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음성군 생극면 관성리 농지 경매 물건 ρ 2023타경2653

감정 15억 7788만원 → 최저 5억 1704만원! 충북 음성군 생극면 농지 경매를 소개합니다.

여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1338157

소 재 지	충청북도 음성군 생극면 관성리 783-14
물건용도	농지
토지면적	18,044.00㎡(5,458.31평)
건물면적
사건번호	2023타경2653
감정평가액	1,577,877,000원
최저입찰가	(33%) 517,039,000원
입 찰 일	2025.07.07(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	관성리 783-14	전	536㎡ (162.14평)
	관성리 783-20	전	450㎡ (136.13평)
	관성리 783-21	전	500㎡ (151.25평)
	관성리 783-22	전	275㎡ (83.19평)
	관성리 783-23	전	515㎡ (155.79평)
	관성리 783-24	전	424㎡ (128.26평)
	관성리 783-25	전	428㎡ (129.47평)
	관성리 783-26	전	15㎡ (4.54평)
	관성리 783-27	전	1㎡ (0.30평)
	관성리 816-1	대	490㎡ (148.23평)
	관성리 816-15	대	179㎡ (54.15평)
	관성리 816-19	대	41㎡ (12.40평)
	관성리 816-20	대	34㎡ (10.29평)
	관성리 산79-1	임야	2331㎡ (705.13평)
	관성리 산79-5	임야	7065㎡ (2,137.16평)
	호산리 49	전	803㎡ (242.91평)
	호산리 산45	임야	440㎡ (133.10평)
	호산리 산45-2	임야	3517㎡ (1,063.89평)

