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사건번호 2023타경5010 경매사건 분석 / 진해구 근린상가 (건물 20.6평)

8회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어진 경남 창원 진해구 장천동의 장천동엠에스빌딩 경매건입니다.

출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1333831

경상남도 창원시 진해구 장천동 408-2 장천동엠에스빌딩 근린상가 경매 물건입니다.

언제든지 입찰(법원동행)에서 명도(집비우기)까지 쉽고 빠르게 도와드립니다!!!

감정가격은 165,000,000원입니다.

8회 유찰되어 최저입찰가는 27,682,400원입니다.

사건번호는 2023타경5010이며 창원지방법원에서 경매가 진행됩니다.

입찰보증금은 2,768,240원을 준비하시면 됩니다.

소 재 지	경상남도 창원시 진해구 행암로 12, 2층211호 (장천동,장천동엠에스빌딩)
물건용도	근린상가
토지면적	26.33㎡(7.97평)
건물면적	68.11㎡(20.60평)
사건번호	2023타경5010
감정평가액	165,000,000원
최저입찰가	(17%) 27,682,400원
입 찰 일	2026.01.14(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
대지권	행암로 12	1967.0 분의 26.33265	26.332㎡ (7.97평)
건물	행암로 12	2 철근콘크리트구조	68.11㎡ (20.60평)

[위치/주위환경] 본건은 경상남도 창원시 진해구 장천동 소재 "장천초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대단지 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
[교통상황] 본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.
[건물구조] (1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 2층 203호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 모르타르, 인테리어 미시공. 바 닥 : 콘크리트 등.
창 호 : 강화유리구조임.
(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 2층 204호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 폐문부재로 확인하지 못함.
바 닥 : 폐문부재로 확인하지 못함.
창 호 : 강화유리구조임.
(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 2층 205호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 모르타르, 인테리어 미시공. 바 닥 : 콘크리트 등.
창 호 : 강화유리구조임.
(4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 2층 206호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 모르타르, 인테리어 미시공. 바 닥 : 콘크리트 등.
창 호 : 강화유리구조임.
(5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 2층 207호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 폐문부재로 확인하지 못함.
바 닥 : 폐문부재로 확인하지 못함.
창 호 : 강화유리구조임.
(6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 2층 208호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 모르타르, 인테리어 미시공. 바 닥 : 콘크리트 등.
창 호 : 강화유리구조임.
(7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 2층 209호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등.
바 닥 : 타일 마감 등.
창 호 : 강화유리구조임.
(8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 2층 210호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등.
바 닥 : 타일 마감 등.
창 호 : 강화유리구조임.
(9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 2층 211호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 모르타르, 인테리어 미시공.
바 닥 : 콘크리트 등.
창 호 : 강화유리구조임.
(10)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 3층 306호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 모르타르, 인테리어 미시공. 바 닥 : 콘크리트 등.
창 호 : 강화유리구조임.
(11)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 3층 309호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 모르타르, 인테리어 미시공. 바 닥 : 콘크리트 등.
창 호 : 강화유리구조임.
(12)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 3층 310호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 모르타르, 인테리어 미시공. 바 닥 : 콘크리트 등.
창 호 : 강화유리구조임.
(13)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상8층 건내 4층 411호로서, 외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 등 내 벽 : 폐문부재로 확인하지 못함. 바 닥 : 폐문부재로 확인하지 못함.
창 호 : 강화유리구조임.
[이용상태] 기호(1)-(7),(10),(11)은 제1종근린생활시설(소매점)임.
기호(8),(9),(12),(13)은 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
기호 (1),(3),(4),(6),(9),(10),(11),(12)는 모두 현황 "공실"임.
기호 (2)는 "사무실"로 이용중임.
기호 (5)는 "분양사무실"로 이용중임.
기호 (9),(10)은 "애견용품점"(상호명:팰리스독)으로 이용중임.
기호 (13)은 "사무실"(상호명:Bike Bank)로 이용중임.
[설비내역] 위생,급배수 설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 설비, 주차장 설비 및 에스컬레이터설비 등이 시설되어 있음.
[토지형상/이용상태] 대지권의 목적인 토지는 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성한 3필 일단의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.
[도로상태] 남측으로 노폭 약20m내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 본 건물 동측편 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 진입로 및 서측편 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 진입로를 통하여 진출입 가능합니다.
[토지이용계획] 기호 (1-3)도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)＜가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 비행안전제4구역(지원)＜군사기지 및 군사시설 보호법＞, 지원항공작전기지＜군사기지 및 군사시설보호법＞임.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] 1)임대관계:미상임.
2)기 타:본 건물 2층은 공부상 "2층"으로 등재되어 있으나, 동측편 남측 진입로를 기준 으로 지하1층 서측편 남측 진입로를 기준으로 지상1층임. 3층은 공부상"3층"으 로 등재되어 있으나, 동측편 남측 진입로를 기준으로 지상1층 서측편 남측 진 입로를 기준으로 지상2층임. 4층은 공부상 "4층"으로 등재되어 있으나, 동측편 남측 진입로를 기준으로 지상2층 서측편 남측 진입로를 기준으로 지상3층임.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/11/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년8월30일	근저당권	91,000,000원
2023년8월17일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	678,762,918원원	271,246,706원원	39%	5.9회회
6개월	570,781,287원원	217,758,904원원	37%	6.1회회
12개월	577,756,704원원	209,652,482원원	27%	6.3회회

