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주택 낙찰 전략 요약 ♣ 전주 주택 공략법 (건물 89.8평, 토지 217.0평)

전주 완산구의 주택 경매가 진행 중입니다. 감정가 대비 1회 유찰되어 6억 2507만원까지 떨어졌습니다.

출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1323529

전주지방법원 경매2계 2023 타경 38750

소 재 지	전라북도 전주시 완산구 삼천동2가 160-9
물건용도	주택
토지면적	717.43㎡(217.02평)
건물면적	297.01㎡(89.85평)
사건번호	2023타경38750
감정평가액	637,987,100원
최저입찰가	(98%) 625,066,225원
입 찰 일	2025.12.22(월) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	삼천동2가 160-9	도로	183.43㎡ (55.49평) 14분의 8 지분전부
토지	삼천동2가 160-7	대	534㎡ (161.54평)
건물	용산마을길 83-21	1층 단독주택	104.68㎡ (31.67평)
건물	용산마을길 83-21	2층 단독주택	82.03㎡ (24.81평)
제시외건물	용산마을길 83-21	부속주택	11.9 ㎡(3.60평) 포함
	용산마을길 83-21	다용도실	15 ㎡(4.54평) 포함
	용산마을길 83-21	차고	42 ㎡(12.71평) 포함
	용산마을길 83-21	정자	9 ㎡(2.72평) 포함
	용산마을길 83-21	다용도실	32.4 ㎡(9.80평) 포함

[위치/주위환경] 전라북도 전주시 완산구 삼천동2가 소재 "용산리마을" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 소재하는 시가지주변 신규주택지대임.
[교통상황] 본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.
[이용상태] 기호(1) : 부정형 토지로 현황 "주거나지 및 일부 도로"임.
기호(2) : 부정형 토지로 현황 "전"임.
기호(3) : 부정형 토지로 현황 "전"임.
기호(4) : 부정형 토지로 현황 "도로"임.
[도로상태] 기호(1) : 지적도상 "맹지"이며, 본건 일부가 현황 폭 약3m내외 포장농로임.
기호(2) : 북동측으로 현황 폭 약6m 막다른 포장도로 및 서측으로 현황 폭 약3m내외 포장농로에 접하고 있음.
기호(3) : 북동측으로 현황 폭 약6m 막다른 포장도로에 일부 접하고 있음.
기호(4) : 본건이 현황 도로임.
[토지이용계획] 기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, ＜추 가기재＞ 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.
기호(2),(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞.
기호(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, ＜추 가기재＞ 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).
[제시외 물건] 기호(1)∼(3)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외수목 소재하고 있음.
[공부와의 차이] 없 음.
[참고사항] 임대관계 : 미상임.
기 타 : - 기호(2)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 견사 소재하고 있음.
- 기호(3)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 창고 소재하고 있음.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/12/20)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년3월6일	근저당권	360,000,000원
2019년3월22일	근저당권	500,000,000원
2022년6월27일	가등기
2023년8월4일	가압류	11,222,071원
2023년9월4일	가압류	87,128,180원
2023년10월24일	임의경매
2024년1월16일	가압류	11,264,450원

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년3월6일	근저당권	360,000,000원
2019년3월22일	근저당권	500,000,000원
2022년6월27일	가등기
2023년9월4일	가압류	87,128,180원
2023년10월24일	임의경매
2023년11월24일	압류
2024년1월16일	가압류	11,264,450원

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	438,063,410원원	374,531,702원원	66%	2회회
6개월	243,847,644원원	201,681,479원원	66%	2회회
12개월	297,796,949원원	216,202,485원원	67%	1.9회회

주택 낙찰 전략 요약 ♣ 전주 주택 공략법 (건물 89.8평, 토지 217.0평)

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항없음

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
- 일괄매각 - 제시외건물(부속주택 11.9㎡, 다용도실 15㎡, 차고 42㎡, 정자 9㎡, 다용도실 32.4㎡) 매각에 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
목록1 부동산의 지목은 대지로 소나무 2그루가 식재되어 있고, 목록2 부동산의 지목은 답으로, 현재 밭으로 이용되며 일부 지역에 견사가 있으며, 목록3 부동산의 지목은 답으로, 현재 일부 밭, 일부 잔디가 심어져 있고, 목록4 부동산의 지목은 도로로 시멘트 도로가 개설되어 있음

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 전주지방법원(☎ 259-5532)입니다.
입찰일은 2025.12.22입니다. 입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 NH농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 9월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 786일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 786일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.3.6. 근저당권

※ 물건 키워드 : . 자연녹지지역. 차량접근이 가능.

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출처 : 에이스옥션 http://m.aceauction.kr/view/1323529

사건번호 : 2023타경38750 (전주지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-12-01	2025타경30966	[주택] 전주시 완산구 효자동1가 167-65 건물: 29.54평 토지(대지권): 9.21평	40,077,980원 28,055,000원	유찰 (1회)
	2025-12-22	2025타경695	[주택] 전주시 완산구 동서학동 304-2 건물: 27.50평 토지(대지권): 49.01평	130,618,870원 64,003,000원	유찰 (2회)
	2025-11-17	2024타경41777	[주택] 전주시 완산구 서완산동1가 21 건물: 18.79평 토지(대지권): 27.29평	37,961,700원 9,115,000원	유찰 (4회)
	2025-12-22	2023타경38750	[주택] 전주시 완산구 삼천동2가 160-9 건물: 89.85평 토지(대지권): 217.02평	637,987,100원 625,066,225원	재진행 (1회)