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2025년 12월 추천경매 | 애월읍 과수원 | 토지 942.0평

제주 애월읍의 과수원 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 3회 유찰되어 5억 628만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

이번에 보시게 되는 경매물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 과수원입니다.

매각기일은 2024.10.02(수) 10:00이며, 입찰법원은 제주지방법원입니다.

입찰서류 미비 또는 기재의 잘못이 있거나, 입찰보증금이 부족한 경우나,

대리인 응찰시 인감증명서를 첨부하지 않은 경우 등은 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

입찰법원에서 작은 실수가 큰 결과를 초래할 수 있으므로 주의해야 합니다.

소 재 지	제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 442-1
물건용도	과수원
토지면적	3,114.00㎡(941.99평)
건물면적
사건번호	2024타경22346
감정평가액	1,476,036,000원
최저입찰가	(34%) 506,281,000원
입 찰 일	2024.10.02(수) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	장전리 442-1	과수원	3114㎡ (941.99평)
제시외건물	장전리 442-1	축사	40.0 ㎡(12.10평) 제외

[위치/주위환경] 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 소재 ‘저청중학교’ 남서측 원거리에 위치하고, 주위는 전 및 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.
[교통상황] 기호1) 기호2,3을 경유하여 본건까지 제반차량 접근이 가능하며 제반교통사정은 불편시됨기호2) 기호3을 경유하여 본건까지 제반차량이 접근이 가능하며 제반교통사정은 불편시됨기호3) 본건까지 제반차량이 접근이 가능하며, 제반교통사정은 무난시됨.
[이용상태] 기호1,3) 공히 인접 도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 전(휴경)상태임.
기호2) 인접 도로대비 평지인 부정형의 토지로서, 건부지(신축공사 중 중단상태)로 이용중임.
[도로상태] 기호1) 지적상 맹지이나 기호2,3을 경유하여 동측으로 노폭 약4m내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호2) 지적상 맹지이나 기호3을 경유하여 동측으로 노폭 약4m내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호3) 동측으로 노폭 약4m내외의 콘크리트포장도로에 접함.
[토지이용계획] 기호1-3) 공히 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 경관보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전3등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞, 지하수자원보전4등급(저촉)＜제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법＞ [제시외 물건] 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.
[공부와의 차이] 없음.
[참고사항] -임대관계: 미상임.
-기타: 기호1,3 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/05/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년1월22일	근저당권	840,000,000원
2018년5월3일	근저당권	120,000,000원
2018년7월10일	근저당권	24,000,000원
2024년2월16일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	758,518,757원원	480,272,978원원	52%	2.6회회
6개월	626,800,808원원	385,089,070원원	54%	2.5회회
12개월	595,437,635원원	359,534,113원원	56%	2.3회회

2025년 12월 추천경매 | 애월읍 과수원 | 토지 942.0평

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명.

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 농지취득자격증명 제출요함. - 특별매각조건, 이 사건 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [ 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. ] - 수목 및 담장 등 포함 평가임. - 지상의 제시외 건물(블록조 슬레이트지붕 단층 축사 40.0㎡) 매각에서 제외.

[부동산 현황조사서 비고란]
-본 건(장전리 442-1) 과수원(지상에 밀감목이 식재되어 있고 일부 지상에 아래와 같은 제시외 건물이 소재함) ·제시외 건물 ㄱ.블록조 스레트지붕 단층 창고 등이 건립되어 있고 건물의 구조, 면적 등 상세한 사항은 감정평가서 참조

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원(☎ 064-729-2154)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 656일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 656일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.01.22. 근저당

※ 물건 키워드 : . 계획관리지역. 차량 접근이 가능.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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출처 : 여의주 경매연구원 https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2024타경22346 (제주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2026-01-13	2024타경13762	[과수원] 제주시 조천읍 선흘리 3557 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,490.12평	351,220,000원 245,854,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2025타경6976	[과수원] 제주시 도남동 425-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,429.62평	7,055,860,000원 4,939,102,000원	유찰 (1회)
	2025-12-23	2024타경12295	[과수원] 제주시 조천읍 선흘리 3560 [분묘기지권,농지취득자격증명] 건물: 31.67평 토지(대지권): 1,743.01평	712,457,700원 349,104,000원	유찰 (2회)
	2025-12-16	2024타경12288	[과수원] 제주시 조천읍 신촌리 357 [농지취득자격증명] 건물: 15.82평 토지(대지권): 768.96평	318,998,000원 156,309,000원	유찰 (2회)
	2025-12-09	2024타경37348	[과수원] 제주시 애월읍 장전리 32-4 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 931.40평	859,041,000원 420,930,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2024타경35175	[과수원] 제주시 애월읍 광령리 1500 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 2,316.85평	3,184,406,000원 1,560,359,000원	유찰 (2회)
	2025-12-02	2024타경35014	[과수원] 제주시 월평동 1347-7 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,759.04평	2,495,324,000원 1,222,709,000원	유찰 (2회)
	2026-01-06	2025타경6099	[과수원] 제주시 애월읍 상가리 1535-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,013.98평	867,780,000원 425,212,000원	유찰 (3회)
	2025-12-23	2024타경33766	[과수원] 제주시 영평동 1762 [농지취득자격증명] 건물: 2.60평 토지(대지권): 2,691.04평	3,691,622,000원 1,266,227,000원	유찰 (3회)
	2025-12-23	2024타경7781	[과수원] 제주시 연동 128-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 919.00평	3,464,590,000원 1,700,522,000원	유찰 (2회)
	2025-12-16	2024타경9770	[과수원] 제주시 애월읍 상가리 산8-13 [농지취득자격증명] 건물: 42.56평 토지(대지권): 2,842.90평	1,311,539,000원 449,858,000원	유찰 (3회)
	2025-12-02	2024타경30224	[과수원] 제주시 한경면 낙천리 431-1 [분묘기지권,농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 4,221.99평	3,121,799,000원 1,070,777,000원	재진행 (3회)
	2025-12-02	2024타경10664	[과수원] 제주시 애월읍 장전리 94-1 [농지취득자격증명] 토지(대지권): 1,443.53평	2,236,419,000원 536,964,000원	유찰 (4회)
	2025-12-02	2025타경7638	[과수원] 제주시 한림읍 월림리 911 [농지취득자격증명] 건물: 21.36평 토지(대지권): 2,501.67평	1,104,825,100원 265,269,000원	유찰 (4회)
	2025-12-02	2024타경14260	[과수원] 제주시 화북이동 5324-3 [농지취득자격증명,법정지상권] 토지(대지권): 1,309.83평	2,071,600,000원 497,391,000원	유찰 (4회)