3,936.43평)
건물면적
사건번호	2023타경23823
감정평가액	1,902,611,000원
최저입찰가	(36%) 681,896,000원
입 찰 일	2026.04.06(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	지세포리 산34-1	임야	12000㎡ (3,630.00평)
	지세포리 산34-3	임야	198㎡ (59.90평)
	지세포리 461	답	274㎡ (82.89평)
	지세포리 577-1	답	58㎡ (17.55평)
	지세포리 578	답	483㎡ (146.11평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 "지세포항" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지세포항 주변의 전, 답, 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다 [교통상황] 본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통상황은 보통입니다.
[이용상태] 기호(1) : 완경사지대 내 부정형 토지로서, 건축허가 득하고 토목공사 중 중단된 상태입니다.
기호(2) : 완경사지대 내 정방형 토지로서, 건축허가 득하고 토목공사 중 중단된 상태입니다.
기호(3), (5) : 완경사지대 내 부정형 토지로서, 진입로입니다.
기호(4) : 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 진입로입니다.
[도로상태] 기호(1), (2) : 지적도상 맹지이나, 본건 기호(3) - (5) 및 인접한 타인토지(지세포리 462-1)를 통하여 접근 가능합니다.
기호(3), (5) : 지적도상 맹지이며, 본건이 기호(1), (2) 토지의 진입로입니다.
기호(4) : 서측으로 왕복2차선 도로와 접합니다.
[토지이용계획] 기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞입니다.
기호(2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 준보전산지＜산지관리법＞입니다.
기호(3), (5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞입니다.
기호(4) : 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞입니다.
[제시외 물건] 본건 토지상에 식재되어 있는 자연생 입목 등은 토지와 일괄 거래되는 관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 감정평가 하였습니다.
[공부와의 차이] 본건 기호(1), (2) 토지는 거제시청으로부터 건축허가(2015.06.26)를 받고 토목공사 중 공사가 중단된 것으로 조사되며, 토지는 일부 토목공사 중인 현황을 감안하여 평가하였으니 건축허가와 관련된 구체적인 사항은 경매 입찰시 필히 재확인하시기 바랍니다.
[참고사항] 본건 기호(1), (2) 토지는 진입로인 기호(3) - (5) 토지 및 인접한 타인소유의 토지(지세포리 462-1번지)를 통해야만 통행이 가능한 바, 이에 관련된 구체적인 사항은 경매 입찰시 필히 재확인바랍니다.
본건 토지는 일부 인접한 토지와의 경계가 불분명한 바, 토지경계 및 현황 등은 현황과 일치하지 않을 수 있는 바, 지적 경계 등은 측량을 요합니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/07/18)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO	전부
장OO	전부
천OO	전부
홍OO	전부
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
2016년2월4일	근저당권	1,560,000,000원
2016년2월4일	지상권
2016년2월4일	근저당권	260,000,000원
2016년2월4일	근저당권	529,000,000원
2016년4월28일	가압류	29,649,928원
2016년5월4일	가압류	53,647,540원
2016년8월18일	압류
2016년10월10일	가압류	17,050,000원
2018년2월14일	압류
2023년5월8일	임의경매
2023년7월27일	공매공고
2023년8월28일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	318,865,271원원	96,293,230원원	28%	6.4회회
6개월	297,957,868원원	93,084,859원원	30%	6.5회회
12개월	278,146,430원원	91,244,493원원	32%	6.2회회

경남 임야경매> 거제 12억 2072만원 싼 임야, 2023타경23823

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

-분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
-일괄매각. -목록 1, 2. 거제시청으로부터 건축허가(2015.06.26.)를 득하고 토목공사 중 공사가 중단된 것으로 탐문조사됨. 일부 토목공사 중인 현황을 감안하여 평가됨. 본건 토지는 진입로인 목록 3, 4, 5. 토지 및 인접한 타인소유의 토지(지세포리 462-1번지)를 통 해야만 통행이 가능. -목록 3, 4, 5. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 원상회복명령 발하여질 가능성 있음. 건축허가상 진입로로 조사됨. 첨부된 2024.03.05.자 거제시 일운면장의 사실조회회신서 참조. -목록 4. 지상에 이동이 용이한 컨테이너는 매각 제외. -육안으로 식별 어려운 분묘 소재할 가능성 있음. 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음. -집행관 작성 부동산 현황조사 보고서상 출입구에 콘테이너박스 사무실을 두고 공사대금 유치권 주장, 점유하고 있는 상태로 보고됨. -위 유치권과 관련하여, 신청채권자가 2025. 2. 25.자 경매진행에 관한 의견서 및 2025. 3. 4.자 보정서에 창원지방법원 통영지 원 2023가단18002 유치권부존재확인 신청채권자 승소 확정판결문을 제출함(피고 : 김지면, 장유석, 홍길찬, 천만석)[2025. 6. 12. 추가기재]

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산은 경매 진행상태는 변경입니다.
변경의 의미는 입찰기일이 지정되었다가 그 입찰기일이 연기되었다는 것입니다. 일반적으로 변경은 경매채권자에 의해 이루어 지는데 1번 변경시 2개월을 초과할 수 없으며 2회로 제한되어 있습니다.

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 통영지원(☎ 640-8504)입니다.
입찰일은 2026.04.06입니다. 입찰시작 시각은 10:15이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김지면 외 8:김지면 외 8, 장유석, 천만석, 홍길찬 : -집행관 작성 부동산 현황조사 보고서상 출입구에 콘테이너박스 사무실을 두고 공사대금 유치권 주장, 점유하고 있는 상태로 보고됨. -위 유치권과 관련하여, 신청채권자가 2025. 2. 25.자 경매진행에 관한 의견서 및 2025. 3. 4.자 보정서에 창원지방법원 통영지 원 2023가단18002 유치권부존재확인 신청채권자 승소 확정판결문을 제출함(피고 : 김지면, 장유석, 홍길찬, 천만석)[2025. 6. 12. 추가기재]

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 7회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 5월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1064일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1064일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.02.04. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 보전산지.

출처 : 여의주경매법인 https://wonsns.com

사건번호 : 2023타경23823 (창원지방법원 통영지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.