[위치/주위환경] 본건은 충북 음성군 생극면 관성리 소재 "관성3리마을" 주변 인근에 위치하고 있는 부동산(지목상 "전" 10필지, "대" 4필지, "임야" 4필지), 현황 주택 부지조성,조성 중단,버섯재배사 부지 조성,도로,"전",자연림)이며, 주위는 농촌마을,농경지,과수원,창고시설,축산농장, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.
[교통상황] 본건 토지(기호1-18) 중 기호1,2,3,4,6,7,9,10,11,13,15,18토지는 차량 접근가능하며,기호5,8,12토지는 "도로"이며,인근으로 버스가 1일 수회 운행되고 있어 교통상황은 보통임.
[이용상태] 기호1토지:토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이나 주택 부지조성 공사중 중단 상태임(신축신고 득한 허가는 효력이 상실되었음)
기호2토지:토지 형태는 사다리형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이나 주택 부지조성 공사중 중단 상태임(신축신고 득한 허가는 효력이 상실되었음)
기호3토지:토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이나 주택 부지조성 하여 주택 신축중 중단 상태(제시외건물㉠,블록조 판넬지붕 단층 81.46㎡)(신축신고 득한 허가는 효력이 상실되었음)
기호4,9,11토지:3필지 일단지로서 토지 형태는 사다리형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은"전"이나 주택부지 조성하여 소유자 미상의 이동식 주택㉡(컨테이너구조, 약32㎡) 및 컨테이너 사무실㉢(약7.2㎡)이 소재하고 있음(신축신고 득한 허가는 효력이 상실되었음)
기호5,8,12토지:토지 형태는 각각 부정형,사다리형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전","대"이나 현황 "도로, 도로예정지"임.
기호6토지:토지 형태는 사다리형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이나 주택 부지조성 공사중 중단 상태임(신축신고 득한 허가는 효력이 상실되었음)
기호7,13토지:2필지 일단지로서 토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전","대"이며,주택부지 조성(신축신고 득한 허가는 효력이 상실되었음)
기호10토지:토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 대체로 평탄하며,지목이 "대"로서 주거나지이며, 일부에 인근 마을 사용 LPG공급시설(저장탱크 등)이 소재하고 있으며, 일부에 소유자 미상의컨테이너 사무실㉦(약18㎡) 소재하고 있음.
기호14토지토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 소나무 등 수목이 자생하고있는 자연림이며, 일부에 분묘가 소재하고 있음.
기호15,18토지:2필지 일단의 획지로서 동.식물관련시설(버섯재배사) 신축신고 득하고 부지조성하여 14개동의 건물기초공사(철근콘크리트 높이 약50cm)를 하였으며, 이중 기호15토지에 제시외건물㉣,㉤,㉥(각동 일반철골구조 판넬지붕 단층 약120㎡)을 신축하여 거의 완공 단계이나 사용승인 받지 않은 상태임.
기호16토지:토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이며, 토지에소유자 미상의 소나무가 다수 식재되어 있음.
기호17토지:토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 소나무 등 수목이 자생하고있는 자연림임.
[도로상태] 기호1,2,3,토지:세로(가) 도로에 접합기호4,9,11토지:3필지 일단지로서 소로각지에 접함기호6토지:세각(가) 도로에 접함기호7,13토지: 2필지 일단지로서 소로각지에 접함기호5,8,12토지: 도로,도로예정지임.
기호10토지: 소로한면에 접함기호14,17토지:맹지임기호15,18토지: 일부 소로에 접함기호16토지:세로(불) 도로에 접함.
[토지이용계획] 기호1,2,3,4,5,6,7,8,9,11,12,13토지:계획관리지역,가축사육제한구역(2018-12-27)(일부제한구역 800m)(가축분뇨의 관리 및 이용에관한법률),배출시설설치제한지역(물환경보전법)
기호10토지:생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역 800m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),배출시설설치제한지역(물환경보전법)
기호14,15토지:농림지역,가축사육제한구역(일부제한구역 800m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),배출시설설치제한지역(물환경보전법),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법)
기호16토지:보전관리지역,가축사육제한구역(2018-12-27)(일부제한구역 800m)(가축분뇨의 관리 및 이용에관한법률),배출시설설치제한지역(물환경보전법)
기호17,18토지;보전관리지역,가축사육제한구역(2018-12-27)(일부제한구역 800m)(가축분뇨의 관리 및 이용에관한법률),배출시설설치제한지역(물환경보전법),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)
[제시외 물건] 1)기호3토지:주택 신축중 중단 상태의 제시외건물㉠(블록조 판넬지붕 단층 주택구조 81.46㎡ )이 소재함(첨부 사진 참조)
2)기호4,9,11토지:3필지 일단지로서 주택부지 조성하여 소유자 미상의 이동식주택㉡(컨테이 너구조, 약32㎡) 및 컨테이너 사무실㉢(약7.2㎡)이 소재하고 있음.
3)기호10토지:일부에 인근 마을 사용 LPG공급시설(저장탱크 등)이 소재하고 있으며, 소유자 미상의 컨테이너 사무실㉦(약18㎡)이 소재하고 있음.
기호14토지:일부에 분묘가 소재하고 있음.
기호15,18토지:동.식물관려시설(버섯재배사) 신축신고 득하고 부지조성하여 14개동의 건물 기초공사(철근콘크리트 높이 약50cm)를 하였으며, 이중 기호15토지에 3개동을 신축하여 거의 완공 단계이나 사용승인 받지 않은 상태의 제시외건물㉣,㉤,㉥ (각각 일반철골구조 판넬지붕 단층 약120㎡)가 소재하고 있음(신축신고 건축 주는 농업회사법인 대왕(주)임)
기호16토지:토지에 소유자 미상의 소나무가 식재되어 있음.
[공부와의 차이] 1)기호1,2,3,4,6,7,13토지:각각 지목이 "전"이나 현황 주택부지 조성중 중단 상태이거나 주택부지 조성한 상태임(주택 신축신고 득한 허가는 2020.08.14자로 효력 상실한 것으로 조사됨)
2)기호5,8토지:지목이 "전"이나 주택부지 조성 지역의 "도로,도로예정지"임.
기호12토지:지목이 "대"이나 현황 "도로"임.
기호15,18토지:각각 지목이 "임야"이나 동.식물관련시설(버섯재배사) 신축신고 득하고 부지조성하여 버섯재배사 14개동의 건물기초공사(철근콘크리크 높이 약50cm)를 하였으며, 이중 3개동은 버섯재배사 신축하여 거의 완공 단계의 제시외건물㉣,㉤,㉥이 소재하고 있음.
[참고사항] 전체 임대관계 미상임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/11/27)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년1월23일	근저당권	1,040,000,000원
2019년1월23일	지상권
2023년8월23일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	1,562,770,519원원	1,019,822,200원원	62%	2.7회회
6개월	2,919,640,399원원	1,605,324,684원원	56%	3.2회회
12개월	2,405,778,692원원	1,310,041,033원원	53%	3.7회회

