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서울시 송파구 방이동 삼우빌라 경매 (최저입찰가: 2억 685만원)

송파구 방이동의 삼우빌라 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 4회 유찰되어 2억 685만원까지 떨어졌습니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

[ 서울특별시 송파구 방이동 160-1 삼우빌라 다세대(빌라) 법원경매 ]

경매사건 2023 타경 53277 다세대(빌라) 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.07.28(월) 10:00인 서울동부지방법원 경매3계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

토지별도등기
"토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 ""토지에 별도의 등기가 있다"" 는 표시를 하기 위한 등기를 말한다."

소 재 지	서울특별시 송파구 가락로 274, 102동 3층301호 (방이동,삼우빌라)
물건용도	다세대(빌라)
토지면적	23.58㎡(7.13평)
건물면적	35.16㎡(10.64평)
사건번호	2023타경53277
감정평가액	505,000,000원
최저입찰가	(41%) 206,848,000원
입 찰 일	2025.07.28(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	가락로 274	519.9 분의 23.5803	23.58㎡ (7.13평)
건물	가락로 274	3 철근콘크리트구조	35.16㎡ (10.64평)

[위치/주위환경] 서울특별시 송파구 방이동 소재 "서울방이초등학교" 남서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 본건까지 차량의 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여전반적인 교통상황은 보통임.
[건물구조] 본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로 (사용승인일:2022.09.07)
외벽: 석재붙임 마감 등,창호: 샤시창호 마감 등임.
[이용상태] 본건은 공부상 "공동주택"으로 기재되어있음.
(후면 "내부구조도"참조)
[설비내역] 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지기, 스프링쿨러, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.
[토지형상/이용상태] 인접도로 대비 등고평탄한 "세장형"토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.
[도로상태] 본건은 서측으로 노폭 약 17미터 내외의 포장도로와 접함.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2021-12-24)(접합), 가축사육제한구역 ＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 교육환경보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2014-01-28)(방이초등학교병설유치원)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)
＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)＜수도법＞ [공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 임대관계는 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/08/01)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2022년11월21일	약정/금지사항/환매특약
2022년11월21일	근저당권	225,000,000원
2022년11월21일	근저당권	260,000,000원
2022년11월21일	근저당권	130,000,000원
2022년11월21일	근저당권	260,000,000원
2022년11월21일	근저당권	130,000,000원
2022년11월21일	근저당권	130,000,000원
2022년11월21일	근저당권	130,000,000원
2022년11월21일	근저당권	325,000,000원
2023년2월7일	가압류	6,076,095,610원
2023년3월27일	가압류	162,500,000원
2023년5월15일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	292000000원	247500050원	85	1회
6개월	292000000원	247500050원	85	1회
12개월	292000000원	247500050원	85	1회

서울시 송파구 방이동 삼우빌라 경매 (최저입찰가: 2억 685만원)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

토지등기부상 을구 순위번호 2021.02.19. 제 29807호 근저당권설정등기가 전유부분들 전부에 대하여 말소되지 않으면 말소되지 않음.

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 집행관의 2023.05.31.자 현황조사보고서에 의하면 본건 건물에 공사대금 미지급으로 인하여 '일신지엔씨'라는 공사업체에서 유치권 행사중임. 2. 토지에 관하여 별도등기가 있으며, 별도등기 중 지상권설정등기는 을구 순위번호 14번 2021.02.19. 제29807호로 경료된 근 저당권설정등기가 모든 전유부분들에 대하여 말소되어야 말소됨.

[부동산 현황조사서 비고란]
해당 부동산은 현재 공사대금 미지급으로 인하여 일신지엔씨라는 공사업체에서 유치권 행사중으로 건물 내로 출입할 수 없으며, 빌라 내 거주세대는 없다고 함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 서울동부지방법원(☎ 02-2204-2407)입니다.
입찰일은 2025.07.28입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 4회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

토지별도등기가 있는 물건입니다.
집합건물에서 토지등기부에 있는 저당권 등 부담을 해소하지 못해 그대로 남아 있는 경우에 집합건물등기부상에 그 사실을 공시하는 경우입니다. 낙찰자가 인수하는 경우도 있고 토지부분의 매각대금에서 배당을 받고 말소가 되는 경우가 있습니다. 매각물건명세서와 토지등기부의 확인이 꼭 필요합니다.

이 사건번호로 16개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 16번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 5월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 780일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 780일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 건물: 2022.11.21. 근저당 권 설정 토 지 ( 별 도 등 기 ) : 2021.02.19. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 버스정류장. 주차장. 노선버스정류장. 철근콘크리트구조. 도시가스.

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사건번호 : 2023타경53277 (서울동부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-14	2024타경61749	[다세대]서울특별시 송파구 문정동 100-7 문정퍼스티안 건물: 14.71평 토지(대지권): 8.91평	584,000,000원 584,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경60470	[다세대]서울특별시 송파구 방이동 151 호수(가 건물: 7.82평 토지(대지권): 4.80평	390,000,000원 390,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경59661	[다세대]서울특별시 송파구 삼전동 110-10 리치팰리스 건물: 23.53평 토지(대지권): 4.24평	436,900,000원 436,900,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경59661	[다세대]서울특별시 송파구 삼전동 110-10 리치팰리스 건물: 7.03평 토지(대지권): 4.24평	393,000,000원 393,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경59661	[다세대]서울특별시 송파구 삼전동 110-10 리치팰리스 건물: 35.49평 토지(대지권): 7.48평	721,700,000원 721,700,000원	신건 (0회)
	2025-07-14	2024타경2238	[다세대]서울특별시 송파구 석촌동 218-14 다온누리 건물: 14.37평 토지(대지권): 8.95평	612,000,000원 612,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경1037	[다세대]서울특별시 송파구 마천동 1-12 건물: 18.00평 토지(대지권): 15.81평	506,000,000원 506,000,000원	신건 (0회)
	2025-07-07	2024타경58972	[다세대]서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 [임차권등기] 건물: 3.95평 토지(대지권): 1.23평	344,000,000원 344,000,000원	신건 (0회)
	2025-08-04	2024타경54208	[다세대]서울특별시 송파구 오금동 71-9 더클래식 건물: 9.07평 토지(대지권): 6.10평	610,000,000원 488,000,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경54208	[다세대]서울특별시 송파구 오금동 71-9 더클래식 건물: 8.88평 토지(대지권): 5.97평	585,000,000원 468,000,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경54208	[다세대]서울특별시 송파구 오금동 71-9 더클래식 건물: 14.10평 토지(대지권): 9.48평	597,000,000원 477,600,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경54208	[다세대]서울특별시 송파구 오금동 71-9 더클래식 건물: 14.08평 토지(대지권): 9.47평	596,000,000원 476,800,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경54208	[다세대]서울특별시 송파구 오금동 71-9 더클래식 건물: 12.82평 토지(대지권): 8.62평	581,000,000원 464,800,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경54208	[다세대]서울특별시 송파구 오금동 71-9 더클래식 건물: 11.29평 토지(대지권): 7.59평	480,000,000원 384,000,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경54208	[다세대]서울특별시 송파구 오금동 71-9 더클래식 건물: 12.65평 토지(대지권): 8.51평	573,000,000원 458,400,000원	유찰 (1회)