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27억 8059만원부터 입찰! 부산시 공장 경매 분석합니다.

이번에 소개할 경매물건은 부산시 기장군에 위치한 공장입니다. 최저입찰가는 27억 8059만원입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

감정가는 3,972,270,020원입니다. 최저입찰가는 2,780,589,000원(70%)입니다.
입찰일은 2025.08.05(화) 10:00로 예정되어 있습니다.
입찰보증금은 278,058,900원 입니다.

  ▷ 소 재 지 : 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리
  ▷ 사건번호 : 2023 타경 4801
  ▷ 집행법원 : 부산지방법원 부산동부지원

소 재 지	부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 903-2
물건용도	공장
토지면적	5,704.00㎡(1,725.46평)
건물면적	1,789.32㎡(541.27평)
사건번호	2023타경4801
감정평가액	3,972,270,020원
최저입찰가	(70%) 2,780,589,000원
입 찰 일	2025.08.05(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	반룡리 903-2	공장용지	5704㎡ (1,725.46평)
건물	반룡산단1로 20-1	1층 공장	553.98㎡ (167.58평)
	반룡산단1로 20-1	2층 사무실	56.56㎡ (17.11평)
	반룡산단1로 20-2	1층 공장	614.84㎡ (185.99평)
	반룡산단1로 20-2	2층 사무실	80.84㎡ (24.45평)
제시외건물	반룡산단1로 20	냉장냉동창고,건조실,작업장	113.1 ㎡(34.21평) 포함
	반룡산단1로 20	배합실,가공실,포장실	348.2 ㎡(105.33평) 포함
	반룡산단1로 20	탈의실	20.8 ㎡(6.29평) 포함
	반룡산단1로 20	집진시설	1식 ㎡(0.30평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 부산광역시 기장군 장안읍 반룡리 소재 "반룡일반산업단지" 내 위치하며, 주변은 각종 중·소규모의 공장, 창고시설, 공업나지 등으로 형성되어 있는 일반산업단지입니다.
[교통상황] 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 비교적 근거리에 국도 및 동해고속도로 장안IC 등이 소재하는 등 제반 교통환경은 무난한 편입니다.
[이용상태] 본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.
[도로상태] 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로(반룡산단1로)에 접하고 있습니다.
[토지이용계획] 일반공업지역(2018-03-07), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2018-03-07)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 일반산업단지(2016-10-26)＜산업입지 및 개발에 관한 법률＞, 산업시설구역＜산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률＞입니다.
[제시외 물건] -
[공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: -
[건물구조] 본건 기호(2),(3)은 일반철골구조 판넬지붕 및 일부 슬래브지붕 2층 건물로서,(사용승인일: 2021-06-02)
- 벽 체: 징크판넬 및 판넬잇기마감 등,- 바 닥: 에폭시마감 및 콘크리트노출 등,- 주기둥: H-Beam(450×200mm),- 층 고: 약 10m(최고높이: 약 12m)
- 창 호: 샷시창호 마감 등 입니다.
[이용상태] 공장 및 사무실로 이용중입니다. (업체명: 오양식품)
[설비내역] 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있습니다.
[부합물/종물] -
[공부와의 차이] 본건 기호(2),(3)은 일반건축물대장 상 지붕이 판넬지붕으로 되어 있으나, 현황 사무실 부분은 슬라브지붕입니다.
[참고사항] 1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/01/17)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
오OO	전부 (주1동)	2023.07.14	[보]300,000,000
에OO	2동 2층 (주1동)	2023.08.16	[보]5,000,000

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년6월5일	근저당권	2,186,318,816원
2018년6월5일	지상권
2021년6월23일	근저당권	1,302,000,000원
2023년7월6일	근저당권	110,000,000원
2023년9월20일	가압류	263,418,649원
2023년9월20일	가압류	210,838,658원
2023년10월4일	가압류	121,600,000원
2023년10월12일	가압류	183,907,129원
2023년10월13일	가압류	15,335,784원
2023년11월3일	임의경매
2023년11월6일	가압류	30,850,000원
2023년11월24일	가압류	20,751,184원
2023년12월4일	압류
2023년12월26일	가압류	14,000,000원
2024년2월19일	압류
2024년8월30일	강제경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2021년6월23일	근저당권	2,186,318,816원
2021년6월23일	근저당권	1,302,000,000원
2023년7월6일	근저당권	110,000,000원
2023년9월20일	가압류	263,418,649원
2023년9월20일	가압류	210,838,658원
2023년10월4일	가압류	121,600,000원
2023년10월12일	가압류	183,907,129원
2023년11월3일	임의경매
2023년11월6일	가압류	30,850,000원
2023년11월24일	가압류	20,751,184원
2023년12월4일	압류
2023년12월26일	가압류	14,000,000원
2024년4월5일	압류
2024년8월30일	강제경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	917,526,132원원	550,025,686원원	60%	2.6회회
6개월	870,210,365원원	528,984,975원원	61%	2.4회회
12개월	1,627,894,345원원	1,082,816,799원원	58%	3회회

27억 8059만원부터 입찰! 부산시 공장 경매 분석합니다.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[부동산 현황조사서 비고란]
건물은 1동과 2동이 떨어져 있으며, 1동과 사무실이 연결됨

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 부산지방법원 부산동부지원(☎ 780-1415)입니다.
입찰일은 2025.08.05입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 11월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 613일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 613일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 일반공업지역. 지구단위계획구역. 버스정류장. 노선버스정류장. 판넬지붕. 슬래브지붕.

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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경4801 (부산지방법원 부산동부지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-08-05	2023타경4801	[공장] 기장군 장안읍 반룡리 903-2 [유치권] 건물: 541.27평 토지(대지권): 1,725.46평	3,972,270,020원 2,780,589,000원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2023타경5286	[공장] 기장군 장안읍 반룡리 25-8 건물: 97.90평 토지(대지권): 1,791.10평	3,079,791,200원 1,576,853,000원	재진행 (3회)