사건번호 2023타경5010 경매사건 분석 / 진해구 근린상가 (건물 20.6평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
본 건물2층은 공부상 2층으로 등재되어 있으나 동측편 남측 진입로 기준으로 지하1층 서측편 남측 진입로 기준으로 지상1층 임. 내부에 소유불명의 생활용품, 사무집기 등이 소재함.

[부동산 현황조사서 비고란]
1. 기호1~13은 근린생활시설로, 기호5는 분양사무실로 이용하다 현 폐쇄상태이고, 기호7(209호),8(210호)은 칸막이등 별도의 구분없이 애견용품매장(팰리스독)으로, 기호13(411호)은 사무실겸 다용도실로 이용중임. 2. 상가건물관리소장에게 문의하니 조사시점 현재 207호는 금5.709.530원, 209,210호는 금7,135,610원의 관리비가 미납상태라고 함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 창원지방법원(☎ 055-239-2115)입니다.
입찰일은 2026.01.14입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다.
이 법원에는 경남은행,NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.
특히 어떤 이유로 8회 유찰되었는지 조사해 보는 것이 필요해 보입니다.

이 사건번호로 8개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 8번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 8월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 862일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 862일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018. 8. 30. 근저당권 설정

※ 물건 키워드 : . 상업지역. 일반상업지역. 주차장. 철근콘크리트구조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주경매법인 http://m.wonsns.com/a/dv.php?idx=1333831

사건번호 : 2023타경5010 (창원지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-06	2024타경115358	[근린상가]경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 건물: 28.10평 토지(대지권): 13.98평	569,000,000원 569,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2024타경115358	[근린상가]경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 건물: 19.66평 토지(대지권): 9.78평	398,000,000원 398,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-06	2024타경115358	[근린상가]경상남도 창원시 진해구 남문동 1233 건물: 19.66평 토지(대지권): 9.78평	398,000,000원 398,000,000원	신건 (0회)
	2026-01-28	2025타경10504	[근린상가]경상남도 창원시 진해구 자은동 150-2 미래빌딩 건물: 284.43평 토지(대지권): 143.99평	4,136,732,000원 2,895,712,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2024타경117071	[근린상가]경상남도 창원시 진해구 자은동 136-1 자은스퀘어 건물: 139.70평 토지(대지권): 18.36평	346,000,000원 242,200,000원	유찰 (1회)
	2026-01-15	2025타경11406	[근린상가] 창원시 진해구 자은동 135-2 건물: 25.74평 토지(대지권): 8.41평	175,000,000원 122,500,000원	유찰 (1회)
	2026-01-15	2025타경11406	[근린상가] 창원시 진해구 자은동 135-2 건물: 11.73평 토지(대지권): 3.83평	177,000,000원 123,900,000원	유찰 (1회)
	2026-01-15	2025타경11406	[근린상가] 창원시 진해구 자은동 135-2 건물: 58.04평 토지(대지권): 18.96평	1,263,000,000원 884,100,000원	유찰 (1회)
	2026-01-15	2025타경11406	[근린상가] 창원시 진해구 자은동 135-2 건물: 19.82평 토지(대지권): 6.48평	525,000,000원 367,500,000원	유찰 (1회)
	2026-01-15	2025타경11406	[근린상가] 창원시 진해구 자은동 135-2 건물: 19.80평 토지(대지권): 6.47평	524,000,000원 366,800,000원	유찰 (1회)
	2026-01-27	2025타경10771	[근린상가]경상남도 창원시 진해구 장천동 408-2 장천동엠에스빌딩 건물: 15.58평 토지(대지권): 6.02평	678,000,000원 332,220,000원	유찰 (2회)
	2026-01-27	2024타경116078	[근린상가]경상남도 창원시 진해구 자은동 136-4 에스타워 건물: 34.99평 토지(대지권): 24.04평	285,000,000원 139,650,000원	유찰 (2회)
	2026-01-14	2025타경388	[근린상가] 창원시 진해구 용원동 1214-3 건물: 242.01평 토지(대지권): 45.98평	1,512,000,000원 1,058,400,000원	유찰 (1회)
	2026-01-28	2025타경10757	[근린상가]경상남도 창원시 진해구 남문동 1253-4 일등프라자주건축물1동 건물: 14.43평 토지(대지권): 8.65평	430,000,000원 210,700,000원	유찰 (2회)
	2026-01-15	2025타경11073	[근린상가] 창원시 진해구 남문동 1233 건물: 162.31평 토지(대지권): 80.77평	2,447,000,000원 1,566,080,000원	유찰 (2회)