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1억 1684만원짜리 주택 4580만원에? 경남 법수면 경매 전문가가 설명드려요 (건물 23.7평, 토지 58.7평)

함안군 법수면의 단독주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 5회 유찰되어 4580만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

이번에 보시게 되는 경매물건은 경상남도 함안군 법수면 윤내리 단독주택입니다.

매각기일은 2026.02.05(목) 10:00이며, 입찰법원은 창원지방법원 마산지원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	경상남도 함안군 법수면 윤내리 167-1
물건용도	단독주택
토지면적	194.00㎡(58.69평)
건물면적	78.30㎡(23.69평)
사건번호	2023타경105460
감정평가액	116,837,300원
최저입찰가	(39%) 45,800,000원
입 찰 일	2026.02.05(목) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	윤내리 167-1	대	194㎡ (58.69평)
건물	부남길 22	단층 단독주택	72.3㎡ (21.87평)
제시외건물	부남길 22	계단실 및 창고	6 ㎡(1.82평) 포함

[위치/주위환경] 대상물건은 경상남도 함안군 법수면 윤내리 소재‘부남마을’내에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등으로서, 제반주위환경은 보통입니다.
[교통상황] 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
[이용상태] 일련번호 1) 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 단독주택 및 일부 법면 등 입니다.
일련번호 2 - 4) 부정형의 완경사지로서, 일단의 건축허가를 득하고 일부 법면, 도로 등으로이용 중입니다.
[도로상태] 일련번호 1) 남동측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
일련번호 2 - 4) 일단의 건축허가부지 동측 및 남측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
[토지이용계획] 공히 계획관리지역, 자연취락지구(부남1지구), 가축사육제한구역(일부제한200m)＜가축분뇨 의관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞입니다.
[제시외 물건] 후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.
[건물구조] 시멘트블록조 기와지붕 단층건으로서, 외 벽 : 적벽돌 치장 쌓기, 몰탈 위 페인팅 등 마감,창 호 : 새시창 구조 입니다.
[이용상태] 단독주택으로 이용 중입니다.
[설비내역] 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.
[부합물/종물] 후첨 ‘지적 및 건물개황도’참조하시기 바랍니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/01/02)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년9월27일	근저당권	405,600,000원
2019년1월21일	가등기
2023년10월12일	임의경매

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년9월27일	근저당권	405,600,000원
2019년1월21일	가등기
2022년8월9일	압류
2023년10월12일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	166,690,950원원	82,211,100원원	44%	4회회
6개월	158,505,670원원	87,418,050원원	53%	3.5회회
12개월	157,391,252원원	100,754,640원원	62%	2.8회회

1억 1684만원짜리 주택 4580만원에? 경남 법수면 경매 전문가가 설명드려요 (건물 23.7평, 토지 58.7평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각임(제시외건물(제시외5-1) 포함). 목록1번 토지는 2024.10.11. 지적재조사 사업완료로 인하여 면적의 변경이 있었는바, 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

[부동산 현황조사서 비고란]
본건1.현`대`로 이용중이며 위지상 본건5의 제시건물(가)및 제시외건물 (ㄱ)블록조 슬래브지방 단층 계단실 및 창고 소재함. 본건2.3.현`묘지

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원 마산지원(☎ 055-240-9344)입니다.
입찰일은 2026.02.05입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 10월 12일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 801일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 801일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.09.27. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량 접근이 가능. 기와지붕.

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출처 : 여의주경매TV http://busyman.co.kr

사건번호 : 2023타경105460 (창원지방법원 마산지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-29	2025타경20310	[주택] 함안군 대산면 평림리 620-11 건물: 59.51평 토지(대지권): 170.61평	167,827,720원 117,479,000원	유찰 (1회)
	2026-01-29	2024타경2957	[주택] 함안군 가야읍 도항리 239-130 [농지취득자격증명] 건물: 33.68평 토지(대지권): 131.89평	193,293,500원 135,305,000원	유찰 (1회)
	2026-01-08	2024타경107289	[주택]경상남도 함안군 대산면 옥렬리 97 [법정지상권] 건물: 18.99평 토지(대지권): 48.10평	22,482,150원 17,986,000원	유찰 (1회)
	2026-02-05	2025타경20493	[주택] 함안군 여항면 주동리 727 [농지취득자격증명] 건물: 60.50평 토지(대지권): 1,563.95평	1,083,955,560원 693,731,000원	유찰 (2회)
	2026-01-22	2025타경20453	[주택] 함안군 가야읍 말산리 503-4 건물: 22.76평 토지(대지권): 58.99평	117,509,800원 75,206,000원	유찰 (2회)
	2026-01-22	2025타경20362	[주택] 함안군 대산면 평림리 471-10 건물: 54.71평 토지(대지권): 65.95평	74,041,770원 37,909,000원	유찰 (3회)
	2026-01-22	2024타경3530	[주택] 함안군 법수면 윤내리 799 [농지취득자격증명] 건물: 51.12평 토지(대지권): 199.65평	290,997,000원 148,990,000원	유찰 (3회)
	2026-01-22	2024타경3486	[주택] 함안군 칠원읍 무기리 752-2 건물: 58.23평 토지(대지권): 117.98평	148,160,130원 53,101,000원	유찰 (4회)
	2025-11-20	2024타경106125	[주택] 함안군 가야읍 도항리 111-25 건물: 9.52평 토지(대지권): 5.38평	19,494,700원 9,982,000원	유찰 (4회)
	2026-01-15	2024타경1398	[주택] 함안군 가야읍 묘사리 287-27 건물: 31.23평 토지(대지권): 83.79평	276,303,800원 108,311,000원	유찰 (3회)
	2026-01-08	2024타경2131	[주택] 함안군 가야읍 도항리 241-21 건물: 25.92평 토지(대지권): 65.34평	67,188,680원 17,614,000원	유찰 (6회)
	2025-11-27	2023타경3014	[주택] 함안군 칠원읍 무기리 780-1 건물: 22.77평 토지(대지권): 19.74평	21,987,270원 4,611,000원	유찰 (8회)
	2026-02-05	2023타경105460	[주택] 함안군 법수면 윤내리 167-1 건물: 23.69평 토지(대지권): 58.69평	116,837,300원 45,800,000원	유찰 (5회)