음성군 생극면 관성리 농지 경매 물건 ρ 2023타경2653

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 목록3 지상의 제시외 건물(감정평가서상 ㉠) 및 목록15 지상의 제시외건물(감정평가서상 ㉣㉤㉥)을 위한 각 법정지상권 성립여부는 불분명. 목록14 지상의 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지 있음.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 목록1~9, 16 모두 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망), 생극면의 사실조회회신(2024.06.10.자)에 의하면 목록3 지상에 무허가건물 존재하며 원상회복명령 발하여질 가능 성 있음. 채권자 이천시산림조합으로 부터 별지와 같이 유치권포기각서 등이 제출되었으니 확인 후 입찰 요함. 목록1,2,3,4,6,7,13 공부상 지목은 전이나 현황은 주택부지 조성중 중단 상태이거나 주택부지 조성한 상태임(주택 신축신고 득 한 허가는 2020.08.14.자로 효력 상실한 것으로 조사됨). 목록3 지상에 주택 신축중 중단 상태의 제외외건물(감정평가서상 ㉠)이 소재하며 이는 매각에서 제외됨. 목록4,9,11 3필지 일단지로 주택부지 조성하여 소유자 미상의이동식주택(감정평가서상 ㉡) 및 컨네이너 사무실 (감정평가서상 ㉢)이 소재하며 이는 매각에서 모두 제외됨. 목록5,8 공부상 지목은 전이나 현황은 주택부지 조성 지역의 도로, 도로예정지임. 목록10 지상 일부에 인근 마을 사용 LPG공급시설(저장탱크 등) 및 소유자 미상의 컨테이너 사무실(감정평가서상 ㉦)이 소재하 며 이는 매각에서 모두 제외됨. 목록12 공부상 지목은 대이나 현황은 도로임. 목록14 지상에 분묘가 소재하고 있음. 목록15,18 공부상 지목은 임야이나 현황은 동,식물관련시설(버섯재배사) 신축신고 득하고 부지조성하여 버섯재배사 14개동의 건물기초공사(철근콘크리트 높이 약50cm)를 하였으며, 이중 3개동은 버섯재배사 신축하여 거의 완공 단계의 제시외 건물(감정 평가성상 ㉣㉤㉥)이 소재하고 있으며 제시외 건물 모두 매각에서 제외됨.(감정평가서 참조)

[부동산 현황조사서 비고란]
목적물 3번에 소유자 미상의 공사하다 중단된 판넬조 기타지붕 주택 1동 제시외 소재, 4번에 목조 기타지붕 주택 1동 제시외 소재함. 15번에 소유자 미상의 판넬조 기타지붕 창고 3동 제시외 소재함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 청주지방법원 충주지원(☎ 043-841-9124)입니다.
입찰일은 2025.07.07입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 우리은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 5회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 8월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 679일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 679일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 생산관리지역. 계획관리지역. 보전산지. 판넬지붕.

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여의주경매법인 : http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1338157

사건번호 : 2023타경2653 (청주지방법원 충주지원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-21	2024타경2537	[전] 음성군 원남면 상노리 347-3 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 4,089.50평	901,504,000원 721,203,000원	유찰 (1회)
	2025-08-04	2024타경2094	[전] 음성군 소이면 대장리 613 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 504.87평	65,091,000원 41,658,000원	유찰 (2회)
	2025-08-04	2024타경1862	[전] 음성군 생극면 임곡리 60 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 699.08평	103,995,000원 66,557,000원	유찰 (2회)
	2025-07-07	2024타경1343	[전] 음성군 삼성면 상곡리 483 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 3,266.40평	2,396,669,000원 1,227,094,000원	유찰 (3회)
	2025-06-30	2024타경32514	[전] 음성군 소이면 비산리 586-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,264.45평	180,010,000원 92,165,000원	유찰 (4회)
	2025-07-28	2024타경838	[전] 음성군 소이면 후미리 372 [농지취득자격증명,유치권] 건물: 735.38평 토지(대지권): 5,523.05평	2,216,727,000원 907,972,000원	유찰 (4회)
	2025-06-30	2024타경32231	[전] 음성군 대소면 삼정리 81 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 667.47평	306,703,500원 157,032,000원	유찰 (5회)
	2025-08-04	2024타경1053	[전] 음성군 소이면 충도리 315-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,436.57평	346,928,000원 277,542,000원	유찰 (5회)
	2025-07-28	2024타경30624	[전] 음성군 감곡면 상우리 500-1 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,231.48평	1,074,515,000원 550,152,000원	유찰 (3회)
	2025-07-28	2023타경3540	[전] 음성군 원남면 주봉리 51 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 117.75평	12,845,250원 5,262,000원	유찰 (4회)
	2025-07-21	2023타경33480	[전] 음성군 음성읍 평곡리 958-66 토지(대지권): 9.08평	27,360,000원 2,156,360,000원	재진행 (2회)
	2025-07-07	2023타경33060	[전] 음성군 음성읍 읍내리 812-2 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 60.50평	87,000,000원 87,000,000원	재진행 (0회)
	2025-07-07	2023타경2653	[전] 음성군 생극면 관성리 783-14 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권,유치권] 토지(대지권): 5,458.31평	1,577,877,000원 517,039,000원	재진행 (5회)
	2025-06-30	2024타경203	[전] 음성군 맹동면 봉현리 401 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 322.47평	225,892,000원 59,217,000원	유찰 (7회)